没有签订委托代理销售合同 已经销售的如何支付代理佣金

没有签订委托代理销售合同 已经销售的如何支付代理佣金

基本案情：

2008年6月1日，原告洛阳智天营销策划有限公司与被告偃师市城关镇房地产开发公司签订《房屋代理销售合同书》一份，约定：“甲方为偃师市城关镇房地产开发公司；乙方为洛阳智天营销策划有限公司。一、委托事宜及范围 1、委托销售代理的物业名称：城市花园1号楼公寓部分（以下简称该物业）；2、代理物业地址：偃师市华夏路南、槐新路西；3、代理方式：独家销售代理； 4、委托期限：自2008年6月5日起至本项目封顶后6个月止（如在此期限内，物业销售达95%以上，视为委托期满）。二、甲方责任与义务：1、甲方提供相关售楼文件并保证其合法性；2、甲方保证物业的工程质量及承诺的交付期限；3、甲方提供售楼处及其室内外装修，包括桌椅、电话、空调、电脑、打印机，以及售楼处水电费、电话费。甲方派专人收取购房款项，并及时向客户提供收据；……三、代理费的结算和支付：1、乙方代理费计取方式：房屋代理均价暂定为 元／㎡，具体执行的价格由甲乙双方签字认可，乙方按以上价格销售，提取销售额的1. 2%作为乙方的代理佣金；招商租赁，乙方按1个月租金计提提成。甲方在每月5日预付给乙方固定费用壹万元，此费用最终从乙方提成中逐月扣除，预付期限4个月；2、乙方代理费结算方式：(1)一次性及分期付款客户按实际到账金额计算。(2)按揭客户签订完《商品房买卖合同》，并交纳银行规定的首付款及办理按揭所需要的个人资料后，乙方计提70%，余30%待银行放款后计提。如因客户原因无法办理按揭，乙方退回提成；(3)租赁需签订《租赁合同》并付齐合同约定的100%租金为准；……七、其它条款。4、如代理销售过程中甲乙双方合作愉快，甲方后期项目则自动顺延为乙方代理销售，底价及代理费可作另行协商”。合同签订后，原告洛阳智天营销策划有限公司即委派销售人员进驻被告偃师市城关镇房地产开发公司售楼处进行售楼活动，从2008年6月至2009年底共代理销售城市花园1号楼公寓部分（凯瑞商务）4479. 66㎡，销售金额11199150元，按合同约定1. 2%提成，原告应提成代理费134390元。并代理被告将城市花园1号楼公寓7层527. 41㎡，以每平方米每月25元租给他人，按合同约定应计提1个月租金13186元。后被告根据《房屋代理销售合同书》第七条第四项约定“如代理销售过程中甲乙双方合作愉快，甲方后期项目则自动顺延为乙方代理销售，底价及代理费可作另外协商”。又将其开发的洛神花园项目委托原告代理销售。从2009年8月至2010年4月，原告共代理销售洛神花园1、2号楼4 7套房屋，销售金额1 2 001177元，该委托代理销售活动，双方没有另行签订代理合同。在被告委托原告代理商品房销售期间，被告按照合同约定于2008年6月24日、2008年8月15日、2008年11月6日、2009年6月8日、2009年12月9日、2010年2月4日、2010年4月1日，分7次共向原告预支代理费100000元，原告向被告出具借据7张。

法官观点：

原告洛阳智天营销策划有限公司与被告偃师市城关镇房地产开发公司签订的《房屋代理销售合同书》，系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，原告已按照双方约定的价格对城市花园1号楼公寓部分（凯瑞商务）进行了代理销售及招商租赁，其销售金额为11199150元，按合同约定1. 2%提取佣金，原告应提取代理销售的佣金为134390元。同时原告又代理被告以每平方米每月25元的价格将城市花园1号楼公寓七层527. 41㎡租赁给他人经商，按合同约定应计提1个月租金13186元，作为代理佣金。因此，按照合同约定被告应支付原告代理销售及招商租赁城市花园1号楼公寓部分（凯瑞商务）的佣金为147576元。因原告在代理销售期间以借款形式向被告预收了代理费100000元，根据《房屋代理销售合同书》第三条约定，应从其代理费中予以扣除，故被告应支付原告代理销售及招商租赁城市花园1号楼公寓部分（凯瑞商务）的代理费为47576元。关于洛神花园项目，虽然原、被告双方未签订书面代理合同，但原告提供的大量证据能证明双方已形成了事实上的代理关系。在代理费问题上，因原、被告双方没有签订补充协议，故可参照《房屋代理销售合同书》关于代理销售城市花园1号楼公寓的代理费计算办法。原告代理洛神花园项目的销售金额为12001177元，按销售金额1. 2%提取佣金，原告应提取代理费为144014元。

判决结果：

一、被告偃师市城关镇房地产开发公司在本判决生效后十日内支付原告洛阳智天营销策划有限公司代理销售城市花园1号楼公寓部分（凯瑞商务）的代理费47576元（已扣除被告预支原告借款100000元）。二、被告偃师市城关镇房地产开发公司在本判决生效后十日内支付原告洛阳智天营销策划有限公司代理销售洛神花园项目的代理费144014元。 三、驳回被告偃师市城关镇房地产开发公司的反诉请求。

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