某置业有限公司与朱某商品房销售合同纠纷案

某置业有限公司与朱某商品房销售合同纠纷案

摘要：《合同法》规定：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

一、基本案情

2011年1月24日，朱某与某置业公司签订《市商品房现房买卖合同》，约定由朱某购买某置业公司开发建设的市通州区新海南里193号楼－1层X号（以下简称X号房屋）房屋一套，房屋预测建筑面积为231.28平方米，套内建筑面积为222.56平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价为23 723.94元，房款共计528万元。合同第六条及附件五关于付款方式和期限约定付款方式为银行按揭付款，买受人于签订买卖合同之日即2011年1月24日缴付部分首期房款55万元（含定金5万元）；2011年2月15日缴付剩余首期房款105万元；其余房款368万元，由买受人向出卖人指定的贷款银行办理商品房抵押贷款，买受人须在签署现房买卖合同当日向贷款银行（或银行指定的代理机构）提交全面、真实的资信资料，并按照贷款银行的具体要求补充材料或变更贷款申请内容，并交纳相关费用，积极办理按揭贷款事宜。买受人若逾期履行上述义务，每延期一日，须按贷款金额的万分之二向出卖人支付逾期违约金；如逾期超过三十日，则出卖人有权解除现房合同，买受人应按照出卖人书面通知所指定的时间，将逾期应付款的百分之十作为违约金一次性支付给出卖人。朱某在现房买卖合同上预留的地址为市通州区马驹桥镇金地格林小镇X号楼X单元X。

朱某于签约当日向某置业公司支付首期房款55万元，但未再交纳剩余首期房款105万元，也未支付按揭贷款部分的房款368万元。

某置业公司于2013年4月向朱某发出催告函，督促朱某履行付款义务，朱某未按照催告函内容履行付款义务。2014年3月20日，某置业公司按照朱某在买卖合同上的预留地址，向朱某寄送了《关于与朱某解除现房买卖合同的律师函》，主要内容为：截止本函发出之日，您仍未缴付剩余首期房款，也未向银行办理抵押贷款手续，您应付款总计473万元，根据您委托人签署的现房买卖合同附件五第一条的约定，现正式通知您，从今日起解除与您的《商品房买卖合同》，并要求您按照合同约定支付应付款百分之十的违约金即人民币473000元。朱某于律师函寄出之次日签收了律师函，但一直未履行付款义务。

故置业公司将朱某诉至法院，请求法院判令：1、解除双方签订的商品房现房买卖合同，并由被告协助办理解除商品房现房买卖合同的网签备案撤销手续；2、判令被告支付原告违约金473 000元；3、本案诉讼费用由被告负担。

一审法院审理过程中，被告朱某未答辩。最终法院判决，支持了原告某置业公司的诉讼请求。

二、律师点评

《合同法》规定：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告朱某经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

本案中双方签订的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。朱某作为买受人，按照合同及附件五的约定履行了支付部分首期房款的义务，但未按照合同及附件五的约定，向出卖人支付剩余首期房款105万元，也未按照合同及附件五约定，向出卖人支付按揭贷款部分的房款368万元，朱某逾期付款的行为构成了违约，根据合同及附件五的约定，某置业公司享有合同解除权，有权解除双方的买卖合同。某置业公司于2013年4月向朱某发出催告函，督促朱某履行付款义务，朱某未按照催告函内容履行付款义务。2014年3月，某置业公司向朱某发出律师函，行使合同解除权，故对某置业公司要求解除双方签署的买卖合同的诉讼请求，理由正当，具有合同及法律依据。与此相应，对某置业公司要求朱某按照合同附件五约定，支付欠付房款百分之十违约金的诉讼请求，有法律依据。关于某置业公司要求朱某配合办理涉案X号房屋网签备案登记撤销手续的诉讼请求，理由正当。双方的买卖合同解除，某置业公司应当将朱某支付的首期房款退还给朱某。

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