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租赁合同解除的法律依据及相关案例整理

日期:2022-06-03 来源:律政网 作者:律政人 阅读:70次 [字体: ] 背景色:        

 民法典:租赁合同解除的法律依据及相关案例整理

来源 | 民事法律参考 ,本文仅供交流学习,若侵犯到您的权益,敬请告知处理。

出租人可以解除合同

1.承租人人未按约定使用租赁物

第七百一十一条【租赁人未按约定使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

参考案例:(2010)沪一中民二(民)终字第2524号

涉案开洞行为为结构楼板开洞,截断板内部分钢筋,改变结构受力状况,属拆改房屋结构。根据双方合同约定,承租人擅自拆改房屋结构,出租人可提前终止合同并要求承租人承担支付违约金的违约责任。

2.承租人未经出租人同意转租

第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

参考案例:(2001)沪一中经终字第521号

双方签订的财产租赁合同为有效合同的,在承租期间,未经出租人同意,擅自转租。根据《合同法》第二百二十四条的规定,转租合同当属非法转租。但是,非法转租合同并非当然无效,因为非法转租主要涉及出租人的利益,而原、被告之间的租赁合同,为诺成性合同,双方意思表示一致即有效成立,也就是说,即使确表示不同意转租,并行使了合同解除权,解除了租赁合同,也只能导致转租合同关系因合同不能继续履行而解除,并非必然导致转租合同无效。

3.违反租金支付义务

第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

参考案例:(2014)德中民初字第155号

《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定,承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。所以,在承租人未付租金,经出租人催告后承租人仍不支付的情况下,解除权是出租人法定的权利。本案承租人未支付租金,在出租人催告后仍不支付,出租人解除合同符合法律规定。

承租人可以解除合同

1.非因承租人原因致使租赁物无法使用

第七百二十四条【非承租人构成根本性违约承租人可以解除合同】有下列情形之一,非因承租人原因致使租赁物无法使用的,承租人可以解除合同:

(一)租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押;

(二)租赁物权属有争议;

(三)租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

2.租赁物部分或者全部毁损、灭失

第七百二十九条【不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的法律后果】因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

参考案例:(2008)宣中民二终字第72号

尽管气象部门在先进的天气预报技术的支持下,对天气情况作出了一定的预见并及时向社会发布了相关信息,但是如果雪灾地域广、程度深、灾情严重,超出了社会一般大众的预见,并且不能避免并不能克服,则构成不可抗力。租赁合同中关于承租人维修保养租赁物义务的约定,只能是合同履行期间使用租赁物所需的正常合理义务,出租人并不能免除保证租赁物实现合同目的的义务,当租赁物部分或全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。

3.租赁物危及承租人的安全或者健康

第七百三十一条【租赁物质量不合格时承租人解除权】租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。

上海高院参阅案例:七天快捷酒店管理(北京)有限公司等诉上海松瓯实业有限公司等房屋租赁合同纠纷案

若强制性规定的意旨是加强行政管理,而非否定私法行为的效力;所规制的是合同履行前提条件,而非合同本身,则该强制性规定为管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。据此,《建筑法》第61条第二款关于“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格,不得交付使用”的规定应为管理性强制性规定。租赁房屋未经竣工验收并不导致租赁合同无效;如承租人因此无法使用房屋的,承租人有合同解除权。

双方均可解除

租赁期限没有约定或约定不明确

第七百三十条【租赁期限没有约定或约定不明确时的法律后果】当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。



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