房屋质量瑕疵案件中的合同解除及损失认定

2007年6月14日，被告万源置业公司将位于泰兴市黄桥镇商品房1套给付被告吕一，以抵算所欠工程款35万元，当时未办理房产证。随后被告吕一将这套房卖给了张三，张三装璜结束发现该房屋有严重的质量问题，退给了被告吕一。2009年元月23日被告吕一隐瞒这一事实，以296800元的价格卖给了本案原告王兰，王兰在装修过程中发现本房有比较严重的质量问题，要求解除合同退房并赔偿损失。诉讼中，原告王兰就争议房屋的房屋质量和房屋的现时价值申请鉴定，南通天平房屋安全司法鉴定所作出鉴定，综上所述，抽测的2块混凝土现浇板不满足原施工图要求（如2~3×A~C轴板底钢筋间距偏大，1~3×C~E轴板底钢筋间距偏大，板厚度偏小），但上述缺陷尚不影响构件的安全使用。原告多次要求退房未成，故诉至法院要求终止合同，退还房款186700元，赔偿原告因退房造成的经济损失284160元，承担本案的诉讼费。

【审判】

判决：一、解除原告王兰与被告吕一间的口头房屋买卖协议。二、被告吕一于本判决生效之日起60日内返还原告王兰购房款计人民币186700元，并赔偿原告王兰因退房造成的利息损失计人民币80000元。原、被告双方均未上诉。

【评析】

本案有两个焦点：

一、关于原告王兰主张解除合同、要求退房的诉讼请求是否应当支持。现在原告王兰坚持要求被告吕一承担退房的违约责任，退房就意味着其要求解除双方间的口头房屋买卖合同。根据南通天平房屋安全司法鉴定所司法鉴定意见，认为争议房屋存在的缺陷尚不影响构件的安全使用，这说明不足以影响到买受人合同目的实现，被告吕一的行为并没有构成根本违约，法定解除房屋买卖合同的条件没有成就。由于被告吕一当庭表示同意退房，从合同约定解除的条件看，双方实际上已对口头房屋买卖合同的解除达成了合意，属于协商一致，因此本院尊重当事人的意思自治，同意双方解除口头房屋买卖合同。

二、关于原告王兰因退房所成损失的处理。1、原告主张要求被告吕一承担现时黄桥地区房屋市场价与当时购房的实际价款差价的损失的请求不应当支持。因为南通天平房屋安全司法鉴定所司法鉴定意见认为争议房屋存在的缺陷尚不影响构件的安全使用，同时又认为争议房屋中东南房间顶板的裂缝不是由于构件承载力不足所引起的，为非结构受力裂缝，不会影响构件的安全使用。合同法规定受害方根据标的物的性质以及损失的大小可合理选择救济途径，本案法定解除房屋买卖合同的条件没有成就，原告现又坚持要求退房，并主张要求被告吕一承担现时黄桥地区房屋市场价与当时购房的实际价款的差价的损失，于法无据，本院不予支持。2、被告吕一应承担相应的赔偿责任。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。由于被告吕一向原告王兰交付的房屋存在一定的质量瑕疵，其违反了出卖人质量瑕疵担保的义务，被告吕一的行为属于瑕疵履行，其依法应当承担相应的赔偿责任。3、被告吕一应承担原告已付购房款的利息损失。由于双方合意退房，原告王兰已付了部分购房款，对此被告吕一应承担原告由此造成的按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。被告吕一现单方同意向原告王兰支付80000元的利息，已超过法定的利息额，并不侵犯原告的权利，本院予以确认。

作者：陈新建 单位：泰兴市人民法院

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