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承租人因店面质量问题造成停业,店主应否赔偿损失?

日期:2018-03-24 来源:网 作者:网 阅读:532次 [字体: ] 背景色:        

承租人因店面质量问题造成停业,店主应否赔偿损失?

作者:陈科凤

案情:

2016年8月,李某将其所有的一沿街店面出租给刘某,双方约定租金按季度支付,每月租金3200元,租期2年。刘某将该店面承租后对店面重新进修,2016年11月,刘某发现屋顶会漏水,李某对漏水进行停业修缮两次,但屋顶漏水问题未能解决,并且越发严重,期间又经刘某多次催促,李某怠于履行维修,刘某无奈自行停业维修一次。2017年11月,刘某要求李某再进行修缮,李某表示拒绝。刘某以房屋存在严重质量问题,要求解除合同,并要求李某支付刘某自行维修的费用及赔偿因维修导致停业造成的损失。

分歧:

本案中主要涉及租赁物质量瑕疵担保责任的认定,以及对承租人刘某的损失,出租人李某是否应当承担的问题,对此有不同意见:

一种观点认为,李某将店面出租给刘某,其应当保证店面能够正常使用,如果不能,应当承担相应的责任,包括维修费及刘某停业期间可得的经营净利润。

另一种观点认为,李某的店面虽然楼顶漏水,但其已经尽到了修缮的义务,对于刘某停业造成的损失不应当由李某承担。

管析:

笔者同意第一种意见,主要理由如下:

首先,《中华人民共和国合同法》第216条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本条是对出租人义务的规定,可以看出出租人对租赁物有瑕疵担保责任的义务。这里的瑕疵担保义务包括权利的瑕疵担保责任也包括质量瑕疵担保责任。质量瑕疵担保责任是指对物的效用的瑕疵担保,及出租人应保证租赁物具备相应的使用价值和功能。

其次,《中华人民共和国合同法》第221条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。”即当租赁物本身出现问题时,出租人应当及时进行维修,如不能及时维修,承租人可自行维修,出租人应支付维修费。本案中,出租人李某未能及时维修,导致承租人刘某自行维修屋顶漏水一次,相关维修费应当由李某承担。

再次,《中华人民共和国合同法》第231条规定“因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”本案中,出租的店面楼顶损坏,漏水问题无法解决,导致刘某不能正常营业,使得租赁合同目的无法实现,刘某可要求解除合同。

最后,《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。”本案中,由于出租房屋存在严重质量问题,且出租人李某怠于履行维修义务,导致承租人多次停业进行维修自营,在多次维修后仍不能正常使用,导致刘某损失扩大,对此李某应承担相应的赔偿责任。但李某承担赔偿责任,应当相当于刘某因此所遭受的损失,即刘某停业期间损失,其计算可参照刘某平时正常营业时可获得经营净利润。

总之,由于出租房屋存在严重质量问题,导致承租人不能正常营业,维修后仍不能正常、全面使用其功能的,对承租人停业维修期间可获得的经营净利润应当认定为损失,出租人应当予以赔偿。



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