租客违约群租房子，房东起诉解除合同

房屋租赁在生活中可谓再平常不过，且看各居住区附近，都少不了房租中介的身影。可问题是，这些年来租房子中所产生的纠纷也是越来越多，房东房客都有说不尽的烦恼：一方面，面对强势的房东、不规范的中介，即使是身经百战的租客也难免碰一鼻子灰：房东随意调涨租金，中介总是浑水摸鱼，看房时说得天花乱坠，收了定金、赚了差价后便当起了“甩手掌柜"，退房时则以种种借口扣下大部分押金．，各式花招迭出，将租房者一步步置于“坑你没商量"的处境。

另一方面，租客拖欠房租、拖欠公共事业费、破坏房屋设施、噪音扰邻、房屋转租群租等众多问题也让房东叫苦不迭。调查发现，很多矛盾纠纷都是由于房东和租户当初在确定租房时，太过随意或考虑不周造成的，而其中受伤的，房东、租户都少不了。那么，房屋租赁中，房东也好，房客也好，该注意些什么呢？

典型案例

案例1：租客违约群租房子，房东起诉解除合同

2011年，张某将一套二室一厅的房子租赁给王某，合同约定房屋租期为3年，每月租金为3000元。合同还约定，房屋不得转租。2012年5月，因王某拖欠水、电、煤等相关费用，刘某到出租房内查看，竟然发现王某擅自在出租房内砌起两堵墙，把原来的客厅隔成两间客房，另外，厨房间也被改造成一间客房。王某把五间客房分别再出租给5名房客。每间租金为]· 100 元至1300元不等。

刘某认为王某群租房子不仅没有征得自己的同意，而且给出租房埋下了安全隐患，于是他向法院起诉，要求与王某解除租赁合同并赔偿自己的经济损失。

法院审理认为，被告应当严格履行租赁合同，在未经原告同意的情况下擅自改变房屋结构，群租房子，不仅严重违约，还可能威胁到居住安全。因此判决支持原告解除租赁合同的诉求，并判令被告在1个月内恢复房屋原状。

案例2：房东卖房赶房客，房客起诉获支持

20H年3月，李某承租了房东张某的一个一室户的房子，租期2年，到2013年 3月到期，每月2000元租金。承租后，李某按时交纳房租，从未违约。

2012年12月，张某告知李某，说房子已经卖掉了，要求李某在1周内搬走。李某表示，自己租期还未到呢，要我1周内搬走不可能，于是拒绝了张某。哪知道有一天下班，张某竟然发现房子已经进不去了，原来房子门锁已经被房东换了。张某十分气愤。一纸诉状将房东告到法院，要求继续履行合同。

法院审理认为，双方的租赁合同合法有效，双方均应严格履行。张某在未到合同期满就将李某赶走的做法属于违约。在法院的调解下，李某与张某解除了合同，由张某退还已缴纳的还未到期的4个月租金，并赔偿李某经济损失5000元。

律师评点

房屋租赁中经常会发生很多矛盾纠纷，究其原因，很多是因为房东或房客没有法律风险防范意识，在租赁合同中没有明确约定双方的权利义务。那么，房东也好，房客也好，在房屋租赁中应该注意些什么呢？

（1 )一定要查看证件原件。一方面，房东要查看房客的身份证原件，并留下身份证复印件，以免租给不法之徒，留下后患。另一方面，房客也要查看房东的身份证原件和房产证原件，核实该出租房屋的所有权人。如果是二房东转租，则要二房东提供原房东同意转租的书面证明。这样自己的权益才更有保障。

（2）要签订书面租赁合同。书面租赁合同是租赁关系的重要证明，因此租赁合同约定越明确具体越好。以下内容应当包括在内：

①租赁房屋的状况及租赁期限。包括租赁房屋所在的位置、间数、基本设施、家具、家用电器。租赁期限要写明从什么时间开始，到什么时间结束。

用途、租金及支付方式。要明确租赁房屋的用途是居住还是其他；租金是多少，以及租金的支付方式是怎样，比如是月付、季付还是年付，还有具体交房租的时间，比如每季度第一个月的第5日。

有关费用及维修。一是要明确水、电、煤、物业费等由谁承担。二是要明确房屋维修及费用问题由谁来承担。租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部的设施如门窗、家电、家具、煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列人到清单内。装饰装修与转租。要明确是否可以装饰装修及后期如何处理；要明确是否可以转租及转租的方式。

合同解除及违约责任。要明确双方的违约责任如何承担。比如延迟交房的违约责任，延迟交房租的违约责任，提前解除合同的条件及违约责任等。

法条链接《合同法》

第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当賠偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

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