居间人促成合同成立应有权要求支付报酬

  一、案情简介

2007年5月20日，经被告某房屋中介公司提供居间服务，原告郭某（乙方、购房人）与案外人李某（甲方、售房人）签订《房屋买卖合同》，约定李某将其坐落于北京市通州区的一套房屋出售给原告郭某，房屋成交价格为63万元。同日，李某、郭某、被告房屋中介公司三方签订《委托过户居间合同》，约定李某和郭某仅委托被告房屋中介公司办理房屋过户手续，并于签订本合同时由郭某支付房屋中介公司居间服务费及过户服务费17000元。当日，郭某向房屋中介公司交纳了居间服务费及过户服务费17000元。后因李某单方违约将该房屋出售给他人，郭某未能购买该房屋，房屋中介公司亦未为原告办理房屋过户手续。

原告郭某诉称，根据合同法的相关规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，原告未能购买到房屋，被告房屋中介公司无权收取其居间服务费和过户服务费，已收取的费用应当退还原告。原告多次要求被告房屋中介公司返还服务费均未果，故诉至法院，请求判令解除原被告之间的居间合同，被告房屋中介公司返还原告居间服务费和过户服务费17000元。

法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，被告房屋中介公司为原告郭某和李某提供居间服务，并已促成原告郭某和李某签订《房屋买卖合同》，即已经促成合同成立，原告郭某应当按照约定支付居间服务费，故原告郭某要求退还居间服务费的诉讼请求依据不足，不予支持。关于居间服务费的数额问题，双方对居间服务费的具体数额约定不明确，原告郭某主张是1000元，但未能提供证据，被告房屋中介公司主张应当按照市场上中介行业交易习惯即房款的2.5％收取居间服务费15 750元，考虑到被告房屋中介公司主张的居间服务费并未超过政府指导价和被告房屋中介公司为原告提供的劳务情况，法院认为被告房屋中介公司主张按照房款的2.5％收取居间服务费15750元并无不妥，被告房屋中介公司收取的17000元应当分为15750元的居间服务费和1250元的过户服务费。因原告郭某与李某之间的房屋买卖合同已经订立，被告的居间服务行为已经完成，故原告郭某主张解除《委托过户居间合同》的诉讼请求不予支持。因被告房屋中介公司未能实际为原告郭某提供办理房屋过户手续的服务，综上所述，判决被告房屋中介公司退还原告郭某房屋过户服务费人民币1250元，驳回原告郭某的其他诉讼请求。

一审判决后，原告郭某不服该判决，上诉至二审法院，二审法院经审理驳回原告郭某的上诉，维持原判。

二、相关法律问题研究

（一）居间人的报酬请求权

本案中，原告郭某主张因其与李某的房屋买卖合同并未实际履行，其未能购得房屋，被告房屋中介公司未能完成居间服务行为，不应当收取其服务费，已收取的服务费应当退还。被告房屋中介公司能否收取居间服务费，行使其居间人的报酬请求权成为本案的关键所在。

按照我国合同的规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，通过被告房屋中介公司提供的居间服务，李某与原告郭某签订了《房屋买卖合同》，双方已在该合同上签字，合同已经成立，居间人即被告房屋中介公司已经促成了合同成立。此时，被告房屋中介公司的居间服务行为已完成，原告郭某就应当按照合同约定支付被告房屋中介公司报酬即居间服务费，至于李某与原告郭某在签订《房屋买卖合同》后是否实际履行该合同，郭某是否实际购得该房屋，并不影响原告郭某给付被告房屋中介公司居间服务费的义务，故原告郭某以其未能实际购得房屋，被告房屋中介公司未能完成居间服务行为，不应当收取其服务费为由，要求被告房屋中介公司退还已经收取的居间服务的诉讼请求依据不足，法院依法驳回了该部分请求。

（二）居间服务费数额的确定

本案中，因双方对居间服务费的具体数额约定不明确，被告房屋中介公司应当收取居间服务费数额的确定成为本案的另一个关键所在。

按照我国合同法的规定，对居间人的报酬没有约定，或约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳动合理确定。合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，李某、原告郭某、被告房屋中介公司三方签订的《委托过户居间合同》中约定由原告郭某支付被告房屋中介公司居间服务费及过户服务费17 000元，该约定并未明确17000元服务费中居间服务费和过户服务费分别是多少，导致关于居间服务费的数额约定不明确。原告郭某主张被告房屋中介公司收取的17000元中分为居间服务费1000元和过户服务费16000元，但未能提供证据予以证明。被告主张应当按照房屋中介行业的交易习惯划分，即包括按照房款2.5％收取的居间服务费15 750元和过户服务费1250元。经法院向北京市发展和改革委员会调查，房屋买卖居间服务费的政府指导价为不超过双方交易房款的2.5％。通常情况下，政府指导价可以作为行业交易习惯的参考价格。被告房屋中介公司主张的居间服务费15750元并未超过该政府指导价，可以作为行业交易习惯的参考价格，根据合同第六十一条的规定当双方关于居间服务费的数额约定不明确时可以参照交易习惯确定，故本院认为被告主张的应当按照房款2.5％收取的居间服务费15750元并无不妥。由此确定被告房屋中介公司收取的17000元服务费中应分为15750元的居间服务费和1250元的过户服务费，居间服务费就不再退还。因被告房屋中介公司并未实际为原告郭某办理房屋过户手续，其收取该1250元的过户服务费依据不足，应当退还原告郭某。

综上，法院的判决是正确的。作者：李翔 

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