合同纠纷律师：最高额抵押中的几个问题

某县房屋登记机构询问三个最高额抵押中的问题：一、申请最高额抵押登记时，提交的主债权合同是否只能是授信合同，而不能是借款合同？二、抵押期限与借款期限起止时间是否必须一致？三、？

金绍达：一、《房屋登记办法》第五十一条在规定申请最高额抵押权设立登记应提交的材料时，列入了“一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料”。一定期间内将要连续发生的债权的合同，“可以是买卖合同、借款合同，也可以是票据贴现合同、银行卡合同等（《房屋登记办法释义》第231页）”。因此，申请最高额抵押登记时，并不是不能提交主债权合同。只是因为最高额抵押担保的大多是“将要连续发生的债权”，将要，就是还没有发生，在申请登记时还没有发生的债权，申请人无法也毋须提供债权合同。因此，在申请最高额抵押登记时，除了抵押合同外，申请人一般提交的是授信合同或是其他连续发生债权（非贷款债权）的约定。

抵押权登记中的授信合同是指银行与贷款人之间就将来一定期限内贷款人可以要求银行给予一定数额贷款的预约合同，授信合同并不是主债权合同，在房屋登记实践中，主债权合同大部分应是贷款合同。

二、抵押权作为物权的一种，未经法定原因不会消灭。所以，对登记机构来说，是不存在抵押期限的。房屋登记簿上记载的是“债务履行期限”而不是抵押期限。最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条中规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。因为抵押权作为物权的一种，只能因法定的原因而消灭，而不会因“抵押期限”届满而消灭。即便是因抵押权人没有在主债权诉讼时效期间行使抵押权，而人民法院不予保护的，消灭的只是诉权而并非抵押权。

最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权提供的担保，这里的“一定期间”就是“债权确定期间”，其开始和终止之日一般由当事人约定，当事人没有约定或者约定不明确的，依照《物权法》的规定。

最高额抵押所登记的是债权确定的期间，并不是抵押期限，债权确定的期间与借款期限起止时间一般不可能一致。一个是约定的被担保的债权的发生期限，这一期限在订立最高额抵押合同时确定；另一个是债务履行期限，在订立主债权合同时确定。

三、最高额抵押和一般抵押权的最大区别是抵押人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保，而不是对某一特定的债权进行担保。属于最高额抵押还是一般抵押与抵押物是哪一种并没有关系。因此，在建工程也可以设定最高额抵押。

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