建设工程合同纠纷案件裁判规则15条

建设工程合同纠纷案件裁判规则15条

一、建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格，承包人可以要求发包人参照合同约定结算支付工程价款

——最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。”

关键词：合同无效；验收合格；结算

规则详解：对于经竣工验收合格的工程，合同被认定为无效后，承包人可以请求按照合同约定支付工程款，发包人同样可以主张按合同约定支付工程款，无论发包人或承包人选择与否，均应参照合同约定，除非双方另行协商一致以合同约定的结算方式以外的其他方式结算。最高人民法院立案二庭在2010年4月20日致江西省高级人民法院的内部函（2010民申字第260号）中也明确了以下观点：关于讼争工程价款的确定应依据鉴定结论还是参照合同约定的问题，涉及对《解释》第二条的理解问题。《解释》对于无效合同的工程价款结算原则上是采取了参照合同约定结算的补偿方式，虽然其在表述中出现：“承包人请求参照合同约定支付工程价款”，但这并不意味着承包人对于两种折价补偿方式享有选择权。

最高人民法院民一庭认为：《解释》第二条确立了建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格时的折价补偿原则，即：“参照合同约定支付工程价款”。该条并未赋予承包人选择参照合同约定或者工程定额标准进行结算的权利，除非双方另行协商一致同意按照定额价或市场价据实结算，否则，一般应参照合同约定支付工程价款。

案件索引：见《民事审判指导与参考》（第48辑）第112-118页。

二、审计部门对建设资金的审计不影响建设单位与承建单位的合同效力及履行

——《最高人民法院关于建设工程承包合同案件中双方当事人已确认的工程决算价款与审计部门审计的工程决算价款不一致时如何适用法律问题的电话答复意见（2001）民他字第2号》规定，审计是国家对建设单位的一种行政监督，不影响建设单位与承建单位的合同效力。只有在合同明确约定以审计结论作为结算依据或者合同约定不明确、合同约定无效的情况下，才能将审计结论作为判决的依据。

关键词：审计结论；审计工程决算价；合同效力

规则详解：对于国有投资项目，按照相关法律和政府财政支付的规定和要求，需要进行审计，由此产生一个问题，在工程款的结算上究竟是以当事人的约定，还是以审定结论作为计算工程款的依据？根据《财政部关于加强建设项目工程预（结算）审查管理工作的通知》规定，财政评审中心主要职责是对国家财政投资项目实施监督检查，检查监督建设单位有无违法违纪行为，但这种监督职能不能延伸到民事领域，更不能改变民事合同约定的内容。财政评审中心所出具的审计结论是行政决定，不是人民法院据以审理民事案件的法定依据。

根据《最高人民法院关于建设工程承包合同案件中双方当事人已确认的工程决算价款与审计部门审计的工程决算价款不一致时如何适用法律问题的电话答复意见（2001）民他字第2号》的规定，审计部门对建设资金的审计是国家对建设单位基本建设资金的监督管理行为，不影响建设单位与承建单位的合同效力及履行。只有在合同明确约定以审计结论作为结算依据或者合同约定不明确、合同约定无效的情况下，才能将审计结论作为判决的依据。

案件索引：呼和浩特绕城公路建设开发有限责任公司与河北路桥集团有限公司建设工程施工合同纠纷案；见《民事审判指导与参考》（第52辑）第156-164页。

三、当满足一定条件时，发包人与第三方签订的合同导致的违约责任损失可以纳入《建设工程施工合同》被确认无效后的过错赔偿范围

——发包人与第三方签订的合同导致的违约责任损失能否作为建设工程施工合同无效过错责任赔偿范围，应视具体情况区别对待，需综合分析无效合同当事人订立合同的过错、履行合同过程中诚实信用原则违反的程度、无效合同当事人的过错与损失之间的因果关系等，在符合一定条件下可以纳入过错赔偿范围。

关键词：合同无效；违约损失；赔偿范围

规则详解：《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”其中规定的过错赔偿责任，并不限于“订立合同过程中”，合同无效并不完全排除合同相关内容对当事人的约束力，特别是在合同仅违反法律、行政法规有关程序性规定而当事人意思表示真实不损害国家、集体和他人利益的情形。同时从平衡当事人利益角度考量，也应当将符合一定条件的发包人与第三方的违约责任损失纳入合同无效过错责任赔偿范围，即根据无效合同当事人订立合同的过错、履行符合真实意思表示的合同过程中诚实信用原则违反程度、无效合同当事人的过错与损失之间的因果关系等角度综合分析。

最高人民法院民一庭认为：建设工程施工合同被确认无效后，发包人与第三人签订的《房屋买卖合同》因逾期交房发生的违约损失，如果承包人在签订合同时或履行合同中已经知道或应当知道该损失发生，且该损失与承包人的过错有因果关系，可以纳入无效合同过错责任赔偿范围。根据承包方订立合同、履行合同中的过错责任程度及违反诚实信用原则的程度，依据合同法第五十八条规定判令其承担相应的责任。

案件索引：美兰公司与大华公司建设工程施工合同纠纷上诉案；见《民事审判指导与参考》（第53辑）第146-151页。

四、因组织工程竣工验收的主体不适格，质监部门出具的竣工验收报告不具有证明力

——《合同法》第二百六十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定，组织竣工验收既是发包人的权利，也是发包人的义务。发包人对建设工程组织验收，是建设工程通过竣工验收的必经程序。承包人未经发包人同意以发包人名义组织竣工验收，因组织验收主体不适格，验收程序违法，不产生工程竣工验收效力。质量监督管理部门在没有核实上述事实情况下出具的竣工验收报告，不具有证据的证明力，不应予以采纳。

关键词：竣工验收；适格主体；证明力

规则详解：《合同法》第二百七十九条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁布的施工验收规范和质量验收标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”依照上述规定，承包人完成的工程，即其交付的工作成果是否合格，要由发包人进行验收。在建设工程施工合同中，发包人对承包人工作成果的验收方式就是组织工程的竣工验收，以确定承包人交付的工程是否符合质量约定。按照建筑行业解释，建设工程的竣工验收，是指建设单位（发包人）收到施工单位（承包人）的工程竣工验收申请后，根据建设工程质量管理法律制度和建设工程竣工验收技术标准，以及建设工程合同（勘察设计合同、施工合同、监理合同等）的约定，组织设计、施工、工程监理等有关单位对建设工程查验接收的行为。在承包人交付的工程通过竣工验收合格的情况下，发包人应当接受工程并支付价款。承包人未经发包人同意以发包人名义组织竣工验收，因组织验收主体不适格，验收程序违法，不产生工程竣工验收效力。质量监督管理部门在没有核实上述事实情况下出具的竣工验收报告，不具有证据的证明力，不应予以采纳。

案件索引：再审：（2010）民提字第210号，见《民事审判指导与参考》（第54辑）第134页-148页。

五、建设工程施工合同解除后承包人仍享有建设工程优先受偿权

——建设工程施工合同具有一定的特殊性，施工人的劳动与建筑材料已经物化到建筑工程中，从建设工程优先受偿权保护施工人的立法本意出发，合同解除后，承包人对于涉案工程仍应享有优先受偿权。

关键词：合同解除；优先受偿权；承包人

规则详解：建设工程优先受偿权，是指承包人在发包人不依约支付工程价款时，可以与发包人协议将该工程折价或申请人民法院将该工程拍卖，对折价或拍卖所得价款，承包人有优先受偿的权利。工程款的优先受偿权是我国合同法第二百八十六条赋予承包人的权利，该规定考虑到承包人的劳动已经物化在建筑物当中，当发包人不能按照约定支付工程款时，承包人就可以申请人民法院依法拍卖工程，而从中优先受偿。既然是法律特别赋予承包人的权利，就应尽可能保护这种权利。因此，合同解除后，承包人仍然享有优先受偿权。

案件索引：陕西建工集团第五建筑工程有限公司与陕西铠达投资集团有限公司建筑工程施工合同纠纷上诉案；见《民事审判指导与参考》（第55辑）第150-168页。

六、当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据

——当事人对于工程价款的重大变更，属于合同的实质性内容。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条的规定，当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。

关键词：合同变更；实质性条款；备案

规则详解：合同的变更是法律赋予合同当事人的一项基本权利，因此，如何正确区分合同的变更与规避中标合同的界限，在审理建设工程施工合同纠纷中显得尤为重要。合同的变更，是指合同在成立之后，尚未履行或者未完全履行以前，双方当事人就合同的内容进行修改或者补充的行为。正常的合同变更受到法律保护，但以变更合同之名行签订“黑白合同”之实的行为将受到法律的打击。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条明确规定：“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”所谓合同的实质性内容，是指影响或者决定当事人基本权利义务的条款，一般指合同约定的工程价款、工程质量和工程期限。在合同实质性内容之外变更中标合同的，不属于签订“黑白合同”。如何确定背离中标合同实质性内容并将这一标准进行量化，在一定程度上存在着法官的自由裁量，但原则是明确的，即以中标合同作为结算工程价款的依据。

案件索引：（2012）津高民一初字第1号、（2013）民一终字第67号，见《民事审判指导与参考》（第57辑）第157页-171页。

七、实际施工人与承包人约定仲裁的情况下不能起诉发包人

——实际施工人与转包人或者违法分包人之间约定了仲裁条款，实际施工人不得以《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定为依据起诉发包人。

关键词：仲裁条款；管辖；转包

规则详解：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人。发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。”本条司法解释第一款确立了实际施工人工程价款请求权的一般规则，即实际施工人可以依法起诉与其具有合同关系的转包人、违法分包人；第二款明确了实际施工人工程价款请求权的例外救济，即实际施工人可以要求发包人在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

依据上述条款规定，实际施工人能否向发包人主张权利，取决于实际施工人与转包人、违法分包人之间的合同关系，而非发包人与转包人、违法分包人之间的合同关系，同时还取决于发包人是否存在欠付工程价款的事实。实际施工人主张工程价款的基础法律关系是其与转包人、违法分包人之间的合同关系，若双方在合同中约定了仲裁条款，排除了法院管辖权，那么实际施工人将发包人、转包人、违法分包人作为共同被告起诉，违背了合同中仲裁条款的约定，也违反了仲裁法第五条的规定，人民法院不予受理。即使实际施工人与转包人、违法分包人之间的合同因实际施工人不具有相关资质而无效，也不影响仲裁条款的效力，因为合同法第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”

案件索引：（2014）陇民初字第01号、（2014）甘民一终字第113号、（2014）民申字第1591号，见《民事审判指导与参考》（第60辑）第190页-199页。

八、违反招投标法规定签订的建设工程施工合同应当认定无效，违约责任条款失去效力

——违反招投标法规定签订的建设工程施工合同应当认定为无效，认定合同无效后违约责任条款失去效力，应依据合同法第五十八条的规定进行处理。

关键词：招投标法；合同无效；违约责任

规则详解：合同法第五十二条第（五）款规定：违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定；“《合同法》第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”上述规定区分了效力性强制性规范和管理性强制性规范，并明确了只有违反效力性规定的合同才作为无效合同，而违反管理性规范的合同，可以由有关机关对当事人实施行政处罚，但并不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条明确规定：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（1）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（2）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（3）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

从建设工程司法解释明确规定的情况下来看，招投标法的有关规定应当属于效力性强制性规定，违反招投标法规定而签订的建设工程施工合同应当认定为无效。合同认定无效后，违约责任条款自然失去效力，因为违约责任是以合同有效为前提的。建设工程施工合同虽然作为特殊的一类合同，但并未脱离一般合同的范畴，因此合同无效后，应当适用合同法中对于无效合同处理的规定，具体参照合同法第五十八条相关的规定。（第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”）

案件索引：（2012）晋民初字第9号、（2014）民一终字第72号，见《民事审判指导与参考》（第61辑）第231页-243页。

九、建设工程价款优先受偿权的范围不包括因发包人违约所造成的损失

——《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定：“建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。承包人诉讼请求中所主张的因发包人违约造成的停窝工损失和材料价差损失，不属于建设工程价款优先受偿权的行使范围，承包人请求对上述两部分款项行使优先受偿权的，人民法院不予支持。

关键词：优先受偿权；实际支出；违约损失

规则详解：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。”建设工程价款优先受偿权所保护的范围系投入或者物化到建设工程中、对建设工程所产生增值部分的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，在发包人欠付工程款的情况下，施工人由于无法取回其“实际投入”或者物化到建设工程中的该部分价值，从而设定了一种对拍卖价款的物上代位，即施工人可以从该工程款拍卖或者折价价款中优先取得其实际投入或者物化到建设工程中的价值；而对于未“实际投入”到建筑物中的价值，无论其表现形式如何，均不能对建设工程取得优先受偿的地位。基于此，能够行使建设工程价款优先受偿权的权利范围不包括因发包人违约导致的损失。

案件索引：（2014）民一终字第56号，见《民事审判指导与参考》（第62辑）第164页-182页。

十、双方当事人对于工程没有明确的交接手续，可以工程实际投入使用时间作为计算欠付工程款的起息点

——双方当事人对于工程没有明确的交接手续，可以依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条的规定，以工程实际投入使用时间作为计算欠付工程款的起息点。

关键词：交付；投入使用；利息

规则详解：从法理上而言，工程款利息属于法定孳息，应当自工程欠款发生时起算，但建设工程多数为按形象进度付款，许多案件难以确定工程款的起算时间。一般来讲，合同对于利息起算时间有约定的，应当遵从当事人的约定，既尊重了当事人的意思自治，也体现了合同全面实际履行的原则。但是，在当事人对于支付欠付工程价款没有约定或者约定不明确的情况下，则应当适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条规定，该条规定：利息从应付工程价款之日计付。当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（1）建设工程已实际交付的，为交付之日；（2）建设工程没有交付的，为提交竣工结算文件之日；（3）建设工程未交付，工程价款也未结算的，为当事人起诉之日。从上述规定看，建设工程已经实际支付的，应当以交付之日作为计算涉案欠付工程款的起息点。原因则在于，交付后发包人对讼争建设工程已经实际控制，有条件对讼争房屋行使占有、使用、收益的权利。这种情况下，发包人已经受益了，仍然欠付承包人工程款，双方的权利义务显然不对等，因此应从此时计算欠付工程款的利息。而对于交付如何理解，应当是既包括现实交付，也包括拟制交付的，即将涉案工程的控制权转交给发包人。对于双方当事人没有明确的支付行为，亦缺乏明确的交接手续的情形，应当以涉案工程实际投入使用之时，拟制为交付之日。

案件索引：（2014）民一终字第54号，见《民事审判指导与参考》（第63辑）第168-185页。

十一、当事人一方向对方发出载明变更合同之意思表示的《承诺书》，在对方当事人未明确认可时，不发生合同变更的法律后果

——合同一方将载有合同变更内容的《承诺书》发给对方，对方没有作出任何表示，不产生合同要约承诺双方意思表示的后果，即合同没有变更。

关键词：合同性质；合同内容；意思表示

规则详解：《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。付款时间是合同的主要内容。合同约定的付款时间的变更是合同变更。合同变更实际上是合同内容变更部分的重新订立，应符合《合同法》关于合同订立的规定。合同一方将载有合同变更内容的《承诺书》发给对方，对方没有作出任何表示，不产生合同要约承诺双方意思表示的后果，即合同没有变更。根据《合同法》第二十二条的规定，承诺应以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。

在本案中，广发公司的《承诺书》应视为广发公司对合同付款时间进行变更的要约。大鹏公司对广发公司发出的要约没有作出承诺的意思表示，广发公司亦未提供根据双方交易习惯可以默认的方式表示承诺的证据。大鹏公司与广发公司联合向郑州市政府写报告要求市政府解决上访职工干扰开发的问题，并不能理解为大鹏公司接受了广发公司的承诺，因为，该报告没有对此问题的表述。在大鹏公司否认对广发公司的要约作出承诺的情况下，应认定双方未就合同约定的付款时间达成变更协议，广发公司的付款义务仍应按合同约定的时间履行。

案例索引：二审：最高人民法院（2005）民一终字第120号民事判决，见《民事审判指导与参考》（第38集）第272-282页。

十二、土地使用权转让合同的转让方因与第三人的纠纷导致土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款

——在履行土地使用权转让合同时，作为土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任。如果因转让方与第三人的纠纷，导致涉案土地被法院查封，受让方有权中止支付相应的土地转让款。

关键词：土地使用权转让合同；瑕疵担保责任；土地转让款

规则详解：依照《合同法》第一百五十条的规定：“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。”土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任，应保证第三人不会就标的物向受让方提出任何权利要求。《合同法》第一百五十二条规定：“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。”

在本案中，侨实公司作为土地使用权转让合同的转让方，应承担法定的瑕疵担保责任，应保证第三人不会就标的物向金盛公司提出任何权利要求。而由于侨实公司与中兴公司存在前期合作的纠纷，导致涉案土地一再被法院查封，侨实公司违反了法定的瑕疵担保义务。金盛公司在涉案土地被法院解除查封之前，有权中止支付相应的项目转让补偿款。

案例索引：（2006）粤高法民一初字第16号，见《民事审判指导与参考》（第36集）第189-205页。

十三、房地产转让合同不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间的房地产转让合同无效；基于后手对第三人隐瞒了其已将涉案房地产的部分标的物再次转让给前手的事实，即应认定后手的行为对第三人构成欺诈，第三人因此依法享有撤销权

——根据个案情况审查第三人提起的撤销权之诉，有利于减少讼累和提高司法效率。

关键词：合同效力；撤销权；欺诈

规则详解：当事人所签订合同约定的“名”与“实”不符时，应当根据“实”即合同中约定的权利义务内容来认定合同的性质；在房地产连环转让合同纠纷中，前手合法取得房地产产权后，将该房地产转让给后手，虽然尚未及时办理房地产过户手续，但前手同意后手将该房地产再次转让给第三人并待日后条件成就时通知后手办理房地产过户手续，应认定后手的转让行为属于有权处分，故后手与第三人之间的房地产转让合同不属于《城市房地产管理法》第三十八条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的情形，即不能以后手当时尚未取得房地产权属证书为由认定后手与第三人之间的房地产转让合同无效；基于后手对第三人隐瞒了其已将涉案房地产的部分标的物再次转让给前手的事实，即应认定后手的行为对第三人构成欺诈，第三人因此依法享有撤销权；根据个案情况审查第三人提起的撤销权之诉，有利于减少讼累和提高司法效率。

案例索引：（2005）鄂民一初字第3号，见《民事审判指导与参考》（第32集）第182-206页。

十四、承租人就行使优先购买权与出租人发生争议，不受双方租赁合同中仲裁条款的约束

——在租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人行使优先购买权发生争议时，任何一方有权向人民法院起诉，而不是只能向合同约定的仲裁委员会申请仲裁。

关键词：租赁合同；优先购买权；仲裁条款

规则详解：在房屋租赁合同中订有仲裁条款的情况下，当事人就承租人的优先购买权发生争议时，任何一方是否有权向人民法院起诉，还是只能向合同中约定的仲裁委员会申请仲裁。主要可以从以下三个方面对这一问题进行分析：第一，承租人的优先购买权的来源是法律的直接规定，二不是当事人之间的约定，因此不属于房屋租赁合同中约定双方权利义务的内容，不受仲裁条款的约束；第二，承租人就其行使优先购买权提起的民事诉讼，直接指向房屋所有权人（出租人、售房人）与购房人签订的《房屋买卖合同》，其诉讼的目的是请求人民法院确认《房屋买卖合同》无效，进而可以以承租人的身份行使优先购买权即以同等条件购买房屋。因此，这一诉讼不仅局限于房屋租赁合同双方当事人之间，而且必然涉及购房人。退一步说，即使承租人应当受房屋租赁合同合同约束，因而也受到其中仲裁条款的约束，那么，要求不属于房屋租赁合同的当事人的购房者也受仲裁条款约束，只能到仲裁机构去应诉则既没有法律依据也没有合同依据。

案例索引：(2008)民一终字第124号，见《民事审判指导与参考》（第32集）第207-212页。

十五、租赁期间发生所有权变动，原出租人可以对产权变更前承租人的违约行为行使合同解除权

——现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。

关键词：租赁合同；出租人；合同解除权

规则详解：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人产权变更前的违约行为行使合同解除权。现行法律并未限制房屋产权变更后，原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同，对承租人以前的违约行为主张合同权利，这种合同权利既包括追索所欠租金，也包括行使合同解除权。在租赁关系存续期间，租赁物所有权因出租人的买卖、赠与、互易等行为发生变动时，原租赁合同的效力并不受影响，新的所有权人取代原出租人地位后，应尊重承租人的使用收益权。新的所有人与承租人之间的权利义务内容，如租金的数额、租期、修缮衣义务等，均应依照原租赁合同的约定履行。新的所有人当然地继承原出租人享有租赁合同中的权利，同时承担租赁合同的义务。而原出租人则脱离租赁关系，不再承担原租赁合同的义务，也不再享有相应的权利。也就是说，租赁物所有权变更前因租赁事宜产生的各种纠纷，应由原出租人处理；租赁物所有权变更后发生的问题，应由新的所有人处理。

案例索引：(2005)津高民一初字第0005号，见《民事审判指导与参考》（第32集）第236-245页。

作者：陈鑫范 陶鸿

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。