抵押物设立在前、租赁权设立在后的效力认定

《担保法司法解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”由此可见，先抵后租的情况下，抵押权优先的原则在我国法律规定中是明确的，也是极其合理的，主要依据表现于以下两个方面：

1．虽然租赁权是具有物权性的债权，但如果成立于抵押权之后，根据前手权利优于后手权利的原则，是无法对抗具有担保物权性质的抵押权的，租赁关系在抵押权人行使抵押权时应当即告消灭。

2．公示要件完备的抵押权才得以成立，《担保法司法解释》第66条也明确要求抵押人将抵押事实向承租人书面告知。因此，承租人在决定租赁抵押物时，知道或者应当知道标的物已抵押的事实，同时约定的租赁期限也不宜超过被担保债权的履行期限，一旦超过，不管是承租人出于善意还是恶意，由此造成的不利后果只能由其自行承担。当然，如果承租人是出于善意，即承租人应当知道但实际并不知道租赁物已先行抵押的事实，法律赋予了承租人自我救济的权利，即可向出租人要求赔偿。

设立在先的抵押权优于设立在后的租赁权，由此就带来了长期租赁合同的效力问题。我们认为，该租赁合同是附停止条件的合同。原因在于，租赁合同是出租人与承租人自愿签订、也为法律所允许的，应为合法有效。如果出租人在订立租赁合同时已明确告知承租人标的物抵押情况，承租人仍选择签订租赁合同，表明其自愿承担将来因抵押权行使导致丧失租赁权的风险，一旦抵押权人主张抵押权，租赁合同自动失效。如果未告知，则导致违约责任的产生，即出租人应对由此给承租人造成的损失承担赔偿责任。即使抵押权实现后，抵押物的受让人认可租赁关系的存在，也应视为成立了新的租赁合同，并非原合同的延续。

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