抵押当事人只须申请一个抵押权登记吗

一份抵押合同对应设立一个抵押权

某商业银行与甲签订借款合同一份，约定贷款额为人民币500万元，尔后，该商业银行与乙、丙、丁各签订房屋抵押合同一份，分别约定乙、丙、丁以各自所有的一处房屋为甲的500万元贷款作抵押担保，其中乙的房屋担保200万元，丙和丁的房屋各担保150万元。申请抵押权登记时，登记机构认为，应该分别在乙、丙、丁的房屋上设定抵押权，即抵押当事人应当分别申请三个抵押权登记，换言之，为了500万元贷款债权的实现，应当设定三个为之担保的房屋抵押权；抵押当事人则认为，只须在乙、丙、丁分别所有的三处房屋上设定一个共同的抵押权，即抵押当事人共同申请一个抵押权登记。根据本案情形，抵押当事人是申请三个抵押权登记，还是申请一个抵押权登记?

有观点认为，在房屋登记实务中，《城市房地产抵押管理办法》第10条“以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。”据此可知，以二处以上的房屋为同一债权作抵押担保时，将该二处以上的房屋视为一处抵押房屋，共同设定一个抵押权。本案中，乙、丙、丁用各自所有的房屋为一笔500万元的贷款债权作抵押担保，因此而申请设立的抵押权属于房屋共同抵押权。所谓房屋共同抵押权，是指为担保同一个债权的实现而在二处以上的房屋上设立的抵押权。故抵押当事人只须申请一个抵押权登记。笔者不支持此观点。

《物权法》第185条第2款规定，主债权的种类和数额、抵押财产的名称、数量、所有权或使用权归属等是抵押合同应当载明的内容。笔者据此认为，在二处以上的房屋为同一债权作抵押担保的前提下，如果各房屋的所有权人共同作为抵押人与抵押权人签订一份抵押合同，且将各自的房屋名称、数量、所有权归属在合同中载明，此情形下，应当将在同一抵押合同中载明的二处以上的房屋视为一处抵押房屋，在该二处以上的房屋上共同设定一个抵押权；如果各房屋所有权人分别与抵押权人签订抵押合同，在各抵押合同中只载明抵押人所有的房屋名称、数量、所有权归属，此情形下，各处房屋分别作为不同的抵押房屋，应当分别在各房屋上设定相应的抵押权，即设定二个以上的抵押权。概言之，在二处以上的房屋为同一债权作抵押担保的前提下，若该二处房屋载明在一份抵押合同中，只设定一个抵押权；若该二处以上的房屋分别载明在二份以上的抵押合同中，须分别在各房屋上设定相应的抵押权。换言之，抵押合同是抵押权设立的原因，抵押权是抵押合同目的实现的结果，一个原因对应一个结果，即一份抵押合同对应设立一个抵押权。

如前所述，本案中，抵押人乙、丙、丁分别与抵押权人某商业银行签订抵押合同，应当相应地在乙、丙、丁的房屋上设定抵押权，即设定三个抵押权，故登记机构的认为是正确的。若乙、丙、丁共同与银行签订一份抵押合同，则只须在乙、丙、丁所有的三处房屋上设定一个共同的抵押权即可。故本案中，抵押当事人应当分别申请三个抵押权设立登记。

抵押权的设立，关系到抵押责任的承担。抵押权人实现抵押权时，为同一债权作担保的若干抵押人如何承担责任，《物权法》和《担保法》没有作规定。在司法实务中，《担保法司法解释》第75条第2款和第3款规定，同一债权有二个以上抵押人的，当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的，抵押权人可以就其中任一个或者各个财产行使抵押权。抵押人承担担保责任后，可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。据此可知，抵押权人与抵押人对各自担保的债权份额没有约定或者约定不明确的，共同抵押人间形成连带担保义务，抵押权人可以就任何一个或几个抵押人的抵押房屋行使抵押权，尔后，承担担保责任的抵押人向其他未承担担保责任的抵押人追偿。如果抵押权人与各抵押人分别约定担保债权额的，抵押权人依约定实现抵押权。本案中，如果抵押权人某商业银行分别在乙、丙、丁的房屋上设立三个抵押权，实现抵押权时，抵押权人应当分别对乙、丙、丁行使抵押权，乙、丙、丁分别在各自担保的份额内承担责任，且以房屋价值为限。如果抵押权人某商业银行在乙、丙、丁的房屋上设定一个共同的抵押权，则可以就三人中任何一个或二个人行使抵押权，承担责任的抵押人再向未承担责任的抵押人追偿。

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