如何认定承租人装修承租房经过出租人同意

如何认定承租人装修承租房经过出租人同意

【关键词】

装饰装修 出租人同意 默示

【内容摘要】

承租人对所租赁房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意，否则不但要自行承担装饰装修费用，还要承担出租人要求回复原状或赔偿损失的责任。那么该如何理解出租人的同意，该同意是否适用默示推定~

【具体分析】

《合同法》第223条第1款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第13条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。可见承租人对所租赁房屋进行装饰装修，必须经过出租人同意，否则不但要自行承担装饰装修费用，还要承担出租人要求回复原状或赔偿损失的责任。那么，承租人在装饰装修之前，征得出租人同意显得尤为重要。那么该如何出租人的同意？

一、如何认定出租人是否作出同意的意思表示

在现实生活中存在房屋租赁合同签订不规范、甚至没有书面租赁合同的情况，包括对房屋的装饰装修等很多问题上没有约定，造成在租赁合同过程中，还需要双方当事人再行协商确定。例，承租人因需要向出租人征求装饰装修的同意时，但出租人对此并未明确态度。依据最高院民法通则意见第66条之规定，一方向对方提出民事权利的要求，对方未用语言或文字明确意见，但其行为表明已经接受的，可以认定为默示；不作为的默示只有在法定或约定的情况下适用。

那么，出租人对承租人的征求意见未表态的，是否就据此推定为同意呢？笔者认为不宜简单地推定为同意，还应附加一定的行为表示方可综合推定其真实的意思表示，例：一个是，出租人虽未明确表示，但是能够证明其去查看装饰装修现场，就此并发表出自己对装饰装修的意见，事后也未提出反对意见的，可以推定为其同意；二个是，出租人虽未明确表示，但依据双方签署的租赁房屋的用途以及房屋现状，必须经过装修方能实现合同的，如租赁的毛坯房开宾馆、租赁的空厂房开餐饮等，出租人必然知道未经装修承租人是无法进行营业的，故可以推定为出租人同意。反之，若出租人虽知道承租人有装饰装修行为，但未明确表示意见，也无任何行为足以表明其可以接受的，则不得推定为其默示同意。

二、如何理解“同意”的意思表示范围

出租人虽然同意承租人进行装饰装修了，但是还要注意，该同意是否包括承租人任意装饰装修，以及以后的再次装修。因为事后一旦出现装饰装修纠纷，双方一般会对同意装修的范围、程度、以及在此装修各执一词。对此，在司法实践中，法院一般会根据房屋类型作为主要判断标准，并结合租赁合同约定的房屋用途、出租人同意时的装修进展情况等诸多因素综合加以裁判。一般认为出租人对装饰装修的同意仅限于租赁合同目的的通常用途可能涉及的范围；若出租人是在事后同意的，还要综合作出同意意思表示时装饰装修的进展情况进行认定，因为这时出租人可以通过观察施工现场的陈列知悉承租人期望的装修效果，据此作出同意意思表示的，可以推定其对承租人的装修范围的确定。

至于因生产生活需要再行装修的问题，根据日常生活经验出发，一般认为出租人同意承租人装修即意味着允许承租人基于生产生活的需要再次进行装修。同时还要结合租赁合同期限的长短进行综合认定。

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