房地产经纪公司员工卷走房款是否是职务行为

郑大克与马玉平、深圳市中百达房地产经纪代理有限公司欠款纠纷案

——房地产经纪公司员工卷走房款是否是职务行为？《协议书》的效力如何？

【基本案情】

原审原告（二审被上诉人）：郑大克。

原审被告：广东省深圳市中百达房地产经纪代理有限公司。

原审被告（二审上诉人）：马玉平。

原告起诉称：原告于2004年5月24日委托被告深圳市中百达房地产经纪代理有限公司（下称中百达公司）代为出售原告所有的位于深圳市福田区新新家园C栋16E商品房一套，中百达公司于同年6月底将房产卖出。扣除银行按揭及其他杂费，中百达公司应付原告房款人民币149000元。当原告于2005年7月8日前往中百达公司明月分部收取房款时，被告马玉平告知该款已被中百达公司员工李德平卷走。2004年11月29日，原、被告达成协议，由被告中百达公司承担支付人民币149000元给原告的责任，还约定以车牌号为湘N11622的丰田佳美小车一辆作为抵押物（该车车主为马玉平）。原告认为，被告马玉平应为中百达公司的行为承担担保责任。按协议约定中百达公司应当于2004年12月10日前付清全部款项，但中百达公司至今未付，因此依法起诉两被告，请求判令：（1）被告中百达公司支付人民币149000元；（2）马玉平承担担保责任；（3）被告承担全部诉讼费用。

两被告答辩称：（1）本案不属民事纠纷，中百达公司明月分部的人员私刻公章、卷走房款完全是个人行为，不是原告与被告中百达公司之间的公证行为，中百达公司已向沙嘴派出所报案，该案与中百达公司没有关系；被告马玉平作为中百达公司的法定代表人，在不知情的情况下与原告签订协议用车进行抵押，原价39万余元的车只抵2万元，属被胁迫情况下签订的协议。公安机关介入此案调查，调取了录像，显示当时确有5个人在场，本案公安机关虽未立案，但显然不属纯粹的经济纠纷。（2）被告中百达公司法定代表人马玉平和原告一样，都是本案的受害人，但原告不能以非法手段侵犯他人财产，抵押车辆应返还被告马玉平，原、被告应要求公安机关追寻本案其他在逃人。

【审判】

深圳市罗湖区法院经审理查明：原告与被告中百达公司明月分部、案外人于2005年5月24日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：原告通过中百达公司明月分部出售其所有的、位于深圳市福田区新新家园C栋16E单元的房产，案外人通过经纪方购买该房产。该合同还就房产受让价格及合同各方的权利义务作出了约定。合同签订后，原告与中百达公司明月分部负责人李德平（承包人）办理了授权委托书及公证手续，原告授予李德平收取售房款的权利。2004年7月初，中百达公司明月分部将原告所委托房产出售后，通知原告领款，原告方知首期房款149000元已被李德平取走。原、被告共同向深圳市公安局福田分局报案，福田分局于2004年8月17日决定对李德平涉嫌伪造公司印章案立案侦查。2004年11月29日，原告与中百达公司签订《协议书》。在《协议书》中，中百达公司确认其员工李德平卷走房款人民币149000元，并承诺于2004年12月1日前向原告支付房款50000元、于2004年12月10日前付清剩余的房款99000元，被告马玉平同意以其名下的丰田佳美小汽车一辆（车牌号为湘N1622、发动机号为0659802）抵押给原告，如中百达公司在2004年12月10日前不能付清全部房款，原告有权以人民币20000元的价格出售该轿车，中百达公司继续承担向原告支付129000元余款的义务。协议签订后，被告马玉平即将丰田佳美轿车交给原告。原告将轿车开走后，被告马玉平立即到深圳市公安局罗湖分局报案，要求对原告以抢劫案立案侦查。2005年7月26日，原告将轿车交到深圳市罗湖公安分局南湖派出所保管。2005年5月23日，深圳市公安局罗湖分局作出不予立案通知书。原告根据其与被告中百达公司签订的《协议书》向两被告索要房款未果，遂诉至原审法院。

原审法院还查明：原告与中百达公司明月分部及案外人签订的《房地产买卖预约（居间）合同》上所盖中百达公司明月分部印章与被告中百达公司在公安机关备案的中百达公司明月分部印章不一致，属私刻的印章。

上述事实有原、被告提交的证据、公安机关出具的证明及庭审陈述为证。

原审法院认为：被告中百达公司将其属下明月分部承包给李德平，是被告中百达公司的内部管理事宜。李德平以被告中百达公司明月分部的名义与原告及案外人签订《房屋买卖居间合同》，是代表中百达公司对外行使民事权利，属职务行为。被告中百达公司在与原告签订的《协议书》中，亦确认由其对李德平取走房款一事承担一切责任。因此，被告中百达公司应将房款返还原告。被告中百达公司对发包给李德平的明月分部负有监督、管理义务，明月分部使用的印章与在公安部门备案的印章不一致，为被告中百达公司监督、管理不善所致，被告中百达公司以印章是李德平私刻为由不承担还款责任的主张不能成立。被告中百达公司称《协议书》是在胁迫下所签，但没有提交相应的证据证明，其关于撤销《协议书》的主张不予采纳。被告马玉平在《协议书》中同意以其个人名下的车辆为被告中百达公司的欠款作抵押，是一种担保行为，被告马玉平应当在其承诺的人民币20000元的担保范围内承担连带责任。

一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定判决：一、被告中百达公司于判决生效之日起十五日内向原告支付人民币149000元；二、被告马玉平在人民币20000元的范围内对被告中百达公司的欠款承担连带担保责任。三、驳回原告其他诉讼请求。

上诉人（原审被告）马玉平不服一审判决，上诉称：原审法院认定被上诉人等五人强迫其签字盖章的《协议书》有效是错误的。（1）客观上《协议书》没有签订的可能。李德平虽是中百达公司明月分部工作人员，但其私刻公章与被上诉人签订居间合同，并于2004年5月27日办理了他们个人之间的全权委托公证书，被上诉人全权委托李德平个人帮其办理一切售房手续并收取房款。当房款2004年7月6日进入李德平的私人账户后，李德平即携款潜逃。案发后上诉人才知道有私刻公章和被上诉人个人之间全权委托之事。案发后被上诉人和上诉人还共同向沙嘴派出所报案，且公安部门已立案侦查，本案是刑事案件，不属民事纠纷。上诉人不可能为此承担任何责任，更没有签订《协议书》的任何理由。（2）被上诉人等五人采取胁迫、恐吓手段强迫上诉人在他们拟制的《协议书》上签字，完全违背了上诉人的主观意志。被上诉人在公安机关找不到李德平的情况下，于2004年11月29日中午携同另外四人进人上诉人公司，对上诉人进行恐吓，作出种种人身威胁，上诉人迫不得已在他们起草的强盗协议书上签字，并依他们要求盖上公章，随后和他们坐直通电梯下了地下停车场，将车和钥匙交给了他们，并让被上诉人打了收条。他们离开后上诉人立即回办公室打电话向110报警，罗湖公安分局南湖派出所已做了询问笔录。此《协议书》就是在违背上诉人真实意思表示和被胁迫的情况下产生的。（3）《协议书》内容与事实完全不符。首先，上诉人不可能用价值40多万元的轿车只抵2万元；其次，此轿车是上诉人个人财产，并非公司财产。（4）原南湖派出所是准备对此立案侦查，但考虑到被上诉人也是受害人，只是采取方法不当，最后公安部门采取措施让被上诉人将抢走的轿车交回派出所。但是，这不能表明被上诉人等人强迫上诉人所签订的《协议书》有效。对于原审法院认定“本案并未就《协议书》是在胁迫下所签订提交相应的证据证明”，上诉人认为，从上述主客观、协议书内容的叙述和报警回执、派出所追回轿车的事实所在，都是最客观及最有力的证据和证明。另外，李德平诈骗被上诉人房款之刑事案件已由福田区沙头派出所立案侦查，按最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国刑事诉讼法＞若干问题的解释》第九十条关于“在侦查、预审、审查起诉阶段，有权提起附带民事诉讼的人向公安机关、人民检察院提出赔偿要求，已经公安机关、人民检察院记录在案的，刑事案件起诉后，人民法院应当按附带民事诉讼案件受理”之规定，应在此诈骗案起诉后才可提起民事诉讼，即便提起民事诉讼也应该在福田区法院，而不应由罗湖区法院审理该案。为此，请求二审法院依法改判。

被上诉人（原审原告）郑大克答辩称：（1）被上诉人没有作出胁迫行为，被上诉人与上诉人签订的《协议书》是有效的，上诉人在民事上诉状中所列的理由均没有证据证明，原审法院是在查清事实基础上作出的判决。（2）上诉人应承担担保责任是明确的，上诉人在《协议书》中的行为既代表中百达公司也代表个人，上诉人个人也有签名，上诉人为此将车抵押给被上诉人，因此上诉人应承担担保过错责任。综上，原审判决认定事实和证据清楚，适用法律明确，请求二审法院予以维持。

原审被告中百达公司未作答辩。

二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

二审法院认为：本案是一起基于居间合同引发的债务纠纷。李德平作为原审被告中百达公司属下明月分部的承包人，其以中百达公司明月分部的名义与被上诉人及案外人签订房地产买卖居间合同，是代表中百达公司对外行使民事权利，属职务行为，原审对此民事纠纷认定正确。后，李德平将被上诉人委托其收取的房款卷走潜逃，该行为已直接侵害了被上诉人的财产所有权，故此，涉案房款本应由李德平依法返还并赔偿被上诉人的损失。现因李德平潜逃，下落不明，而原审被告中百达公司作为李德平的监管者，依法应对其员工的职务行为承担民事责任，故原审被告中百达公司应将因被上诉人委托其出让房产而收取的房款返还被上诉人，原审对此认定正确。上诉人称《协议书》是在受被上诉人威胁恐吓的情形下被迫与被上诉人签订的，并非上诉人真实意思表示，应予以撤销，对此，上诉人未能提供相关证据证明其所主张的事实，而罗湖区公安分局南湖派出所出具的报案通知仅能证实上诉人有报案一事，上诉人该主张因未有充分证据证明，法院不予采信。原审被告中百达公司所在地在深圳市罗湖区，依据民事诉讼法第二十二条、第二十四条规定，原审法院对本案有管辖权。由于《协议书》未被依法撤销，故双方均应按《协议书》的约定自觉履行，因此，上诉人应当在其承诺的人民币20000元的担保范围内对上诉人承担连带责任。

二审法院根据我国民事诉讼法第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决驳回上诉、维持原判。

【评析】

本案所涉及的问题包括职务行为的认定，《协议书》的效力以及如何解释《协议书》中有关担保的约定。

所谓职务行为，是指根据法律规定，经选举、委任或聘用而担任一定职务的人，按照一定权限所从事的管理活动的总称。我国现行法律没有关于职务行为的明确界定。在理论上，一般将职务行为分为狭义职务行为和广义职务行为，前者是指国家机关或国家机关工作人员执行职务的行为。民法通则第一百二十一条规定，“国家机关或国家机关工作人员在执行职务中，侵犯公民、法人的合法权益造成损害的，应当承担民事责任”；广义职务行为还包括企业、事业、机关单位和其他组织的法定代表人及其工作人员以单位名义从事的与职务有关的行为以及受雇人执行雇主委托之事务时的行为。

法人或者其他组织的法定代表人、负责人以及工作人员的行为是否属于执行职务的行为，是法人和其他组织是否承担责任的决定性因素。执行职务的判断标准，在理论上主要有三种学说。第一，法人主观说。即以法人的意思表示为标准，执行职务的范围应依法人所指示办理的事件来决定。只有在办理法人所指示办理的事件，才属于执行职务的行为。第二，法人的工作人员主观说。即以法人的工作人员的主观愿望为标准，执行职务原则上应依法人所指示办理的事件来决定，但法人的工作人员是为法人的利益而实施行为的时候，也属于执行职务的范围。第三，客观说，也称为执行职务说。即以执行职务的外在表现形态为标准，认为法人的代表人或其工作人员在执行职务中的行为应该由法人承担责任。＿上述学说中，客观说一方面能够使相对人根据行为的外观，将法人的行为和个人的行为区别开来，另一方面也较好地平衡法人和受害人之间的利益，因此更具有合理性。

在民商事活动中，对职务行为的认定适用外观主义原则，只要在客观上具备执行职务的特征，又以法人名义实施，相对人有理由相信该行为是执行职务的行为，就可以认定该工作人员的行为是执行职务的行为，即形成职务上的表见代理。这是因为合同上的交易安全是交易环境应当具有的一种确定状态，亦即交易者基于对交易行为合法性的信赖及对交易行为效果确定性的正当期待而进行的交易，应当获得法律的肯定性评价。

本案中，被告公司是房地产经纪公司，李某作为原告公司的分支机构的负责人，其以分支机构的名义与原告、房屋买受人签订房地产买卖居间合同，并接受原告的委托收取购房款的行为没有超出被告公司的房地产经纪、房地产代理等业务范围，应当被认定为职务行为。李某在合同中采用的印章与被告公司备案印章不同的事实，属被告公司内部监督、管理的漏洞，出于保护交易安全的目的，不能对抗原告的请求。

本案的另一个焦点是原被告之间所签订的《协议书》是否具有法律效力。根据合同法的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。胁迫是指以非法的损害威胁他人，使其产生恐惧的心理并基于该恐惧心理而作出意思表示的行为。胁迫的构成要件一般包括胁迫方有胁迫的故意、胁迫方有非法的胁迫的行为、被胁迫方陷人恐慌、被胁迫方基于恐慌心理与对方签订了合同等四个方面。本案中，二审上诉人未能就胁迫行为提供充分的证据，所以不能否定协议的效力。

至于协议书所约定的“以其汽车抵押给被上述人，如上述人在约定期限不能付清价款，原告有权以人民币2万元出售给被上述人，并继续承担支付余款的义务”的条款，则因其约定不明，且当事人一方主张合同内容与其内心真意相悖，而需要进行合同解释。抵押是指债务人或第三人不转移对其特定财产的占有，将该财产作为对债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法就该财产折价或以拍卖、变卖的价金优先受偿的物权，抵押权的成立需要进行登记公示。而质押是指债务人或第三人将其特定财产移交给债权人占有，作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖。本案中双方进行了汽车的转移占有，并且没有进行抵押登记，所以应认定为双方成立的合同担保关系是质押。同时，依据目的解释原则，应理解为上述人在质押物的价款范围内承担担保责任较为合理。

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。