商品房预售合同纠纷上诉案(两限房）

孙某与北京某房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷上诉案(两限房）

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2014)三中民终字第01628号

上诉人（原审原告）孙某。　　

被上诉人（原审被告）北京某房地产开发有限责任公司。

法定代表人，董事长。

上诉人孙某因与被上诉人北京某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）商品房预售合同纠纷一案不服北京市通州区人民法院（2013）通民初字第15943号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙某及其委托代理人郝龙荣、孝国贤，被上诉人某公司之委托代理人郝军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

孙某在一审诉讼中诉称：我购买京贸家园小区的房屋，并于2010年11月28日入住。根据本人与某公司签订的买卖合同产权登记第二项第二款第一条之规定，业主有权向某公司追讨违约金2824.20元。合同原文：如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。现要求某公司支付我违约金2824.20元。

某公司在一审诉讼中辩称：我公司建设京贸家园属于政府工程，是北京市两限房的第一项工程。我公司属于京贸家园的建设方，为政府建房。该小区原是限价房，后变成定向安置住房，孙某属于通州区的被拆迁人，由政府安置在京贸家园。由于政府部门在相关工作领域上没有形成制度和程序，多项工作相对延迟滞后，导致我公司无法按期完成合同约定；且京贸家园在工程建设施工证件办理等方面有许多无法控制的因素，很多被安置人没有按时交纳住房维修基金，这也是我公司无法按时办理产权证的重要原因。故我公司不同意孙某的诉讼请求。

一审法院经审理查明：2009年3月，北京市建设委员会（甲方）与某公司（乙方）就通州区芙蓉花园项目东侧地块住宅及配套设施签订《北京市“中低价位、中小套型”普通商品房配建协议》。该协议约定：乙方必须在2008年11月底之前开工建设该项目配建的“中低价位、中小套型”普通商品房，此项目开发建设期限为2年。该项目“中低价位、中小套型”普通商品房的房屋销售限价为每建筑平方米人民币六千元。乙方只能向甲方确定的销售对象销售“中低价位、中小套型”普通商品房。具体销售办法按《北京市限价商品住房管理办法》（试行）中的相关规定执行。该协议还约定了其他内容。

另查，2010年11月5日，孙某与某公司签订了《北京市商品房预售合同》。该合同约定：孙某购买某公司开发的某小区某住宅楼某号房屋。合同第11条约定：出卖人应当在2010年11月30日前向买受人交付该限价商品住房。合同第21条约定：出卖人应当在2011年11月30日前，取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.02%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该限价商品住房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金。如因出卖人的责任，买受人未能在限价商品住房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照同期人民银行储蓄利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。合同还约定了其他内容。

再查，2009年12月1日，孙某交纳购房款520182元。2010年11月28日，孙某交纳房款尾款2845元并办理入住手续。合同约定的某住宅楼即某号楼。孙某的房屋所有权证的登记时间为2013年1月11日。

一审法院与北京市住建委以及通州区住建委进行联系，得知：京贸家园小区原是限价商品房项目，需要符合相关条件才能购买。2009年、2010年，通州区对上营、西海子启动大规模拆迁，但是被拆迁户的安置房数量不够。通州区住建委经向北京市住建委及住房保障办请示，经过批准，将京贸家园小区转为棚户区改造及运河核心区改造定向安置住房，定向对接上述区域内的被拆迁人。因上述被拆迁人不符合限价商品住房购房准入条件，因此，不能通过北京市住建委销售网签程序，不能办理房屋产权。京贸家园小区是全市定向安置房中第一个办理房屋产权的项目。当时，定向安置房网上签约相关程序软件尚未开发，为了保障业主的权益，采用了一种变通的方式，即先行纸质签约，由被拆迁人与某公司签订《北京市商品房预售合同》，后进行网上签约。而按照正常程序，不进行网上签约是无法办理房屋所有权证的。上述汇报研究耗时1年多，在2010年11月以后才陆续进行了网上签约。

一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人签订的北京市商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方均应认真遵守履行。根据上述事实，孙某取得个人房屋的房屋所有权证的时间存在迟延现象。但是，根据联系笔录得知，京贸家园小区原是限价商品房项目，后转为棚户区改造及运河核心区改造定向安置住房，这是全市首例，而汇报研究工作耗时1年多，最终采取了先纸质签约、后网上签约的变通方式为业主办理产权登记。因此，即便孙某的产权证办理迟延，也不属于合同约定的“出卖人的责任”。故孙某的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回孙某的诉讼请求。

判决后，孙某不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、请求撤销一审判决。二、判令被上诉人向上诉人支付违约金人民币2824.20元。三、被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示且合法有效，被上诉人违约且不具有法定或约定免责事由。二、一审法院仅凭一纸联系笔录认定被上诉人无责与事实相悖，牵强附会，纯属主观臆断，偏袒被上诉人，严重损害了上诉人的合法权益。上诉人所购房屋为限价商品房，上诉人于2010年11月28日入住房屋时，被上诉人已解决网上签约问题，不存在“不进行网上签约无法办理房屋所有权证”的事实。

某公司在二审诉讼中辩称：同意一审判决。

本院经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有商品房配建协议、商品房预售合同、购房款发票、房屋所有权证、联系笔录及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。孙某与某公司签订的北京市商品房预售合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应认真遵守履行。

根据查明的事实，上诉人孙某确未在商品房预售合同约定的期限内取得房屋所有权证书，现双方的争议焦点为产权证的迟延办理是否系出卖人某公司的责任。为查明案件事实，一审法院依职权与北京市住建委、通州区住建委进行联系，核实相关情况并就此制作笔录，并无不当。本案中，涉案房屋系限价商品住房，而根据联系笔录可知，京贸家园小区原是限价商品房项目，需要符合相关条件购买后，才能通过北京市住建委销售网签程序，进而办理房屋产权，后为办理产权证，经各方研究做了相应的政策变通。鉴于因不可归责于某公司的原因致孙某的产权证办理存一定程度的迟延，而该情形并非系合同约定的属于出卖人的责任，故孙某的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费25元，由孙某负担（已交纳）。

二审案件受理费50元，由孙某负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　判　长　　何灵灵

代理审判员　　陈敏光

代理审判员　　朱　伟

二〇一四年四月九日

书　记　员　　禹海波

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