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武汉广顺集团与黄正军房屋买卖纠纷申请再审民事判决书

日期:2016-09-12 来源:律政中国 作者:律政中国 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

武汉广顺集团与黄正军房屋买卖纠纷申请再审民事判决书

法院: 湖北省武汉市中级人民法院|

案号:(2015)鄂武汉中民再终字第00002号

申请再审人(一审被告、二审上诉人):武汉广顺集团股份有限公司。

法定代表人:杜绍义,董事长。

委托代理人:王协鹏,男,该公司职工。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):黄正军。

申请再审人武汉广顺集团股份有限公司(简称广顺公司)因与被申请人黄正军房屋买卖合同纠纷一案,不服本院(2013)鄂武汉中民终字第00937号民事判决,向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2014年9月9日作出(2014)鄂民申字第00559号民事裁定,指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭,于2015年1月14日公开开庭审理了本案。申请再审人广顺公司的委托代理人王协鹏、陈曦,被申请人黄正军及其委托代理人朱学杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2012年1月16日,黄正军起诉至湖北省武汉市硚口区人民法院称,2011年6月28日,黄正军与广顺公司签订《武汉市经济适用住房买卖合同》,约定广顺公司以每平方米7150元的价格将位于武汉市硚口区长丰乡长丰村天顺园小区901栋1-2层1号(建筑面积134.18平方米)营业用房出售给黄正军,房屋总价款为959387元,同时约定黄正军于签订合同当日支付489387元,余款470000元办理银行按揭,广顺公司于2011年9月30日前向黄正军交付房屋。合同签订后,黄正军依约向广顺公司支付了489387元,也办理了470000元的银行贷款。黄正军已向广顺公司支付了全部购房款959387元,但广顺公司直至今日未向黄正军交付房屋。请求判令:1.广顺公司向黄正军交付房屋并协助其办理过户手续;2.由广顺公司支付违约金10072.65元及赔偿因延期交房所致的租金损失17500元;3.广顺公司承担本案诉讼费用。

本院二审对原审查明的事实予以确认。另查明,涉案合同上广顺公司加盖的公章及法定代表人私章均是真实的印章。

本院二审认为,黄正军与广顺公司于2011年5月签订的《武汉市经济适用住房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律和行政法规的相关规定,应为合法、有效,双方均应按该合同执行。虽然黄正军购买诉争房屋的房款计算表上“盛国平”的签名系他人仿冒,但广顺公司与黄正军签订的《武汉市经济适用住房买卖合同》上广顺公司的印章系广顺公司的真实印章,广顺公司向黄正军开具的销售不动产统一网络发票及发票上的发票专用章也是真实的,且广顺公司也已收取了黄正军支付的全部购房款,并办理了备案登记手续。广顺公司认为黄正军与胡中军恶意串通,伪造盛国平的签名,以低价购买诉争房屋,但其在一、二审中均没有提供证据加以证明。在二审庭审中,广顺公司自称胡中军因涉嫌诈骗,已被公安机关立案侦查,但广顺公司一直未向本院提交公安机关立案的相关证据。故广顺公司认为黄正军与胡中军恶意串通,合同无效的上诉请求,缺乏事实和法律依据,其上诉理由不能成立,其上诉请求本院不予支持。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律及实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第(一)项 之规定,本院于2013年12月2日作出(2013)鄂武汉中民终字第00937号民事判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费13670元,由武汉广顺集团股份有限公司承担。

广顺公司申请再审称,黄正军为了低价购得诉争房屋,给予胡中军巨额好处费,此行为就是为了恶意串通的表现,其给予胡中军好处费的目的显然是为了谋求非法利益,即以远低于市场价购得诉争房屋,该行为损害了申请人的合法利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条 第(二)项 的规定,双方签订的房屋买卖合同无效,请求再审撤销本院(2013)鄂武汉中民终字第00937号民事判决和武汉市硚口区人民法院(2012)鄂硚口民三初字第00056号民事判决,确认双方签订的房屋买卖合同无效并驳回黄正军的诉讼请求,诉讼费用由黄正军负担。

黄正军辩称,一、原审判决认定事实清楚,适用法律正确。黄正军买房程序合法,有中介公司的发票。二、广顺公司的再审理由不成立。通过证据反映是广顺公司的内部矛盾问题,与黄正军没有关系。

再审庭审中,广顺公司提交两份证据。证据一、2014年12月14日本院作出的(2014)鄂武汉中刑初字第00160号刑事判决,认定被告人胡中军犯诈骗罪及合同诈骗罪,合并执行有期徒刑二十年。证明目的:本案签订房屋买卖合同的行为构成合同诈骗,拟证明本案的房屋买受人黄正军是胡中军刑事犯罪的受害人。证据二、本案开庭前委托评估的《房地产价值咨询评估报告》。证明目的:本案买受人购买的房屋当时市场价值15000元/平方米。结合胡中军本人在刑事案件中陈述当时委托中介的挂牌价是11000元/平方米,且刑事案卷中有证据证明,房屋买受人黄正军和喻占梅一共给了胡中军80万元的好处费。说明黄正军和胡中军恶意串通,为了低价购买诉争房屋向其支付巨额好处费。

黄正军质证认为,对证据一刑事判决书的真实性、合法性没有异议。但是否生效有待核实。该证据正好证明黄正军是受害人,而不是广顺公司所说的恶意串通。胡中军从事的违法犯罪行为与本案的买卖行为是否无效没有法律上的联系。对证据二的真实性没有异议,合法性有异议。此证据是广顺公司单方委托的评估报告,证明力极低,关联性也有异议,不能达到证明合同无效的法律条件。

经本院核实,本院(2014)鄂武汉中刑初字第00160号刑事判决已经发生法律效力,该证据符合法律规定的再审新证据的形式要件,本院予以采信。本院经审查认为,该份刑事判决认定胡中军私自将广顺公司的两处门面以11000元/平方米的价格销售给喻占梅、黄正军,同时伪造公司总经理盛国平签名,骗取公司财务人员按7150元/平方米价格收取上述门面的房款,将差价款80万元据为己有的事实表明:第一,黄正军实际是以11000元/平方米的价格购买的诉争房屋,在广顺公司按照合同约定履行交付房屋的义务后,其利益并未受到损害;第二,胡中军伪造公司总经理签名、骗取公司财务人员收款的这些虚构事实隐瞒真相的犯罪行为都是针对广顺公司所作,其在与黄正军签订诉争房屋买卖合同的过程中并未损害黄正军的利益;第三,该份判决书最后认定胡中军骗取房屋销售款80万元,构成合同诈骗罪。而黄正军只是房屋买卖合同中的房屋购买方,广顺公司才是房屋买卖合同中的房屋销售方,即该刑事判决认定胡中军骗取的是广顺公司的房屋销售款,而不是黄正军的购房款。因此,该份证据不能达到广顺公司拟证明黄正军是胡中军刑事犯罪受害人的目的。关于证据二《房地产价值咨询评估报告》因与本案争议的事实没有关联性,本院不予采信。

再审查明的事实与原审查明事实基本一致。

广顺公司辩称,黄正军与胡中军恶意串通,以伪造公司总经理盛国平的签名将销售价为每平方米13000元的房屋以每平方米7150元出售,损害了公司的利益,该买卖合同无效,要求驳回黄正军的全部诉讼请求。

武汉市硚口区人民法院一审查明,2011年5月,黄正军通过广顺公司职工胡中军的介绍,以每平方米7150元的价格向广顺公司购买位于武汉市硚口区长丰乡长丰村天顺园小区901栋1-2层1号(建筑面积134.18平方米)房屋。黄正军于2011年5月16日向广顺公司支付了房屋首付款489387元,并于同年5月25日在交通银行股份有限公司签订《个人借款合同》和《抵押合同》,办理了个人抵押借款470000元的手续。2011年6月28日黄正军与广顺公司签订《武汉市经济适用房买卖合同》,合同约定黄正军购买诉争房屋,房屋总价款为959387元,签订合同当日支付489387元,余款470000元办理银行按揭,广顺公司应在2011年9月30日前向黄正军交付房屋。同时还约定,“出卖人(即广顺公司)如未按合同规定的期限交付房屋的,逾期超过90日后,买受人(即黄正军)要求继续履行合同的,合同继续履行,自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。”合同签订后,黄正军于2011年7月29日向广顺公司支付了470000元。自此,黄正军已向广顺公司支付了全部购房款959387元,同时广顺公司为黄正军办理了诉争房屋备案登记手续。直至今日,该房屋由他人使用,广顺公司未向黄正军交付诉争房屋。

另查明,天顺园小区非住宅的房屋销售最低价格为7150元/平方米,而该价格只能在广顺公司总经理盛国平签名同意许可的情况下才能享受。2011年5月16日的《房款计算表》上记载着黄正军以每平方米7150元,总价959387元的价格购买本案诉争房屋,首付款489387元,贷款470000元,备注栏中有“盛国平”的签名字迹。后经武汉市公安司法鉴定中心进行鉴定,该房款计算表上备注栏中“盛国平”的签名字迹并非盛国平本人所写。

又查明,武汉市硚口区长丰乡长丰村天顺园小区系经济适用房开发项目,该项目中包括住宅和营业用房,其中非住宅的销售不受经济适用房资格的限制,但所有房屋在进行销售时统一使用《武汉市经济适用住房买卖合同》。

武汉市硚口区人民法院一审认为,黄正军与广顺公司签订的《武汉市经济适用住房买卖合同》系双方真实意思表示,未违反法律规定,该合同真实、合法、有效。虽黄正军购买诉争房屋的房款计算表上“盛国平”的签名系他人仿冒,但广顺公司与黄正军签订的《武汉市经济适用住房买卖合同》上广顺公司的印章系广顺公司的真实印章,广顺公司也已收取了黄正军支付的全部购房款。且据调查了解,在广顺公司总经理盛国平的许可下,诉争房屋可以以7150元/平方米的价格予以销售,双方签订的以7150元/平方米的价格购买诉争房屋并未损害公司利益。另广顺公司并无证据证明伪造公司总经理盛国平的签名系黄正军与胡中军串通之后合谋的行为,故广顺公司认为黄正军与广顺公司之间的买卖合同无效的辩解意见无事实和法律依据,不予支持。由于黄正军与广顺公司签订的《武汉市经济适用住房买卖合同》真实、合法、有效。双方应按照合同约定履行自己的义务,因广顺公司未按约定的时间向黄正军交付房屋,应承担逾期交房的违约责任,根据合同的约定,广顺公司应按日向黄正军支付已交付房价款万分之壹的违约金,即从2011年10月1日起每日的违约金为95.9387元(959387元×0.0001),黄正军要求支付从2011年10月1日至2012年1月14日止的违约金10072.65元未超过法律规定,予以支持。关于黄正军要求广顺公司赔偿因延期交房所致租金损失人民币17500元的请求,因黄正军未提供相应证据证明其损失的存在,且合同中并未约定此种违约责任,故对黄正军的此项诉讼请求,法院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条 、第一百零七条 、第一百一十四条 第一款 、第一百三十五条 ,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条 、第一百四十九条 之规定,武汉市硚口区人民法院于2013年7月19日作出(2012)鄂硚口民三初字第00056号民事判决:一、广顺公司于本判决生效后三十日内向黄正军交付位于武汉市硚口区长丰乡长丰村天顺园小区901栋1-2层1号(建筑面积134.18平方米)房屋,并协助黄正军办理上述房屋过户手续。二、广顺公司于本判决生效后三十日内向黄正军支付从2011年10月1日至2012年1月14日止违约金10072.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回黄正军的其它诉讼请求。案件受理费13670元,由黄正军负担237.5元,由广顺公司负担13432.5元(此款已由黄正军垫付,广顺公司在向黄正军支付上述款项时一并支付)。

广顺公司不服一审判决,向本院提出上诉称,武汉市硚口区古田四路天顺园小区商业街系广顺公司开发所建。2009年广顺公司取得销售许可,对外销售。随着市场对商铺需求的增大,单价从7100元涨到12000元左右。2011年初,饶某在广顺公司订购了商业街第901栋1-2层1号独立商铺及相邻的一间商铺,并于5月初进驻开始装修,但未签订书面买卖合同。同年5月,黄正军从广顺公司职员胡中军处获知上述独立商铺尚未正式签订合同,经二人谋划,由黄正军向胡中军支付巨额好处费,由胡中军伪造了公司总经理盛国平签名的价格单,填写房款单价为7150元。2011年6月,黄正军持伪造的价格单到广顺公司销售部门签订了《武汉市经济适用房买卖合同》,总价为959387元,单价7150元,首付款489387元,余款470000元为按揭。合同签订后,黄正军共向广顺公司支付了购房款489387元,余款470000元办理了银行按揭。随后,黄正军用现金和转账方式向胡中军支付了501000元的好处费。2012年2月,黄正军起诉广顺公司,要求交付房屋并办理权属登记。此后经广顺公司核查该商铺资料,才发现黄正军用以低价购房的价格单系伪造。而一审判决根据起诉状和合同认定黄正军的购房单价为7150元。但此与黄正军在第二次开庭回答提问时陈述的单价为10900元自相矛盾。从黄正军向胡中军支付501000元来看,应认定胡中军与黄正军恶意串通的上述事实,因此一审判决遗漏了重要事实,导致判决结果错误。黄正军明知该商铺的销售单价为11000元,为了低价购买,不惜与第三人恶意串通,伪造价格单,使广顺公司误以为交易得到了公司总经理的认可,违反了广顺公司的真实意思表示。请求:一、撤销原审判决;二、依法改判驳回黄正军的诉讼请求;三、诉讼费用由黄正军负担。

黄正军答辩请求驳回上诉,维持原判。

本院再审另查明,(2014)鄂武汉中刑初字第00160号刑事判决查明:2011年5月,胡中军利用广顺公司员工身份,私自将该公司开发的武汉市硚口区天顺园小区901栋1-2层1号、901栋1-2层2-1号两处门面以11000元/平方米的价格销售给黄正军、喻占梅,同时伪造该公司总经理盛国平同意降价销售的签名,骗取公司财务人员按7150元/平方米的价格收取了上述门面的房款,胡中军将其中的差价80万元据为己有。同时黄正军、陈砚军均在该刑事案件中证实:2011年5月份,两人在华明达房屋中介看到广顺公司开发的两套门面,跟胡中军见面后商谈的价格为11000元/平方米。因胡中军称其从公司拿员工价是7150元/平方米,要求买方按这个价格交钱给公司,中间的差价给其个人。2011年5月10日,黄正军、陈砚军到广顺集团以7150元/平方米的价格交了首付款。同日通过银行汇款、现金支付等方式,黄正军、陈砚军两人共付给胡中军90万元。后胡中军退还10万元。

本案的争议焦点为双方签订的《武汉市经济适用房买卖合同》是否合法有效。

本院再审认为,广顺公司在再审中提交的证据一(2014)鄂武汉中刑初字第00160号刑事判决查明的事实表明,黄正军系通过房屋中介公司得知诉争房屋的出售信息,在与广顺公司的工作人员胡中军商谈后,同意以11000元/平方米的价格购买诉争房屋,其具有购买房屋的真实意思表示。由于广顺公司依照其内部规定,诉争房屋在经过该公司总经理盛国平签字的情况下是可以按照7150元/平方米的价格出售,因此胡中军要求黄正军按照公司内部员工价7150元/平方米的价格签订《武汉市经济适用房买卖合同》,下余差价直接支付给其个人,由其与广顺公司之间进行结算。黄正军并不了解广顺公司的内部规定,包括以员工价7150元/平方米购房需要办理的审批审核手续的流程以及胡中军与公司之间再如何进行结算的方式,因基于对胡中军系广顺公司工作人员身份的信任和规避国家相关税费的考虑,同意按照胡中军的要求以7150元/平方米的价格签订《武汉市经济适用房买卖合同》。而广顺公司事实上不仅与黄正军按7150元/平方米的价格签订了合同,并在《武汉市经济适用房买卖合同》上加盖了真实的公司公章及法定代表人的私章,且该公司财务人员也按照7150元/平方米的价格收取了诉争房屋的相应房款,并为黄正军办理了备案登记。广顺公司的上述行为不仅使得黄正军确信胡中军所称的诉争房屋可以按照员工价7150元/平方米的价格售卖的事实,同时也说明广顺公司在签订合同收取购房款的时候对《武汉市经济适用房买卖合同》中双方确定的诉争房屋的出售价格是认可的。上述刑事判决中确认的事实表明黄正军对于胡中军伪造广顺公司总经理盛国平的签字一事并不知情,且其购买诉争房屋支付了相应的对价,其作为房屋买受人在购房过程中没有过错。因此,该《武汉市经济适用房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的相关规定,应为有效,双方当事人均应当按照该合同的约定履行相关义务。广顺公司认为黄正军与胡中军是恶意串通,低价购买诉争房屋的行为导致合同无效的主张没有证据证明,其再审请求不能成立,本院不予支持。综上,原二审判决认定事实清楚,适用法律正确,审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条 第一款 、第一百七十条 第一款 第(一)项 的规定,判决如下:

维持本院(2013)鄂武汉中民终字第00937号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长赵云霞

审判员何学年

审判员吴婷

二〇一五年三月十七日

书记员胡逢铮



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