城镇居民购买农村集体经济组织成员的私有房屋的买卖协议效力的认定问题

孙德林诉赵振江房屋买卖合同案（农村小产权房屋买卖合同）


（一）首部

1．判决书字号：北京市石景山区人民法院（2008）石民初字第3804号民事判决书。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方

原告：孙德林。

委托代理人：孙彦良。

被告：赵振江。

委托代理人：张凤荣（被告之妻）。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织

审判机关：北京市石景山区人民法院。

独任审判人员：代理审判员：王歆。

6．审结时间：2008年12月8日。

（二）诉辩主张

1．原告诉称

原告与被告于1988年9月21日协商，由被告购买原告位于北京市石景山区黑石头板凳沟满井村的房屋，原告收取被告购房款7 000元。1988年11月双方立契。当时原告系板凳沟生产队村民，此房宅基地属农民集体所有，而被告为城市居民。根据我国土地管理法的相关规定，宅基地属农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营管理。被告买受农村房屋，损害了集体经济组织及原告的合法权益，原、被告之间买卖农村房屋的行为不符合法律规定。故诉请判令：(1)确认原、被告之间的房屋买卖合同无效；(2)被告立即腾退返还房屋。

2．被告辩称

一是原、被告双方关于诉争房屋的买卖行为是双方共同的意思表示，且已实际履行。二是双方房屋买卖合同经房地产管理局确认并盖章，说明双方买卖房屋的行为有效；并且双方也缴纳了房产买卖手续费等相关税费，办理了相关手续，是具备行政约束力的。三是海淀区人民法院曾有相类似的判决，案情与本案基本相似，最终法院判决确认合同有效，该判决后亦为中级人民法院维持。故可供法庭参考。四是被告购房后一直在诉争房屋长期居住，已对房屋形成了稳定的占有使用关系，而且被告后来对于诉争房屋也进行了建设行为。如果确认无效，会导致赔偿等一系列诉讼产生。为了保障交易行为的稳定性，法院应当确认本案的房屋交易行为的有效性，驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据

北京市石景山区人民法院经公开审理查明：孙德林在石景山区黑石头板凳沟村处原有房屋七间。1988年11月7日，赵振江与孙德林签订房产卖契，约定由赵振江购买孙德林上述房屋七间，当时孙德林为板凳沟村民，赵振江系海淀区城镇居民，该卖契经北京市石景山区房地产管理局审核通过并登记备案。双方约定购房价款为7 000元，该款赵振江已于签订房产卖契前实际给付孙德林，双方亦向北京市石景山区房地产管理局交纳了相应房屋买卖手续费、房产登记费及契税等费用。孙德林亦将上述诉争房屋七间交付赵振江，石景山区房地产管理局未就上述诉争房屋向赵振江核发产权证书。经黑石头大队批准，孙德林原有林权证变更至赵振江名下。此后，赵振江亦对上述诉争房屋七间进行了翻、扩建，原有房屋现已不存在。

上述事实有下列证据证明：

1．原、被告身份证明，证明原告系农村户口、被告系城镇户口。

2．双方当事人陈述、私房买卖申请书、私房买卖保证书，房产卖契、房产买卖手续费收据，证明原、被告存在房屋买卖的事实。

3．建房申请审批手续，证明被告翻建房经过审批手续。

4．北京市房屋买卖登记审批表、契税收据、房产登记费收据，证明原、被告在房地产管理局审核通过并登记备案。

5．林权证，证明林权证变更至赵振江的名下。

（四）判案理由

北京市石景山区人民法院经审理认为：农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则，以认定有效为例外。本案中，孙德林与赵振江就诉争房屋已形成买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，且已履行完毕，至今已有20年。虽然孙德林系农村集体经济组织成员，赵振江系城镇居民，但该合同在当时已经政府房地产管理部门审核并登记备案。就此，可以认定双方买卖行为并不违反当时国家有关政策。黑石头大队作为集体经济组织亦应知晓双方买卖房屋情况，且一直未提出异议。目前，本区农村房屋办理产权证书尚未开展，双方履行上述房屋买卖合同后，即无相关部门办理产权证书。基于此认为，原、被告间买卖行为已完成。从尊重历史、照顾现实出发，该买卖行为有效。最后，赵振江已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的房屋7间现已不存在，现孙德林主张确认买卖行为无效并由赵振江返还诉争房屋亦已无法实现。结合以上几点，对于原告上述诉讼请求，不予支持。

（五）定案结论

北京市石景山区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，作出如下判决：

驳回孙德林的诉讼请求。

（六）解说

本案争议的焦点是对城镇居民购买农村集体经济组织成员的私有房屋的买卖协议效力的认定问题。

继“画家村”系列案件出现后，随着农村小产权房纠纷不断，农村房屋买卖纠纷成为当前司法实践中的热点和难点问题。尤其在当前农民“进城”的潮流下，同时出现城镇居民“下乡”现象，越来越多的城镇居民购买农村私房，由于多未办理过户登记手续，在面临土地增值或巨额拆迁补偿时，原房屋所有权人会起诉要求确认私有房屋买卖协议无效，请求退还房屋。在司法实践中，由于涉及农村私有房屋买卖合同纠纷法律关系复杂，涉及相关法律、法规众多，不同位阶的立法规范之间存在矛盾和冲突，造成司法机关对此类案件裁判标准的不统一。由于司法实践对私有房屋买卖合同效力认定的不统一，造成司法实务中的困惑。

在司法实践中，如何确认此类合同的效力，存在两种不同的观点：

观点一认为：农村私有房屋买卖合同应确认无效。

首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局［1990］国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律、法规明确禁止的。

再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受让人无法获得所有权人的保护。

最后，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋更关涉到其生存权益。

观点二认为：农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。

首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，法院对农村房屋买卖合同效力的认定主要是适用合同法，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认买卖合同的效力，而国务院办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为确认合同无效的依据。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用的卖房者获益，而恪守诚实信用的买房者却蒙受损失。因此，当前司法判决确认此类合同无效导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，应当引起司法决策者的高度重视。

其次，农村私有房屋买受人买受后为长期居住，甚至已经将城镇房屋变卖，在法院认定合同无效后，虽然卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买房者虽获得了赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定。

再次，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，其不仅是居住人的重要财产，更是居住人建立社会关系的基础，是居住人的安身立命之所。尤其当前房屋买卖纠纷中的买卖行为大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大改变，在感情上难以接受。

最后，在买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，确认协议无效还涉及对因房屋翻建、扩建、添附等增加的价值评估鉴定、确定费用补偿标准等难题，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果很难实现法律效果与社会效果的有机统一。这些在“画家村”案件中都得到充分的体现。

关于如何确认农村私有房屋买卖合同的效力，笔者认为，应综合上述观点，结合具体案情，区分不同情况，以认定农村私有房屋买卖合同无效为原则，以认定有效为例外。

首先，要坚持尊重历史、照顾现实原则。由于农村私有房屋买卖纠纷主要发生在村民和城镇居民之间，这类房屋买卖行为多发生在20世纪90年代，至今时隔10年以上，大多买卖方依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，并且办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，农村私房买卖合同的效力应视双方的具体情况处理：一是要充分考虑当事人主体身份、主张无效的实际原因等具体认定。二是需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括协议履行情况、房屋的权属，是否经过审批、登记，有无翻建、扩建，是否具备腾房条件等，进行综合衡量。

其次，要坚持综合利益衡量、实现利益平衡的原则。确认农村私有房屋买卖合同效力，要全面考虑到合同无效对双方当事人利益的影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失；买受人翻建、扩建房屋的，还要考虑对其添附价值进行补偿；对主张返还、腾退房屋的，要考虑到对房屋买受人的妥善安置问题，避免单纯判决腾退房屋造成“案结事起”的后果。

最后，注重实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。在司法实践中认定私有房屋买卖协议有效的案件呈逐年上升趋势。这主要是因为：一是部分城镇居民在购买农村房屋后进行了依法登记和产权变更手续；二是出卖方已经转为城镇居民；三是买卖行为发生的时间距今较远，购买方已经在农村长时间居住，且房屋已经翻盖或者重建，法院从保障当事人居住权和稳定农村社会关系的角度认定有效。这样更能为社会大众所接受。

结合本案的处理，虽然原告系农村集体经济组织成员，被告系城镇居民，但是该私有房屋买卖协议为双方真实的意思表示，已履行完毕，至今已有20年，并且该合同当时已经在政府房地产管理部门审核并登记备案。另外，被告已对诉争房屋进行了翻、扩建，诉争的七间房屋现已不存在，原告提出的确认房屋买卖协议无效并返还诉争房屋的诉求已经不具备实现的可能。为此，从尊重历史、照顾现实出发，确认该买卖协议有效，实现了法律效果与社会效果的有机统一。

北京市石景山区人民法院 张英周 杨小花

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