祁艳与马玉杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

祁艳与马玉杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院： 北京市朝阳区人民法院|

案号：（2013）朝民初字第35319号

原告祁艳，女，1974年8月24日出生。

被告马玉杰，女，1973年3月19日出生。

原告祁艳（以下简称原告）与被告马玉杰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员曲鹏独任审判，依法公开开庭进行了审理，原告委托代理人胡涤、被告委托代理人李昌锁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称:原告与被告于2012年4月21日签订了《商业房屋租赁合同》，约定被告将xxxx出租给原告作为经营商业使用，租赁面积为553.25平方米，包括地上两层和地下一层，租赁期限为2012年4月20日起至2022年5月30日止，总租金为9981500元，其中2012年4月20日至2012年6月19日为免租期，2012年6月20日至2014年6月19日的年租金为908700元。原告于地下一层装修完毕后申请消防验收时才知道地下一层不能作为商业经营，经与被告协商，双方于2013年1月25日重新签订了《商业房屋租赁合同》，将地下一层的面积从合同中扣除，调整后的租赁面积为356平方米，2012年6月20日至2014年6月19日止的年租金调整为584700元，其他内容基本不变。2013年6月，双方协商一致解除了《商业房屋租赁合同》，原告于2013年6月21日将房屋交还给了被告，但被告拒不退还原告房屋租赁押金97450元。原告租赁房屋的目的是为了商业使用，但被告出租的地下一层根本就不能作为商业使用，被告明知此事，应退还原告已经支付的地下一层租金81000元。原告对地下一层也进行了装修，花费了大量装修费用，导致了原告的装修损失。故起诉至法院，要求确认双方2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》于2013年6月21日解除，被告退还原告房屋租赁押金97450元，被告退还原告已经收取的地下一层房屋租金81000元。

被告辩称:不认可双方于2013年6月21日协商解除了双方签订的租赁合同，原告行为构成违约，因此被告才不同意退还押金。2013年1月25日双方已经明确确定了双方的租金问题已经解决，不存在被告还应向原告退还地下一层租金的问题，被告不存在违约行为，不同意原告全部诉讼请求。

经审理查明:2012年4月21日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了《商业房屋租赁合同》，双方约定，甲方将位于xxxx（以下简称为诉争商铺）租赁与乙方经营。该商铺建筑面积（含公摊）为553.25平方米。该商铺免租期限自2012年4月20日至2012年6月19日。租赁期限自2012年4月20日至2022年5月30日。同等条件下，乙方享有在租赁期满后继续承租该商铺的优先权。租赁期内合计租金人民币9981500元。自2012年6月20日至2014年6月19日，该商铺每年租金为908700元。自2014年6月20日至2016年6月19日，该商铺每年租金为954100元。自2016年6月20日至2018年6月19日，该商铺每年租金为1001800元。自2018年6月20日至2020年6月19日，该商铺每年租金为1051900元。自2020年6月20日至2022年6月19日，该商铺每年租金为1104500元（实付1044000元最后一年）。该店面租金不含税费。租金按季度缴付，押二付三，乙方应于每次缴租三日前以现金支付或银行转账一次性将三个月租金缴付与甲方，第一次支付时间为本合同签订之日起五日内。在本合同签订当日，乙方应向甲方交付首期房租及押金人民币378600元。押金作为乙方切实履行和遵守合同各项条款的保证金。甲方在向乙方交付房屋并收到乙方首期租金后无息退还乙方或转为合同押金。甲方有义务配合乙方办理工商注册及税务登记并提供相关资料，并协助乙方办理物业装修相关手续。甲方有权对乙方的规范经营进行监督。物业管理费及供暖费用，由甲方（出租方）承担。水电费由乙方自行缴纳。使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。本合同生效后，在不影响商铺主体建筑结构的情况下，乙方有权依其经营需要，对该商铺及设施进行内部装修、布置和改造。本合同生效后，乙方自行装修该房屋，经乙方装修后该房屋的装潢物，在合同终止后，遗留物处置权归甲方所有。甲乙双方任一方由于自身原因需提前终止合同，应提前一个月以书面方式通知对方。乙方在合同期满后无意继续租赁，应提前二个月以书面通知方式通知甲方。合同终止时，乙方保证依照甲方通知的时间，七日内撤离现场，办妥该商铺移交手续，逾期视同乙方放弃权益，甲方有权清理该场地及货物，乙方不得有异议。甲方如无故自行终止合同，构成违约，应就违约行为向乙方支付违约金，违约金标准为乙方所付押金的100%。同时甲方须向乙方支付相应的装修补偿款。若乙方由于自身原因终止合同，应提前一个月以书面方式通知甲方，并承担违约责任。

2013年1月25日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订了《商业房屋租赁合同》，双方约定，甲方将诉争商铺（地上部分一层与二层）租赁与乙方经营。该商铺建筑面积（含公摊）为356平方米。该商铺免租期限自2012年4月20日至2012年6月19日。租赁期限自2012年4月20日至2022年5月30日。同等条件下，乙方享有在租赁期满后继续承租该商铺的优先权。租赁期内合计租金人民币6423100元。自2012年6月20日至2014年6月19日，该商铺每年租金为584700元。自2014年6月20日至2016年6月19日，该商铺每年租金为614000元。自2016年6月20日至2018年6月19日，该商铺每年租金为644700元。自2018年6月20日至2020年6月19日，该商铺每年租金为676900元。自2020年6月20日至2022年6月19日，该商铺每年租金为710700元（最后一年租金为671800元）。该店面租金不含税费。租金按季度缴付，押二付三，乙方应于每次缴租三日前以现金支付或银行转账一次性将三个月租金缴付与甲方，第一次支付时间为本合同签订之日起五日内。在本合同签订当日，乙方应向甲方交付押金人民币97450元，作为乙方切实履行和遵守合同各项条款的保证金。甲方有义务配合乙方办理工商注册及税务登记并提供相关资料，并协助乙方办理物业装修相关手续。甲方有权对乙方的规范经营进行监督。物业管理费及供暖费用，由甲方（出租方）承担。水电费由乙方自行缴纳。使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。本合同生效后，在不影响商铺主体建筑结构的情况下，乙方有权依其经营需要，对该商铺及设施进行内部装修、布置和改造。本合同生效后，乙方自行装修该房屋，经乙方装修后该房屋的装潢物，在合同终止后，遗留物处置权归甲方所有。甲乙双方任一方由于自身原因需提前终止合同，应提前一个月以书面方式通知对方。乙方在合同期满后无意继续租赁，应提前二个月以书面通知方式通知甲方。合同终止时，乙方保证依照甲方通知的时间，七日内撤离现场，办妥该商铺移交手续，逾期视同乙方放弃权益，甲方有权清理该场地及货物，乙方不得有异议。甲方如无故自行终止合同，构成违约，应就违约行为向乙方支付违约金，违约金标准为乙方所付押金的100%。同时甲方须向乙方支付相应的装修补偿款。若乙方由于自身原因终止合同，应提前一个月以书面方式通知甲方，并承担违约责任。双方在该合同末尾还约定了补充条款:1.双方协商，以本合同替代甲乙双方于2012年4月21日签署的承租该商铺553.25平方米面积之合同。2.鉴于原合同已经开始执行，双方协商一致，同意不再追究本合同签署之前的相关租金问题，双方同意乙方之前已支付之押金151440元按本合同计算之押金97450元的差额人民币53990元，由乙方从本合同签署日后需支付甲方的下一笔租金内扣除，本合同签署之日起生效，同时将原合同作废。3.双方同意（1）地下层经营或使用者通过场所一层进出，但一层仅双方有权使用，如地下层经营或使用者有意共同使用一层可与乙方商谈再定；（2）乙方须向地下层经营或使用者提供大门钥匙以配合地下部分之经营活动。以上内容为本合同不可分割之部分，如有出入以补充协议为准。

合同签订后，原告于2012年4月19日向被告支付房屋租金378600元（包含押金151440元和三个月租金）。2012年9月20日至2013年3月19日期间的租金由吴缨代原告支付给了被告。原告于2013年3月19日向被告支付了三个月的房租共计92185元，加上折抵的押金差额53990元，原告将房租支付至了2013年6月19日。之后的租金原告没有再交纳。2013年5月27日，原告通过微信向被告发出电子邮件，内容为:小马，你好！因单位面积租金过高，二楼又非商业用途，我们决定从2013年6月20日开始不再租赁诉争商铺，按租赁合同要求特此通知你。此致，顺祝商祺！

2013年6月21日，盈科律师事务所苏宏鑫律师出具收据，内容为:今收到陈思成（福度股东）交来的诉争商铺钥匙两把。

2013年7月3日，被告向原告出具《收房确认书》，内容为:经被告委托的北京市盈科律师事务所律师苏宏鑫律师，已于2013年6月21日收到原告福度股东陈思成女士交来的诉争商铺钥匙两把，经苏律师验收该商铺地上部分一层与二层符合交付条件，但该商铺地下层在被告本人已收回的情况下，地板被认为拆除，显然已经侵犯了被告相应的财产权利，希望原告能对此事作出一个妥善的处理，并给予明确答复，否则，被告保留相应的诉讼权利，特此确认。

2013年7月23日，苏宏鑫在该《收房确认书》上空白位置注明:另:本人于2013年7月23日收到原告交来的诉争商铺二楼及地下购电卡各一张。

原告因退还租金及押金事宜与被告产生纠纷，故起诉至本院，要求确认双方2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》于2013年6月21日解除，被告退还原告房屋租赁押金97450元，被告退还原告已经收取的地下一层房屋租金81000元。

本案审理过程中，原告曾申请就其租赁的诉争房商铺的装修价值进行评估，后申请撤回其评估申请，称在本案中不再主张装修损失，本院对其该项申请，予以准许。经本院释明，双方就本案不再申请进行任何鉴定，双方当事人均认可鉴定期间不计入本案审限。

庭审中，双方均认可被告至今未向原告退还任何押金及租金的事实。双方均认可诉争店铺现在在被告控制下的事实。

原告还提交2012年4月21日双方签订的《商业房屋租赁合同》，证明双方之间租赁关系。被告对此予以认可。原告提交2013年1月25日双方签订的《商业房屋租赁合同》，证明双方协商将押金调整为97450元。租金调整为每年584700元。被告对此予以认可。原告提交2012年4月19日收条，证明原告支付租金及押金378600元。被告对此予以认可。原告提交《收房确认书》，证明双方已经于2013年6月21日协商解除了《商业房屋租赁合同》，被告已经收回了房屋。被告对该证据真实性认可，不认可证明目的，称原告先违约，被告不得不收房。原告提交其与案外人吴缨签订的《补充协议》，证明吴缨替原告交纳了2012年9月20日至2013年3月19日期间的房屋租金。装修工程的委托方是原告。被告对该证据真实性认可，不认可证明目的，称原告先违约，被告不得不收房。原告提交招商银行查询记录单，证明原告2013年3月19日支付了2013年3月20日至2013年6月19日期间的房租。被告对该证据真实性认可，不认可证明目的。原告提交收据，证明被告收取了诉争商铺的钥匙。被告对该证据真实性认可，不认可证明目的。

被告提交2012年4月21日双方签订的《商业房屋租赁合同》，证明双方存在租赁关系，原告并未按照合同约定解除合同，属于违约行为。原告对该证据真实性认可，不认可证明目的。称双方协商解除了合同，并非原告单方解除合同。被告提交2013年1月25日双方签订的《商业房屋租赁合同》，证明双方已经协商一致将原合同作废，而且相关租金不再追究，以及押金变更做出，面积变更了。原告对该证据真实性认可，不认可证明目的，称只认可面积及押金进行了变更。被告提交电子邮件打印件，证明原告单方违约，没有合法理由，不符合合同约定情况，通过邮件解除合同通知，不属于解除合同的行为，属于原告违约。原告对该证据真实性认可，不认可证明目的。

上述事实有双方当事人当庭陈述、2012年4月21日双方签订的《商业房屋租赁合同》、2013年1月25日双方签订的《商业房屋租赁合同》、2012年4月19日收条、《收房确认书》、招商银行查询记录单、收据及电子邮件打印件等证据在案佐证。

本院认为:原告与被告分别于2012年4月21日及2013年1月25日签订的两份《商业房屋租赁合同》，不违反法律、法规强制性规定，是双方真实意思表示，合法有效。依法订立的合同，双方均应当严格履行合同义务。被告按照合同约定履行了交付出租商铺的义务，被告也按照合同约定履行了交纳租金及押金的义务，2013年1月25日双方协商签订了《商业房屋租赁合同》，约定原合同作废，本院对此不持异议。双方在履行2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》过程中，原告通过电子邮件向被告申请解除该合同，双方虽未就解除合同签订书面协议，但被告通过作出《收房确认书》、收据以及积极收房的实际行为，表明了其对于原告解除合同的申请，予以了事实上的同意，故对于原告要求确认双方2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》于2013年6月21日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告交纳的押金，故对于原告要求被告退还押金的诉讼请求，本院予以支持。当事人对自己的主张应提交证据予以证明，原告虽要求被告退还已交纳的地下一层租金，但因双方在2013年1月25日签订的《商业房屋租赁合同》中明确约定，双方协商一致，同意不再追究本合同签署之前的相关租金问题，故原告该项请求，没有事实及法律依据，故对于原告该项请求，本院不予支持。原告撤回装修损失诉讼请求，称不在本案中主张，本院对此不持异议。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条 、第六十条 、第九十三条 、第九十七条 、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 之规定，判决如下:

一、确认原告祁艳、被告马玉杰于二零一三年一月二十五日签订的《商业房屋租赁合同》于二零一三年六月二十一日解除。

二、被告马玉杰于本判决生效后十日向原告祁艳退还押金九万七千四百五十元。

三、驳回原告祁艳的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二千一百三十五元，由原告祁艳负担九百三十五元（已交纳），由被告马玉杰负担一千二百元（原告祁艳已交纳，被告马玉杰于本判决生效后七日内支付原告祁艳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按放弃上诉处理。

代理审判员曲鹏

二〇一三年十二月六日

书记员王振宇

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。