如何认定出租人拒绝退还押金的行为

如何认定出租人拒绝退还押金的行为？

押金，是由当事人依约定而创设，为保障交易安全和债权实现的一种意定担保物权，常见于租赁合同、旅店服务合同等。当合同关系终止时，出押人依约返还了借用或租用的标的物，且并无其它不履行合同义务情形的，出押人有权请求受押人依据诚实信用原则返还押金。在房屋租赁合同纠纷中，常有出租人不退还押金的情况。出租人拒绝退还押金的行为合法与否如何认定?我们以承租人提前解约而导致出租人拒绝退还押金为例，来进行分析。先看如下案例：

【案情】(2015丰民初字第06314号)

2014年8月16日，徐某(出租人)与赵某(承租人)签订了租赁期限自2014年10月10日至2018年11月20日的《房屋租赁协议》，约定乙方中途退租，必须提前2个月通知甲方。甲方向乙方收取押金为人民币20000元，租用房屋终止后在无争议的情况下将押金全部退还乙方。双方均认可房屋租金已交纳至2015年4月10日。

原告赵某(承租人)诉称：我于2015年1月16日通知徐某，将于2015年3月16日退租，徐某不同意解除《房屋租赁协议》，并且不同意返还押金。故诉至法院要求解除《房屋租赁协议》并判决徐某返还押金。

被告徐某(出租人)辩称：赵某没有按照合同约定履行义务，其退租是违约行为。《房屋租赁协议》中约定了提前退租，但是通知我方并不代表我方必须同意，赵某退租从法律上来理解就是经过合同一半的履行期间才能退租，我认为赵某行使解除权没有合同依据，要求继续履行合同。

【裁判】

法院审理认为，《房屋租赁合同》中约定了赵某单方解除合同的条件，其依约定已履行了解除合同的告知义务，双方合同即应解除。徐某经过合同一半的履行期间才能退租的主张，缺乏法律依据。且赵某已实际从涉诉房屋搬出，徐某要求继续履行合同，缺乏事实及法律依据，难以支持。因此法院判决解除双方的租赁合同，合同解除后，徐某应退还已收取的租赁押金。

【点评】

民事活动必须遵守法律的规定。《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”承租人、出租人签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律保护。本案中，承租人、出租人双方在合同中约定，承租人中途退租，须提前2个月通知出租人，租用房屋终止后在无争议的情况下出租人应将押金全部退还承租人。现承租人在退租前2个月已履行通知义务，且实际搬离涉诉房屋，双方的租赁合同即应解除，出租人应返还承租人押金。出租人在无其他争议的情况下不将押金退还的做法，显然于法无据。

实际上，设立押金制度是为了担保住房承租人能及时、全面履行租金支付债务以及在租赁过程中产生的损害赔偿义务，在租赁关系结束后，如若承租人存在债务不履行行为，出租人有权通过扣减押金保障其权利。但当承租人已经全面履行自身义务的，出租人亦有义务及时全额返还押金。但是，常常也会因为法律就押金担保范围规定不明确，出租人凭种种借口任意扣除押金，严重损害承租人利益。因此在域外，很多国家都以立法的形式对押金担保的范围予以限定，以防出租人任意扣留押金。例如，《加利福尼亚州民法典》第1950.5条规定，押金担保的债权范围主要包括：(1)承租人应支付的租金;(2)承租人或其客人对租赁房屋造成的损害;(3)租赁合同终止后，为使租赁房屋像租赁开始时一样干净、整洁所需要的清理费用;(4)如果租赁合同有专门约定，押金还用以担保租赁房屋内相关设施、设备的保管、返还。出租人约定押金条款，也无非是出于以上几点的考虑。

因此出租人拒绝退还押金的行为合法与否，应结合合同履行的具体情况按照以下逻辑来进行认定：

租赁合同中，约定的关于押金的担保范围为何?

合同履行过程中，是否发生约定的需要扣留承租人押金的情形?合同履行结束时，造成扣留承租人押金的情形是否已消除?

扣留的押金是否超过承租人造成的损害或所需承担的其他费用?

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。