1、预收租金收入如何申报营业税？

问：近期，我公司将开发的写字楼项目中未销售的部分改为对外出租，对租期5年以上者实行优惠价格，对享受优惠者预收两年租金，这部分预收租金收入如何申报营业税？

答：对于预收款的纳税申报时间，《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。除此之外，财政部、国家税务总局于2003年1月15日发布的《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）给予了明确：“单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款（包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等），其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。”

另，《企业会计准则》第四十五条规定：“企业应当在发出商品、提供劳务，同时收讫价款或者取得索取价款的凭据时，确认营业收入”。

因此，对于你公司预收的租金，可以分清预收房租所属期间的，按照财务会计制度在以后期间随着租赁劳务的陆续提供，按月结转收入，并申报缴纳营业税。

2、自用或闲置商铺房产税、城镇土地使用税该如何缴纳？

问：我公司开发的商铺项目未销售出去房屋，其中部分自用，还有部分闲置，这些商铺房的房产税、城镇土地使用税该如何缴纳？

答：根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知（国税发[2003]）89号》的规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

“房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”

因此，你公司闲置的商铺房不须申报房产税、城镇土地使用税，自用的商铺则需要在使用之次月缴纳房产税和城镇土地使用税。