名为购房实为融资担保的合同，可以显失公平撤销

名为购房实为融资担保的合同，可以显失公平撤销

——名为商品房买卖，实为融资担保的流抵契约，约定权利义务显失公平，严重损害债务人利益，当事人可申请撤销。

标签：抵押⊙流抵契约⊙撤销权⊙显失公平⊙名为商品房买卖实为融资担保

案情简介：2006年4月，开发公司、黄某、销售公司签订《合作销售合同》，约定销售公司代理销售房产，底价2800元/平方米，黄某需在7天内帮开发公司借贷500万元。第二天，黄某同乡陈某与开发公司签订《商品房买卖合同》，约定陈某以单价500元/平方米购买1万余平方米，总价共计500万余元。2006年12月，开发公司以陈某乘人之危签订合同属显失公平为由，诉请撤销《商品房买卖合同》。经鉴定，诉争房屋土地成本与工程成本相加等于每平方米1700余元，销售底价2800元/平方米，市场价3000余元/平方米。

法院认为：将《合作销售合同》与《商品房买卖合同》内容及实际履行相比较，应认定陈某与开发公司签订房屋买卖合同的真实意思是以买卖形式对开发公司进行融资，并以房屋作为出借人融资的担保。当事人约定的该种合同形式在担保法律上称为“流抵契约”或“流质契约”，是指当事人约定如抵押人到期不还款，抵押物即归抵押权人所有。流抵契约极易造成债权人压迫债务人，低价取得债务人财产，使得双方交易有违公平原则。根据《担保法》第40条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”该合同因违反法律强制性规定应为无效。同时，陈某乘开发公司亟需资金之危，与开发公司订立了违背开发公司真实意思的房屋买卖合同，房屋价格又显失公平，根据《合同法》第54条规定，法院可根据开发公司请求依法予以撤销。

实务要点：名为商品房买卖合同，实为融资担保的流抵契约，约定的权利义务显失公平，严重损害债务人利益，法院可依当事人申请予以撤销。

案例索引：最高人民法院裁定“某开发公司与陈某买卖合同纠纷申请再审案”，见《假买卖合同形式下的真融资担保协议——陈玲玲与益阳市鸿基房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷申请再审案》（于金陵，最高院立案庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（200903/22：85）。

备注：法院以可撤销合同定案，评析部分认为法院可以流质契约做无效处理。

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