抵押权延伸至不动产租金债权之内外效力——以基本债权与支分债权二分为切入点
作者：林洹民 作者单位：上海交通大学凯原法学院 全文已略去注释，如需查看，请订阅《法学》
【内容摘要】 抵押权延伸至租金规则构成不动产强制管理制度的实体法基础。在不动产市场疲软的情况下，唯有厘清相关民事纠纷，才能充分发挥不动产的融资担保作用。租金债权存在基本债权与支分债权的双重结构，租金支分债权随着租赁物之使用而依序产生。租赁合同当事人行使合同权利以及抵押人处分债权的，均会影响抵押权人对租金支分债权的收取。在内部关系上，租赁合同当事人变更合同以及提出抗辩与抵销的，得类推适用《民法典》债权让与和保理合同的相关规则，但合同解除权不应受到限制。承租人事先一次性支付租金的，并不消灭租金支分债权，但可以租金返还请求权抵销抵押权人的收取权。在外部关系上，抵押人对租金支分债权的让与和设质行为，在查封后构成无权处分，但受让人或质权人可以通过善意取得制度获得相应权利。权利人能否优先受偿并不取决于权利现实产生的时点，应视公示时间的先后而定。对抵押权人与债权受让人、质权人的清偿顺位应根据登记时点进行判断。通知债务人是债权让与的一种公示手段，当不存在债权让与登记时，应根据通知与抵押登记时间的先后确定清偿顺位。
【关键词】 抵押权 租金债权 支分债权 债权让与 债权质押
一、问题的提出
我国学者对附租赁抵押的研究主要集中在抵押权人的租赁合同解除权(《民法典》第405条),对抵押权延伸至租金债权引发的利益冲突关注较少。《民法典》第412条第1款规定抵押权效力自扣押或查封之日及于租金债权。抵押权是针对交换价值的担保物权，是一种潜在的权利。在不动产查封前，不动产抵押人有权出租不动产并进行各种交易安排。例如，抵押人可以与承租人约定一次性收取租金，也可以将租金债权转让给第三方或设立应收账款质押等。即便在不动产被查封后，承租人仍然享有合同权利，可以提出抗辩、抵销以及解除合同。上述情况均可能影响抵押权人对租金的收取。抵押权人与承租人、债权受让人和质权人的利益冲突由此展开。
《民法典》第412条承袭原《物权法》第197条的规定，并未就抵押权延伸至租金债权引发的利益纠纷作出规范。立法对此保持谦抑具备一定的合理性。不动产抵押延伸至租金债权问题涉及物权法与债务关系法的联系与贯通，关涉的当事人较多，协调多种价值冲突并非易事。例如，在承租人一次性预付租金的情况下，若允许抵押权人继续收取租金，明显不利于保护承租人。但若一概否定抵押权人的权利，不动产强制管理制度将无法展开。再如，抵押人(出租人)在查封前让与租金债权或设立应收账款质押的，若认可抵押权人的优先受偿权，有过分限制抵押人处分权和危害交易安全之嫌。限制抵押权人的租金收取权能的，又会助长抵押人与受让人或质权人共谋诈害抵押权人的风险。围绕已抵押不动产租金债权的相关主体包括抵押权人、抵押人(出租人)、承租人、租金债权受让人和质权人，涉及的价值包括物尽其用、承租人保护以及交易安全等。或许是考虑到该问题的复杂性，立法保持了意味深长的沉默。
在不动产市场疲软的情况下，因抵押权延伸至不动产租金债权引发的纠纷可能会激增。当不动产市场低迷时，抵押权实现程序未必能够满足所担保的债权。如果拍卖或变卖不动产不能满足抵押权人的债权，抵押权人可能选择暂不变价不动产，而是通过不动产强制管理制度收取租金，先行冲抵费用、利息与本金，静待房地产市场回暖。此时能否顺利收取租金对抵押权人意义重大。再者，我国涉不动产的放贷方多为银行，租金债权因其稳定性一直被金融机构视为优质资产。即便房贷回款困难，银行也可以通过不动产强制管理制度获得优质债权，进而运用房地产投资信托基金等资产证券化方式平衡收支。2023年中国证监会发布了《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》,推动常态化发行不动产投资信托基金，提升服务实体经济能力。中国人民银行、国家金融监督管理总局发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》(银发〔2024〕2号)也明确指出要稳步发展房地产投资信托基金。租金金融的稳健推广同样有赖于民事法律关系的清晰化。当下对抵押权延伸制度的研究，有助于提供清晰的纠纷解决方案，优化融资市场。
需要说明的是，抵押权设立在先、租赁关系成立在后的，当事人诉之于庭的可能性较小。出租人预先一次性收取将来租金，或租金债权受让人、质权人主张优先受偿的，不动产抵押权人均可凭借在先成立的抵押权，主张租赁关系影响抵押权实现，请求解除租赁合同。当一方占据博弈的优势地位时，当事人总能通过磋商获得一个妥协的方案。反之，租赁关系成立在前、抵押权设立在后的，抵押权人无法除去在先的租赁关系，抵押权人与租金债权相关主体无法达成共识的可能性极大，相关纠纷处理规则亟待明晰。是故，本文主要以“先租后抵”情形下的利益冲突为讨论对象。
二、租金债权的双重法律构造
《民法典》第412条规定了抵押权人扣押或查封抵押财产时的租金收取权。抵押权延伸至租金债权问题之所以复杂，部分原因在于租金债权具有独特的双重法律构造。若未充分理解这一法律构造，将无法妥适地处理抵押权延伸至租金债权引发的纠纷。
(一)基本债权与支分债权之划分
在一些债之关系中，在当事人缔结有效合同后，仅产生一种抽象的、一般性的债权，并不当然产生具体的债权。具体债权的产生需要满足额外条件。例如，贷款合同中的利息债权随着时间的推移而逐渐产生，并非合同甫一生效，借款人就有支付利息的义务。日本学者我妻荣由此认为贷款合同中存在基本债权与支分债权的双重构造。具言之，本金债权是基本债权，基于本金债权产生的支分利息债权为支分债权。支分债权具有一定的独立性：本金债权因清偿消灭的，利息债权仍存续；本金债权让与的，并不当然产生利息债权的让与。我国学者指出，本金债权让与的，支分利息债权并非当然让与，原则上应由当事人自行约定；当事人未作额外约定时，未产生的支分利息债权推定让与，但已产生的利息债权具有经济上的与法律上的独立价值，因此并不推定让与。这一双重构造也存在于终身定期金合同中。终身定期金合同产生一个“包括的权利”,区别于各定期给付之债，前者被称为基本债权，后者被称为支分债权，前者为后者的基础，后者为前者的表现形式。定期金支分债权一旦产生，即独立于定期金基本债权。定期金基本债权专属于定期金债权人，不允许移转。已发生之支分债权因脱离基本债权而独立，与已发生之利息债权无异，可以成为移转之标的。
在租赁合同中同样存在两种不同的债权，即缔约时的基本之租金债权与因用益而持续产生的支分之租金债权。《民法典》第703条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”但是，在租赁合同生效时，租金支付义务并不产生。租赁物在一段期间内的完备使用是该期租金产生的条件。《民法典》第723条第1款规定，第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。如果承租人无法如约使用租赁物，即便合同约定租金支付义务，各期租金支付义务也不会产生。因此，租赁合同中存在基本债权与支分债权的双重构造。租金基本债权是依据租赁合同产生的基本的、抽象的债权，于合同生效时产生；租金支分债权是具体的、分期产生的请求权，随着租赁物之使用而依序产生。租金支分债权在一定程度上独立于租金基本债权。如果承租人没有依约支付租金，诉讼时效也从该期租金支付义务未履行时计算，而非从合同生效之日起计算。
承租人一次性支付租金的，仍然没有改变租赁关系中基本债权与支分债权的双重结构。实践中也存在签订为期数年的租赁合同，承租人一次性支付租金的情况。从形式上看，此时似乎只产生一个租金基本债权，并不产生租金支分债权。一种可能的解释是，租金基本债权与支分债权在租金一次性预付的情况下发生竞合，亦即租金支分债权在合同生效时就已产生。只是支付租金的义务既源于合同约定，也基于承租人对租赁物的使用。租金支付方式并不会影响租赁合同作为继续性契约的法律性质。承租人事先一次性预付租金的，即为向出租人让渡期限利益，并非意味着租金支分债权在合同生效时产生。随着租赁物的如约使用，租金支分债权分期产生，出租人以各期租金支分债权渐次抵销承租人的租金返还请求权。反之，如果承租人无法使用租赁物，该期租金债权将不会产生，承租人可以请求返还相应的租金。此时出租人保有该期间内租金并无法律上的原因，构成不当得利，应予以返还。例如，在“周智明、柳州市志宝机械有限公司破产债权确认纠纷案”中，审理法院就指出，原告与被告约定以租金抵充债务，因租金的抵扣是一个持续性的过程，不能认为双方达成抵扣合意，16年的租金就被一次性付清。司法机关已经认识到租金支分债权只能随着租赁物的使用渐次产生，当事人的预先安排并不改变租金债权的双重结构。
租金债权双重结构的划分，符合租赁合同的法律构造，也具有更强的解释价值。当事人缔结租赁合同约定租金支付义务，直观上看，在租赁关系中似乎仅存在一个债权，后续的分期履行类似于“分期付款”。但若如此，既忽视了物的使用对于租赁关系的意义，也不利于解释当事人后续的处分行为。出租人在租赁合同生效后，可能将数期租金支分债权让与第三人。如果认为仅存在一个债权，此时只能将该行为解释为债权的部分让与。在债权部分让与的情况下，租金债权让与人并不退出原债权债务关系，而是与受让人成为共同债权人，这明显不符合当事人的真实意思。发生租金支分债权让与的，受让人有权单独处分受让的债权，并不需要与出让人协商。同理，出租人在数期租金支分债权上设立质押的，也不能被认定为在部分债权上设质。当事人只能以债权整体设立质押，不得仅以特定债权中的一部分为他人提供担保。一言以蔽之，如果不承认租金债权的双重构造，既无法准确地界定当事人交易安排的法律意义，也将产生法律适用错位的问题。
(二)双重结构下租金债权的内外部关系
租金债权中存在基本债权与支分债权的双重结构，支分债权以一定期间之用益为产生前提。即便租赁合同明确约定租金支付日期，如果租赁物未保持适应用益之完备状态，相应期数的支分租金债权也不产生。是故，支分租金债权属于将来债权。抵押权人只有在将来债权变成现实债权后，才能收取租金。在这一等待期间内，出租人围绕租金支分债权进行的内外部交易可能会严重影响抵押权人的利益。
租金债权的内部关系是指租赁合同当事人之间的继续性法律关系。即便抵押权延伸至租金支分债权，租赁合同的当事人仍是出租人与承租人，双方原则上得自由行使合同权利。租赁合同当事人行使合同权利的，将影响抵押权人对租金支分债权的收取。例如，出租人与承租人变更合同的，可能影响抵押权人的利益。出租人与承租人对租金数额、支付方式的协议变更，是行使合同权利的表现(《民法典》第543条)。只是因抵押权人替代出租人收取租金，合同变更行为将影响抵押权人的利益。如果“一刀切”地禁止租赁合同当事人变更合同，明显没有法律依据。若允许租赁合同当事人任意变更合同内容，也有忽视抵押权人保护之嫌。又如，承租人以对出租人的抗辩事由拒绝向抵押权人支付租金或者主张抵销的，可能使得抵押权人无法收取查封后产生的租金。抵押权人对此若只能接受，不利于充分发挥不动产的融资保障功能。再如，承租人一次性支付租金的，抵押权人可能会完全丧失租金收取权。一种观点认为，承租人预付租金的，租金债务消灭。但若如此，可能会助长诈害抵押权人的行为，不利于形成诚信的不动产融资市场。
租金债权复杂的外部关系是由抵押人处分租金支分债权引发的。在不动产查封前，抵押人可能将租金支分债权转让或设质。租金支分债权属于将来债权，将来债权可以被处分，但只有在债权现实产生时，该处分才发生效力。以债权让与为例，将来债权在债权产生前可以被让与。法秩序不要求当事人事先精确地描述债务，只要债权是可得确定的，即为已足。只不过债权让与合同生效并不意味着权利已经发生移转。在债权未发生时，让与人并无处分权，受让人不可能“无中生有”地获得债权。债权让与合同构成债权转让的预先合意。即便权利尚未发生、作为效果归属要件的处分权不存在，移转债权的合同也可以有效成立。但只有在债权现实产生时，才发生权利移转。易言之，债权让与在债权发生时才生效。如果债权未产生，之前的债权让与行为将因处分权人无法获得处分权限而不生效力。《日本民法典》在2017年修订时新增第466条之六，明确指出债权让与时债权尚不存在的，受让人在债权发生时取得债权。租金支分债权属于将来债权，对租金支分债权的让与合同可以提前作出并生效，但受让人只有在支分债权现实产生时才真正获得债权。同理，租金支分债权质押也应在债权产生时才生效。根据我国《民法典》第445条第1款，应收账款质权自出质登记时设立，但该条针对的是现有的应收账款，而非将来的应收账款。《民法典》第445条第1款基本沿袭原《物权法》第228条的设计，规定质权自办理出质登记时设立。原《物权法》以现有的应收账款为规范对象，《民法典》第440条第6项既然将其适用范围扩张至将来应收账款，应在权利质权设立时点上有所调整。将来应收账款质权并非自出质登记时设立，而是在债权产生时才成立。
值得讨论的是，债权让与人或设质人在支分债权产生前破产的，支分债权是否应从其破产财产中移除。租金支分债权属于将来债权，只有在债权现实产生后，债权让与和设质行为才能发生效力。若债权人在租金支分债权产生前破产，债权人丧失对租金支分债权的处分权，债权让与和设质行为不生效力。为了保护受让人，《国际商事合同通则》第9.1.5条和《欧洲示范民法典草案》第Ⅲ-5:114条第2款规定，将来债权让与虽然在债权产生时才发生，让与的效力却溯及至转让行为发生时。但是，完全把将来债权从破产财产中移除可能会严重损害其他一般债权人的利益。将来债权分为有基础法律关系和无基础法律关系两种类型。如果存在基础法律关系，债权在让与合意达成时具有高度确定性。债权应由受让人直接取得，债权不归入让与人的破产财产(直接取得)。反之，无基础法律关系的债权在让与时尚无合同关系存在，受让人并没有值得法律保护的合理期待。此时债权只能先由让与人取得，再转让给受让人(间接取得)。债权先由让与人取得，让与人因破产丧失处分权的，债权将被归入破产财产中，受让人只能以平等债权人的身份参与分配。在我国相关司法实践中，已有根据是否存在基础法律关系判断将来债权应否被移除出破产财产的做法。租金支分债权的让与因存在有效的租赁合同，明显是有基础法律关系的债权让与。债权产生后，将由受让人直接取得，该债权不能被归入让与人的破产财产。同理，租金质押虽在债权产生时才生效，但在债权产生时直接由质权人取得质权，也应从设质人的破产财产中移除。因此，租金基本债权与支分债权的法律构造并不会损害债权受让人或质押人的利益。
综上，租金债权具有基本债权与支分债权的双重结构。租金基本债权随着租赁合同的生效而产生，租金支分债权则随着对租赁物的使用、收益而渐次发生。租金债权的双重法律结构为法律人运用多种制度灵活地处理纠纷提供了足够的解释空间。
三、抵押权延伸至不动产租金
支分债权的内部效力
抵押权延伸至租金支分债权的，原合同关系没有发生变化，出租人与承租人仍是合同当事人，得行使合同权利。抵押权效力延伸规则的内部效力，即表现为对租赁合同当事人合同权利的合理限制。
(一)租赁关系当事人合同权利的一般限制
因租金支分债权渐次产生，租赁合同当事人变更合同，提出抗辩和抵销以及解除合同的，均会影响抵押权人对租金支分债权的收取，因此有专门讨论的必要。
出租人与承租人协议变更合同的，可能影响抵押权人对租金支分债权的收取，应类推适用《民法典》第765条的规定予以限制。根据《民法典》第765条，应收账款债务人接到应收账款转让通知后，与债权人无正当理由协商变更合同，对保理人产生不利影响的，对保理人不发生效力。债权质押与债权让与具有功能上的相似性，二者之间得参照适用，债权质押中的债务人保护应参照债权让与相关规则。抵押权效力延伸至债权的，与债权质押功能相同，均为权利人在债权上享有担保权益。因此，法律人应类推适用《民法典》第765条调整抵押权延伸下的合同变更问题。具体而言，当租赁合同当事人接到查封通知后，不得进行不利于抵押权人的合同变更。至于合同约定的单方变更权以及基于情势变更等事由的合同变更，原则上应不受影响。
承租人主张抗辩或抵销的，可类推适用债权让与中的相关规则予以调整。《民法典》第548条规定了债务人抗辩延续规则，第549条则规定了债务人抵销延续规则。通过类推适用《民法典》第548条可知，承租人对出租人(抵押人)的抗辩可以对抵押权人主张。具体的抗辩事项无须产生于查封之后，只要抗辩发生的法律基础在查封前已经存在即可。通过类推适用《民法典》第549条可知，在不动产被查封后，承租人可以在以下两种情况以对出租人(抵押人)的债权抵销抵押权人的租金收取权。第一种情况是，承租人在接到查封通知时对出租人享有债权，而且承租人的债权在查封时已经到期(独立抵销)。第二种情况是，承租人的债权与租金债权是基于同一合同产生的(非独立抵销)。如果出租人没有尽到维护义务，使得租赁物未达致完备状态，租金支分债务则不产生，自无抵销之必要。但若承租人自行维修，承租人对出租人享有必要费用偿还请求权(《民法典》第713条第1款第1句)。承租人的必要费用偿还请求权与抵押权人的租金债权均基于租赁合同而产生，应得相互抵销(非独立抵销)。
在抵押权效力延伸情形下租赁合同当事人解除合同的，要比债权让与的情况更易处理。在债权让与情况下，合同当事人解除合同的，债权受让人将会一无所有，因此有限制合同解除权的必要。在抵押权效力延伸情形下，即便租赁合同解除，抵押权人的利益也不会受到损害。不动产租赁合同解除的，不动产价值变现消除了障碍，担保功能反倒更易发挥。即便房地产市场不景气导致抵押权人不欲变价不动产，抵押权人也可以通过不动产强制管理制度重新寻找承租人签署新的租赁合同，甚至可能获得更多的租金。因此，在抵押权效力延伸情形下租赁合同当事人的解除权不应受到限制。
值得专门讨论的问题是，承租人得否以押金返还请求权充抵查封后产生的租金支分债权。租赁合同解除的，应由出租人(抵押人)返还押金，抵押权人并不负有返还义务，盖抵押权人并非租赁合同当事人。若出租人无法返还押金，承租人以押金返还请求权与租金支分债权抵销的，抵押权人可能无法收取一定数额的租金。押金的性质属于金钱让与担保，即附停止条件的所有权让与担保。租赁关系终止的，出租人扣除未缴租金、其他费用或损失后，应将剩余部分返还给承租人。在出租人陷于经济困难、无力返还押金或保证金时，若不允许承租人以押金返还请求权充抵租金实在有失公允。为了保护承租人，可拟制租赁合同当事人已经事先达成以押金冲抵部分租金的合意。抵押权人应承受租赁合同当事人之间的交易安排，允许承租人以押金返回请求权充抵查封后产生的租金支分债权。再者，租赁合同中约定押金或类似保证金实为常态，抵押权人完全可以预料到承租人享有押金返还请求权。要求抵押权人承受押金抵扣的，对抵押权人并非不可期待。一言以蔽之，承租人应以押金返还请求权充抵查封后产生的租金支分债权。
(二)租金预先支付时的租金支分债权收取纠纷
颇为棘手的情形是，承租人以一次性预付租金为由拒绝向抵押权人给付。若认可查封前一次性收取租金的效力，可能会助长诈害行为：抵押人可能与承租人约定，以极低的价格一次性收取全部租金，从而掏空抵押不动产价值。但若一概否定一次性预付租金的效力，也有导致承租人双重给付的嫌疑。
本文认为，在一次性预付租金的情况下，承租人原则上应向抵押权人承担租金支付义务。承租人预付租金的，并不消灭租金债权。租金债权具有基本债权与支分债权之双重结构，租金支分债权以一定期间租赁物之使用为产生前提。债权尚未产生，何来消灭?即便预付是为了获得总租金折扣，也仅是承租人放弃随时请求返还预付租金的权利，并不改变租金债权的双重法律构造。既然租金支分债权并未消灭，抵押权人自然有权向承租人收取查封后才产生的债权。至于承租人与抵押人(出租人)之间的关系，因抵押人在查封后丧失租金收取权限，承租人向抵押人预先提供的租金构成“非债清偿”,抵押人应向承租人返还租金。
在不动产抵押的情况下，抵押权人的利益才是法秩序关注的重点。保护抵押权人的利益是抵押权效力延伸规则的规范目的。抵押权人须容忍抵押不动产上的租赁关系，却不能获得租金收益，对抵押权人并不公平。负担与对价共生共存，此为同步原则的应有之义。抵押权人承受负担的，理应获得对价。在德国法上，如果租户提前支付了6个月的房租，但是在第4个月抵押权人查封房屋，租户应根据《德国民法典》第1124条第2款向抵押权人支付剩下两个月的房租。甚至有德国裁判见解认为，在主租赁合同无效时，抵押权效力及于已经预付的转租租金，因为转租租金在经济上归属于不动产抵押权人。
需要讨论的问题是，若抵押人丧失清偿能力，无法向承租人返还预付租金，承租人得否以对抵押人的租金返还请求权抵销抵押权人的租金收取权。因租金支分债权并未因一次性预付租金而消灭，从法理逻辑上看，抵押权人有权向承租人继续收取租金。但在“先租后抵”的情况下，承租人按照合同约定一次性支付租金的，并不存在一个在先的抵押权，承租人无法预期会出现“非债清偿”的情况。承租人的合理信赖同样值得保护。再从规范目的上看，《民法典》第412条第1款并非只是强调保护抵押权人的利益。该款规定抵押权人有权收取租金，“但是抵押权人未通知应当清偿法定孳息义务人的除外”。不论将此处的“通知”解释为租金收取权的生效要件还是对抗要件，该但书均体现了保护承租人利益的立法思想。所以，在处理抵押权人、抵押人(出租人)与承租人的关系时，不能忽视对承租人利益的保护。破题之策在于以承租人的租金返还请求权抵销抵押权人的租金收取权。承租人预付租金是向抵押人(出租人)让渡期限利益，如果租赁物无法按照约定使用，承租人可以向出租人主张租金返还请求权。抵押权人收取租金与租金债权受让人收取租金在功能上存在相似性，因此存在类推适用《民法典》债权让与规则的可能。通过类推适用《民法典》第549条第2项，承租人的租金返还请求权虽然在查封前并未到期，但与抵押权人的租金收取权同属基于租赁合同产生的主动债权与被动债权，可以相互抵销(非独立抵销)。因此，承租人在接到查封通知后，可以将对出租人的租金返还请求权与抵押权人的租金收取权抵销，承租人由此不必承担租金支付义务。当然，若出租人与承租人恶意地一次性支付租金或改分期支付为一次性支付，此时承租人的利益不需要保护，承租人应承担继续给付租金的义务。
四、抵押权延伸至不动产租金
支分债权的外部效力
在不动产被查封前，抵押人有权自由处分租金债权，如为第三人设立租金债权质押或者将租金债权转让给第三人。抵押权人、债权质权人或受让人均希望对租金债权优先受偿，利益冲突由此产生。抵押权效力延伸规则的外部效力即表现为对抵押人(出租人)处分行为效力的适当限制。
(一)抵押人设立租金债权质押
抵押人在查封后设立应收账款质押的，抵押权人应优先受偿，就此基本没有疑义。但若租金债权在不动产查封前被设立质权，应如何协调抵押权与质权的冲突，言人人殊。有的法院认为，应根据抵押登记与质押登记的先后顺序判断抵押权人和质权人的清偿顺位，如果抵押登记在先，抵押权人可对查封后的租金债权优先受偿。有的法院强调，抵押权人收取权的前提是抵押人享有收益权，债权在不动产查封前已经被有效处分，抵押人不再享有收益权，租金债权质权人应对查封后产生的债权优先受偿。
日本法独辟蹊径，通过物上代位制度解决清偿顺位问题。《日本民法典》第304条第1款第1句规定：“先取特权，对债务人因其标的物变卖、租赁、灭失或毁损而应受的金钱或其他物，亦可行使。”一些日本学者认为，租金为抵押不动产交换价值渐次实现之具体化利益，租金可被视为交换价值之变形物，得为物上代位的客体。不动产上设立抵押权的，抵押权延伸至租金债权，也是基于这种价值上的一体化。既然租金收益与不动产交换价值共命运，应根据不动产抵押权与租金债权质权的设立顺序，解决租金债权的优先受偿之争。但是，物上代位制度的功能是对现有状态的保护，当财产形态发生变化时，法律利益应在新的财产上存续。在不动产出租的情况下，担保物的形态并未发生变化。日本民法将租金视为物上代位的一种，在逻辑上并非自洽。我国《民法典》第390条也未将租金列为物上代位物。因此，将租金视为物上代位物的解释路径在我国法上极难成立。在租金债权设质先于不动产查封的情况下，只有厘清查封的实体法意义，才能妥适地回答抵押权人与质权人对查封后产生的租金支分债权的清偿顺位问题。
1.查封的限制处分效力
考察《民法典》第412条第1款，抵押权人在查封不动产后才能收取租金债权。如果查封后的法律行为溯及既往地无效，债权质权人与受让人自始无法取得有效的权利，抵押权人当然有权收取租金支分债权。因此，应首先探讨查封的实体法效果。
长期以来，查封后的财产被认为不得处分，此为“查封绝对无效说”。1982年《民事诉讼法(试行)》第77条规定，“隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产”者将被追究相应责任。2023年修改后的《民事诉讼法》第114条第3项仍然规定，变卖已被查封的财产的，将被罚款、拘留，甚至被追究刑事责任。“查封绝对无效说”认为查封是国家司法权的体现，即人民法院对被执行人不动产的查封具有绝对的效力，被执行人不得擅自处分查封标的物，其所为处分行为完全无效。按照这一观点，查封后产生的租金支分债权设质行为无效。如果第三人根本没有获得质权，自无可能优先受偿。
围绕查封实体法效力的新近研究多倾向于“查封相对无效说”,即查封后的财产可以被处分，但不得对抗查封申请人。2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条第1款(经2020年修正后为第24条第1款)也规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”司法机关并未一般性地禁止对查封财产的处分，仅是认为该处分不得对抗申请执行人。“查封相对无效说”明显更符合比例原则。只要被执行人所为的处分对申请执行人不生效力即为已足，并无必要使处分行为绝对无效。2021年1月1日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典物权编的解释(一)》第15条第1款第3项将处分查封的不动产看成无权处分，得适用善意取得制度，也是贯彻“查封相对无效说”的表现。在“查封相对无效说”之下，查封后产生的租金支分债权设质行为有效，只是不得对抗查封申请人(抵押权人)。
在实体法上，《民法典》第143条第3项仅要求法律行为不违反法律、行政法规的规定，不违反公序良俗，并未要求财产不得扣押或查封。即便《民法典》第399条第5项明确规定“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押”,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》(法释〔2020〕28号，以下简称《担保制度司法解释》)第37条第2款也认可被查封、被扣押财产的担保能力。起草该司法解释的专家指出，“不得抵押”并不等同于禁止抵押，警示性规定通常也会采用“不得”的表述。由此可知，查封在实体法上仅具有限制处分的效力，并不导致法律行为的绝对无效。
2.租金支分债权质权的善意取得
在“查封相对无效说”之下，所有权人可以对查封后的财产进行处分，只是不得对抗作为查封申请人的抵押权人。源于租金债权的双重法律结构，一些租金支分债权在查封后才产生，此时抵押人(出质人)的处分权已经受到限制。抵押人对查封后产生的租金支分债权的事先处分不得对抗抵押权人。例如，在“天津银行股份有限公司天保支行案外人执行异议之诉案”中，天津市高级人民法院就指出，质权人只能对查封前的租金债权优先受偿，因债权质押的前提是出质人对租金债权享有处分权，查封后的处分权受限。又如，在“常州金坛爱家房地产有限公司、浙江省浙商资产管理有限公司等申请执行人执行异议之诉案”中，浙江省高级人民法院也指出，在抵押物被依法扣押后，抵押人对此丧失直接占有权与用益权，故孳息自抵押物被扣押之日起应当计入抵押权优先受偿的范围，质权人不得优先受偿。
抵押人对查封后产生的租金支分债权无处分权，但质权人可以依据善意取得制度获得租金支分债权质权。根据《民法典》第311条第3款，担保物权的取得可以参照适用所有权的善意取得规则。善意取得制度将使得原有的权利限制消灭(《民法典》第313条)。据此，质权人可以依据善意取得制度获得完整的质权，得对抗作为查封申请人的抵押权人。权利质权的善意取得应满足无权处分、质权登记、合理价格以及相对人善意四项构成要件。具体而言，出质人对查封后产生的租金支分债权并无处分权；租金债权质权完成质押登记；质押合同虽然属于单务、无偿合同，但若连锁看待租金债权质押与被担保的主债权之间的关系，也满足“合理价格”要件。值得讨论的问题是，租金债权质权人是否具有法律要求的“善意”。
质权人具有合理相信抵押人(出质人)具有处分权的善意。抵押人(出质人)与质权人在抵押登记前设立权利质权的，很难认定质权人不具备善意。但若抵押登记在先，质权人是否具有善意取得制度要求的善意，则需要进一步分析。可能有观点认为，抵押登记在先的，质权人应能预料抵押人有丧失对查封后产生的租金支分债权处分权之风险。但是，抵押登记并非查封登记。事实上，查封需要专门的公示程序。不动产查封，以通知不动产登记机构办理查封登记为原则；动产查封，则以执行法院取得占有(直接控制)作为典型的公示方式。抵押登记不能彰显查封事项。即便存在抵押登记，是否查封、何时查封等均是不可预测事件。因此，质权人相信抵押人具有处分权的，不能认定其具有过失。本文认为，原则上应认定质权人具有取得租金质权的善意。当然，如果抵押权人能够证明质权人在明知抵押人无力清偿债务、抵押权人即将查封不动产的情况下接受租金债权质押，质权人不具有相信抵押人(设质人)具有处分权的善意，此时质权人不得取得查封后产生的租金债权质权。
3.按照登记顺序确定清偿顺位
权利取得与清偿顺位并非同一问题。质权人可以善意取得查封后产生的租金支分债权，但未必可以优先于抵押权人收取租金。抵押权人与质权人的清偿顺位问题需要单独讨论。租金债权存在基本债权与支分债权的双重法律结构。仅在租金支分债权产生时，与之相关的担保物权才能生效。一种观点认为，因为租金支分债权上的抵押权与权利质权同时生效，抵押权人与质权人应处于同一清偿顺位。但是，担保物权的优先顺位是依据公示时间确定的，并非必须与权利产生时点保持一致。《民法典》第414条被视为构建统一的担保物权优先顺位规则的关键性条款，该条确定了可以登记的担保物权优先受偿的基本原则，即应依据是否登记以及登记时间的先后确定清偿顺位。《民法典》第415条也规定，同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。由此可知，公示时间才是清偿顺位的决定性标准，至于权利是否已经现实地存在则在所不问。
法秩序应依据抵押与权利质押登记的先后顺序确定清偿顺位。在司法实践中，有观点认为应根据不动产查封的登记时点判断清偿顺位。例如，在“中国光大银行股份有限公司温州柳市小微企业专营支行、佳乐电气有限公司金融借款合同纠纷案”中，再审法院认为应按照质押登记与查封的先后顺序判断优先受偿问题。再审法院之所以强调查封时点的意义，是因为抵押权“被人民法院查封之日起才及于案涉租金”。如前所述，权利发生不同于权利公示，前者决定权利生效，后者决定权利顺位。《民法典》强调建立一套统一的担保物权优先顺位规则，能够登记的，以登记的先后顺序确定清偿顺位。这一立法决断应当得到司法机关的尊重。既然已经存在有效的担保物权登记，就应按照登记的先后顺序确定清偿顺位。所以，若抵押登记先于权利质押登记的，抵押权人应有权对查封后产生的租赁支分债权优先受偿。再者，若不赋予抵押权人优先受偿权，抵押权人将在抵押登记后不得不付出巨额成本监控抵押人的经营行为。在不动产担保成为主流融资手段的情况下，应避免权利状态核验成本过高，导致资源利用效率降低。
综上，法秩序应根据抵押权登记而非权利产生和查封的时点，判断租金债权的清偿顺位。担保物权登记的先后顺序是决定清偿顺位的关键，彼时权利是否已经产生或抵押不动产是否已被查封并不重要。
(二)抵押人预先让与租金债权
抵押人在查封前让与租金债权的，抵押权人与租金债权受让人围绕租金收取产生纠纷。有的法院认为债权让与合同不能拘束抵押权人，抵押权人有权收取查封后产生的租金支分债权；有的法院持相反观点，认为债权已被有效处分，债权让与具有排斥抵押权人收取权的效力。
1.租金支分债权的善意取得
查封具有限制处分的效力。如果受让人没有从出让人(抵押人)处获得债权，自无讨论优先受偿的必要。对此应首先检视受让人是否成功获得查封后产生的租金支分债权。租金支分债权属于将来债权，对将来债权的处分仅在处分人享有处分权时才发生效力。抵押人对查封后产生的租金支分债权并无处分权。所以，受让人原则上不能获得查封后产生的租金支分债权。当然，若处分权瑕疵被补正，处分行为有效。例如，抵押权人追认抵押人的预先处分的，瑕疵被补正，受让人获得债权(《民法典》第171条)。
受让人可根据善意取得制度取得查封后产生的租金支分债权。债权让与行为属于处分行为，直接引发债权变动，因此又被称为准物权行为。51债权让与既然类似物权变动，得类推适用《民法典》第311条的规定。不动产抵押登记并非查封登记。查封登记有专门的一套程序。在“先抵押、后让与”的情况下，不能仅因存在在先的不动产抵押登记，就认为受让人应当知道出让人不具有处分权。在“先让与、后抵押”的情况下，受让人之善意更无疑问。据此，受让人得参照适用《民法典》第311条善意取得查封后产生的租金支分债权。
对此的反对意见可能是，债权不得成为善意取得的对象。债权通常无法为社会公众所知，难以向外界形成一种权利外观事实；即便让与人制造债权凭证，也不可能为保护信赖凭证者的利益，而无端向凭证记载的债务人强加一种债务。债权一般不能被善意取得，但并非必然如此。例如，如果当事人约定不得让与债权，债权证书上并无记载，第三人可以善意取得债权。在租金支分债权让与因查封而不生效的情况下，存在债权善意取得的可能。一则，让与人和承租人之间存在有效的租赁合同，债权让与的基础关系确定，租金支分债权确定地发生，受让人具有值得法秩序保护的合理信赖。二则，让与人在与受让人达成合意时，让与人的处分权并未受限，只是因租金支分债权依约逐渐产生，后因查封而丧失处分权限。反之，若不认可善意取得的可能，将来债权处分的根基将被动摇。因此，法秩序应例外地认可被预先让与的租金支分债权的善意取得。
2.依据公示顺序确定清偿顺位
当存在债权让与登记时，应根据抵押登记与权利质押登记的先后顺序确定清偿顺位。如前所述，权利人的优先受偿顺位应视公示的先后而定，彼时权利是否已经现实地产生并不重要。根据《民法典》第546条第1款，受让人在债权转让合同生效时即取得债权，对债务人的通知为对抗要件。《民法典》对债权让与的效力采“让与主义”,不以登记或通知为必要。《民法典》第546条第1款不强制债权让与当事人完成登记，并不意味着禁止债权让与登记。事实上，我国已经建立债权让与登记系统，允许应收账款质押登记。《应收账款质押登记办法》(中国人民银行令〔2019〕第4号)第34条规定，权利人在登记公示系统办理以融资为目的的应收账款转让登记，参照该办法的规定。《动产和权利担保统一登记办法》(中国人民银行令〔2021〕第7号)第2条第5项也将保理纳入动产融资统一登记公示系统。保理本质就是应收账款债权的转让。让与主义旨在为交易提供尽可能多样的选择，满足当事人不同的风险与收益规划。若当事人愿意登记债权让与事实，强化对受让人的安全保障，当然为法秩序所允许。同时存在抵押登记与权利质押登记的，应参照适用《民法典》第415条的规定，根据登记的先后顺位确定清偿顺位。我国司法实践已经出现了在抵押权设立后一次性转让20年租金债权并完成债权让与登记的情况。如果否定在先登记抵押权人的优先受偿权，明显不利于打造诚信的融资市场。
当不存在债权让与登记时，应根据让与通知与抵押登记的时间先后确定清偿顺位。《民法典》第546条肯认通知作为债权让与的公示手段。《民法典》将通知作为债权让与的公示手段，使得当事人可以在债权的公开让与和隐蔽让与之间自由选择，为当事人多样的交易选择提供规范上的可能性。债权的隐蔽让与能够充分保护让与人的商业秘密且便利债权收取，与之相应，受让人也应承担债务人向让与人清偿的不利后果。债权的公开让与模式则使通知的受让人优先受偿，即便其非第一受让人亦然。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》(法释〔2023〕13号)第50条第1款再次明确通知在多重让与中的优先受偿效力。可见，通知是债权让与的公示手段，能够产生优先受偿效力。抵押权人可以通过向承租人问询的方式，了解租金债权是否被让与。如果承租人表示未收到债权让与通知，抵押权人主张对租金债权优先受偿的，自无不可。反之，债权让与通知早于抵押权设立登记的，受让人当然可以优先受偿。
值得注意的是，《担保制度司法解释》第66条第1款规定，同一应收账款同时存在保理、应收账款质押和债权转让，当事人主张参照适用《民法典》第768条的规定确定优先顺序的，人民法院应予支持。最高人民法院似认为，多个民事主体对债权主张权利的，先完成登记的应优先受偿。但是，在最高人民法院出版的民法典评注书中，撰写者明确指出《民法典》第768条仅是针对以同一应收账款续做多重保理业务时保理人权利顺位的特别规定，不可产生混淆。据此，《民法典》第768条仅适用于保理合同，并不包括债权让与以及债权上存在担保物权的情况。由是观之，即便不存在应收账款登记，仅有抵押权登记，也未必应由抵押权人对租金债权优先受偿。此时，应依据债权让与通知与抵押登记的先后顺序确定清偿顺位。只有在债权隐蔽让与时，抵押权人才确定地对租金支分债权优先受偿。
综上，抵押人在查封前让与租金债权的，受让人可以根据善意取得制度获得查封后产生的租金支分债权，但清偿顺位应根据公示时间的先后顺序进行判断。当事人选择债权隐蔽让与的，应承受不能优先受偿的法律后果。反之，若债权让与登记或对承租人的通知先于抵押权登记的，受让人有权对租金支分债权优先受偿。
五、余论：作为不动产强制管理制度
实体法基础的抵押权延伸规则
不动产强制管理制度是指人民法院在执行过程中，对于已查封的不动产，经申请执行人同意，交付强制管理人进行管理，以管理所得的收益清偿债务的执行制度。当房地产市场疲软时，不动产强制管理就成为保护债权人利益的重要方式。法院指定强制管理人，将营业交给诸如物业管理公司、资产管理公司、酒店管理公司等相应行业的专业机构管理。管理人履行强制管理义务，收取收益和价款，并在扣除费用与报酬后清偿债务。强制管理制度能够通过管理的专业化，弥补法院自身的专业缺陷，满足债权人的清偿需求。
在比较法上，《日本民法典》第371条第1款曾规定，抵押权效力不及于孳息。但在该国1999年2月召开的经济战略会议上，与会专家指出了“引入作为抵押权实现的强制管理制度”的必要性，而要实现这一目标，就必须扩张抵押权的效力范围。为此，日本修改其《民法典》第371条，将抵押权的效力及于之后产生的不动产孳息。日本法之所以强调不动产强制管理制度，原因就在于日本经济泡沫破灭后，大量不动产的价格不断下跌，即便拍卖不动产也不能取得理想的价格。在这一背景之下，债权人另辟蹊径，通过收取不动产租金的方法，逐步收回资金。日本法扩张抵押权的效力范围就是为了推广不动产强制管理制度，将不动产的收益用于优先清偿被担保的债权。
目前我国房地产市场不景气，不动产拍卖未必能充分保护债权人的利益，我国应适时规定不动产强制管理制度。《民法典》第412条第1款规定的抵押权延伸规则构成不动产强制管理制度的实体法基础。在不动产被查封后，抵押权效力延伸至租金债权，类似于设立担保型的不动产收益权。管理人管理不动产的，通过收取租金清偿债权。但是，欲有效推行该制度，必须厘清抵押权延伸规则与其他民事法律制度之间的关系。只有承认抵押权延伸规则具有内部效力和外部效力，限制出租人、承租人、租金债权受让人和质权人的权利，不动产强制管理才不至于沦为无牙之虎。本文的写作目的之一就在于通过厘清抵押权人与租金债权其他权利人的法律关系，为推动不动产强制管理制度搭桥铺路，实现物尽其用与交易安全之间的平衡。
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