关于昆山法院近三年房屋买卖合同纠纷案件审判数据分析

关于昆山法院近三年房屋买卖合同纠纷案件审判数据分析

2016年4月19日下午，昆山市人民法院召开房屋买卖合同纠纷案件审判情况新闻发布会，民一庭庭长崇海燕法官、副庭长王甜甜法官和资深法官孙守旺出席本次发布会。新闻发布会邀请了二十余家房产公司法务和住建局相关部门参加。

崇海燕法官围绕昆山市人民法院房屋买卖合同纠纷案件的审判态势、案件的特点与问题为参会人员介绍昆山市法院今年来受理房屋买卖合同纠纷案件的情况；孙守旺法官详细地讲解了昆山市人民法院审理的十大典型案例，并提炼裁判要旨；副庭长王甜甜法官就参会人员较为关心的房屋买卖合同中的问题，结合案例做详尽解答。

我们对昆山法院近三年来受理的房屋买卖合同纠纷案件的数据和情况进行分析，整理，并形成本文。

一、房屋买卖合同纠纷案件的发展趋势

1、房屋买卖合同纠纷的案件逐年增多

2013年至2015年期间楼市的调控政策不断宽松，房价也剧烈波动。在此期间，楼市政策带来的影响也体现在房屋买卖合同纠纷案件中。

2013年，昆山法院共受理案件792件，审结613件；2014年，共受理案件813件，审结680件；2015年，共受理案件1012件，审结868件。

以上数据显示，2013年至2014年案件总数变化并不大，而2015年较2014年猛增25%，这与房地产市场持续火热，房价飞涨是密不可分的。

在昆山法院受理的房屋买卖合同纠纷的案件中，由于受到房地产调控政策以及当事人购买力的影响，解除合同的诉求纠纷增多，其中2013年，涉及解除合同的案件357件，占案件总数45.08%；2014年，涉及解除合同的案件448件，占案件总数55.10%；2015年，涉及解除合同的案件505件，占案件总数49.90%。

上述数据，反映了昆山地区房屋买卖合同纠纷案件中当事人解除合同是房屋买卖合同纠纷案件中主要的诉求，几乎占据房屋买卖合同纠纷的50%。

2、诉讼双方对抗性较强，案件调解率下降较为明显。

2013年，昆山法院共受理案件792件，审结613件；撤诉117件，调解253件，调撤率为60.36%；2014年，共受理案件813件，审结680件；撤诉148件，调解141件，调撤率为42.5%；2015年，共受理案件1012件，审结868件；撤诉133件，调解103件，调撤率为27.19%。

由上图分析可知，2013年至2015年昆山法院审结的房屋买卖合同纠纷案件中，调撤率则大幅降低，这一方面可能反映司法的政策导向，另一方面也可以说明，诉讼案件双方当事人之间的对抗性也呈增强趋势。

二、商品房买卖合同纠纷呈现新特点

昆山法院在2013年至2015年期间，受理的商品房买卖合同纠纷的案件中，因以下原因导致的纠纷逐年增多：

1、精装房诉讼成为商品房买卖合同纠纷的重灾区。

2013年至2015年受理的房屋买卖合同纠纷案件中，涉及精装房的356件，占案件总数的16.57%。

随着房地产市场的竞争的不断加剧，不少开发商推出了“精装修”的房型，购房者往往为了省去装修的时间、精力，也会倾向于选择购买此类房屋。但许多购房者拿到房子以后才发现，实际拿到的房子和开发商承诺的装修标准，相差甚远，于是因精装修房而引起的纠纷逐年增多。

对于此类型的案件，最主要的是如何确定装修标准：

第一，如果合同中明确约定了装修材料、电器设备等品牌、质量的，应当按照合同的约定执行，开发商应提供合同约定的品牌和质量提供，否则应当承担相应的违约责任；

第二，如果合同中未就装修材料和电器设备的品牌和型号作出约定的，但能够提供样板房中所使用的上述物品的品牌和型号的，所售商品房应该与样板房规格一致，否则开发商即构成违约。

2、开发商起诉业主的情形增多

房屋买卖是大宗性的商品交易，其价格的波动对于当事人的经济状况影响较大，甚至直接关系到当事人的履约能力。在实践中，许多购房者容易受到自身经济能力和银行按揭贷款的影响，未能对首付款作出合理安排，导致违约。还有一些购房者，一旦发现所购房屋不符合自己的预期，就消极逃避，不履行合同，甚至避而不见，导致开发商起诉。

昆山法院法官认为，房屋是一项重大的家庭资产，无论是作为投资还是自住，均应该谨慎对待，根据家庭的经济能力，理性购房。房屋价格的涨跌，亦属于正常的社会风险，一旦签订房屋买卖合同双方均应本着诚实的信用原则，及时全面的履行合同，否则应承担相应的违约责任。

3、因认购书引起的定金返还纠纷案成为关注重点

这是开发商较为关注的重点问题，本次昆山市人民法院中发布的十大案例中也包括了此类型的案件。在新闻发布会的提问环节，部分开发商代表也就这一类型案件向法官提出了自己的疑问，在购房者和开发商签订商品房认购书后，因为对商品房买卖合同不能协商一致的，购房者已经支付的定金是否应该返还？

昆山法院法官认为认购书的性质为预约合同，是一份性质独立的合同，如果一方当事人违反认购书本身所约定的内容，应当承担违约责任；但是由于双方对于认购书约定内容之外的事项不能磋商一致，而未能签订商品房买卖合同的，系为非可归责于任何一方当事人的原因，预约合同解除，双方均不承担违约责任，所涉定金应当予以返还。

三、存量房交易相关的法律纠纷也逐渐暴露

1、安置房、经济适用房诉讼高居不下

2013年至2015年受理的房屋买卖合同纠纷案件中，涉及安置房、经济适用房的有139件，占总数的6.5%。

因拆迁安置房、经济适用房性价比较高，在昆山市的房地产市场上占有较大的份额，这类房产的售房人一般以拆迁安置协议或产权调换协议作为出售房屋的依据，加之交付房屋及办理产权过户时间较长，合同履行中不确定的风险因素较多，现实中常常存在卖方违约、不配合过户、或因涉案房屋被查封而不能过户等情形。

法官建议，为避免上述情形，买卖双方在签订合同时，要核实房屋权属，房屋价款交清之后，及时占有房产，或要求卖方将房产所有权利委托给买方指定的第三人行使，即使卖方不出面配合，仍然可以有委托人凭公证书直接向房产过户给买方，进而避免可能产生的诉讼成本和时间成本。

2、中介如实告知义务受到关注

随着存量房交易的蓬勃发展，中介机构在存量房交易中扮演越来越重要的角色，一般情况下，中介方作为居间方在完成居间工作后，一般认为其合同义务已经履行完毕，鲜有要求中介承担责任的情形。但当中介机构在进行居间服务时，提供了虚假的信息导致一方受到损失，中介机构应当承担相应的赔偿责任。

在昆山市法院发布的十大典型案例中，也将此类案件囊括其中，昆山法院认为中介公司未履行如实告知义务，损害了委托人的合法权益，应当承担相应的赔偿责任，这对于规范中介机构的居间行为具有重要的意义。

四、团体性诉讼纠纷呈上升趋势

商品房销售面对的购房者是不特定的多数群体，如果一旦出现房屋质量问题和房屋宣传不实等情况的，往往容易导致购房者抱团诉讼，引起群体性诉讼，这是关乎购房者切身利益的问题，也是开发商所关心的重点问题之一。

1、购房者能否以房屋质量存在问题为由而拒绝收房，是持续性的热点问题。

房屋质量问题与购房者的人身财产关系紧密相关联，而许多开发商提供的房屋或多或少都会存在质量问题，那么购房者能否以房屋质量存在问题为由而拒绝收房呢？

昆山法院法官认为如果涉案房屋取得了《住宅交付使用许可证》的，表明该房屋已经具备了法定的交付条件，不属于房屋主体结构质量问题，不影响房屋的正常使用，不构成根本违约，购房者不能够以此为由拒绝收房。如果购房者认为房屋质量确实存在主体结构质量问题的，可以向工程验收单位申请重新检验，如果确实存在主体结构质量问题的，购房者有权拒绝接受房屋，如果不存在主体结构质量问题的，可以通过主张违约责任的方式，请求损害赔偿。

2、因宣传不实导致的诉讼情形大量存在。

商品房广告是商品房销售的重要途径之一，开发商为了推进商品房销售进程，获取高额利润，或多或少都会在广告中做夸大，甚至虚假的宣传。常见的情形主要包括小区的配套设施的夸大宣传，如小区绿化率、健身房、游泳次、电梯等，此外，还包括对周围教育、医疗、交通等资源的夸大宣传。

开发商的虚假宣传行为是否应当承担违约责任呢？这是参会的企业代表比较关注的问题。针对这个问题王甜甜法官答到：这个需要结合个案具体问题具体分析，一般情况下，商业广告的内容在原则上属于邀约邀请，不能将未订入合同的宣传广告内容作为合同内容看待；但是如果商业广告满足以下条件时，可以视为为一种邀约，开发商如果违反承诺的，应当承担违约责任：（1）该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺（2）对房屋的说明和允诺应具体确定（3）该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。

本文是基于昆山市人民法院房屋买卖合同纠纷案件审判情况新闻发布会的会议内容，由良翰团队进行整理和分析，以期对开发商、购房者等房屋买卖相关的主体提供法律行为指引。

附录：

江苏省昆山市人民法院

房屋买卖纠纷案件十大案例

一、裁判要旨：当事人可以通过合同自由设立权利义务，如系当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，合同均为有效。出卖人在订立合同时，对合同标的是否有所有权或者处分权，均不影响合同效力。

案号索引：（2016）苏0583民初字第1035号

二、房产销售时所作的广告、宣传，其中大量内容仅为对楼盘的介绍和推广，而不具有合同要约的意义，购房者应予以甄别。

案号索引：（2015）昆民初字第86号

三、认购书签订后，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

案号索引：（2015）昆民初字第1828号

四、合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，应按合同有关条款或者交易习惯确定。

案号索引：（2015）昆民初字第2437号

五、拆迁安置房交易中，仅凭拆迁安置协议签订买卖合同，买方起诉要求确认合同有效的应予支持，但不具备过户条件的，不应支持协助办理过户的请求。

案号索引：（2013）昆民初字第2462号

六、销售方提供的房屋出现非主体结构质量问题，或者是不影响主体结构、或者不影响业主实际居住生活时，业主应当及时接收房屋。合同约定的房屋配套环境的缺失，尚不构成根本违约，可以通过主张违约责任的方式救济。

案号索引：（2011）昆千民初字第446号、（2014）苏中民终字第02513号

七、一房二卖情况下，房屋虽已经转移登记给在后的买受人，但如果双方缺乏真实的交易表征，如未能看房、未能支付对价、未能交付房屋，综合交易情况，属于恶意串通，损害在前买受人的利益，应认定买卖合同无效。

案号索引：（2015）昆巴民初字第0180号、（2015）苏中民终字第06411号

八、主张给付型不当得利应当符合不当得利构成要件。即一方得利，一方利益受损，得利与受损之间存在因果关系，给付无法定或约定依据。在买房过程中，应事先清楚了解所付每笔款项的性质，开发商应履行告知义务。

案号索引：（2015）昆巴民初字第0101号、（2015）苏中民终字第05088号

九、一方采用非正当手续迫使对方在违背真实意思的情况下与其签订《房屋买卖合同成交合同》，该民事行为无效，该合同内容对双方不具有法律约束力。一方要求对方继续履行《房屋买卖成交合同》，无法律依据。

案号索引：（2014）昆巴民初字第0116号、（2014）苏中民终字第02156号

十、房产经纪公司作为居间方，负有对交易双方如实报告的义务。居间方如存在过错导致一方利益受损，应承担赔偿责任。

案号索引：（2014）昆民初字第1602号

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