次承租人取得租赁房屋所有权后，租赁合同与转租合同是否应当继续履行

次承租人取得租赁房屋所有权后，租赁合同与转租合同是否应当继续履行

“买卖不破租赁”，指的是在租赁关系存续期间，如果发生所有权人将租赁物的所有权转让给他人的情况，也不会对既存的租赁关系造成影响，买受人不得以其已经成为租赁物的所有人而否认租赁合同的效力并要求承租人返还租赁物。在租赁合同到期前，承租人的使用权利受到法律保障。 “买卖不破租赁”是世界各国民法普遍遵循的一项原则，其目的在于防止因租赁物所有权的变动，影响承租人实际占有使用租赁物的权利，并维持稳定的社会生活秩序。另外，在实践中，该原则外延己经不再限于“买卖不破租赁”，因为所有权的变动并不仅限于买卖，还包括了互易、赠与、继承等。

那在“买卖不破租赁”原则下，当次承租人取得租赁物的所有权时，其身份具有一定的特殊性，其一方面因取得所有权而享有原出租人的身份，但另一方面来说相对于承租人来说仍为次承租人，双重身份在其身上重叠。那么在租赁合同有效期内，承租人若要求继续履行与次承租人的转租合同，此时该如何处理呢?

先看一下这个案例：

法院： 辽宁省沈阳市中级人民法院

案号：(2016)辽01民终5768号房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

裁判意见节选：

关于次承租人在发生次承租人和房屋所有权人身份竞合的情况下，其是否仍有义务向转租的承租人支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在。本案中王某的身份由次承租人转变为房屋所有权人，但并不影响其与彭某所签订的房屋租赁合同的效力。

在王某未取得诉争房屋权属即2014年7月23日前，其仅为房屋次承租人的身份，故其应向彭某按合同约定支付租金。即其应按合同约定标准支付2014年5月1日至2014年7月23日期间的租金。

在王某取得诉争房屋权属后，王某取代许某的出租人身份既有房主的身份亦有承租人的身份，因彭某并未向原出租人许某支付剩余的租金，故王某应扣除彭某应向原出租人许某支付的租金后，再向彭某支付剩余租金。

案例分析

出租人在租赁合同期限将租赁房屋转让给他人，承租人仍可以要求继续履行原来的租赁合同，以对抗租赁房屋买受人的原物返还请求权，这种情况在理论上就被称之为“买卖不破租赁”。上述案例可谓之典型的“买卖不破租赁”，但其相对于其他类型的租赁合同纠纷，有一点特殊的地方，就是案例中的王某在取得涉案房屋的所有权之后，其与承租人彭某存在两重的法律关系，一是基于对涉案房屋所有权，成为原出租人与承租人之间的租赁合同关系，二是此前与彭某签订转租合同，作为次承租人与承租人之间的转租合同关系。

租赁合同关系：

王某在取得涉案租赁房屋的所有权后，仍应受到许某与彭某签订的租赁合同约束，应依照合同约定，向彭某出租涉案房屋;

转租合同关系：

王某成为涉案房屋的所有人，并不会影响转租合同的效力，其应当根据转租合同的约定，履行作为次承租人向承租人彭某支付租金的义务。

对于上述两重的合同关系，王某在庭审中以其成为涉案房屋所有权人作为抗辩理由，并要求解除合同，但该解除并未得到作为合同相对方彭某的同意，属于单方解除合同的行为，故其必须要满足合同约定或者法定条件。从合同约定的角度看，合同并未约定王某在此种情形下享有单方解除权，从法律规定的角度看，根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，房屋租赁合同和转租合同效力都不受房屋所有权人变更的影响，合同仍应被遵守和继续履行。因而法院最终并未采纳该抗辩意见，而是支持彭某要求继续履行的请求。

小结

次承租人取得租赁房屋所有权后，租赁合同与转租合同的效力并不会受到影响，双方仍应继续履行，在此种情况下，次承租人在收取租赁合同的租金的同时，还应向承租方支付转租合同的租金，两相抵扣后，在大多数情况下，次承租人还应支付部分租金给承租人，就会出现“住自己房子还要交租金”的现象。这背后的根源其实是在于，根据法律的规定，租赁权虽是债权，但其却依附于所有权上，随着所有权的转移而转移，因此，买受人在成为新的所有权人的同时，也会受到租赁权的束缚，而无法充分享有所有权。

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