以国有划拨土地使用权作为出资，须经国家有关部门批准并办理土地出让手续

以国有划拨土地使用权作为出资，须经国家有关部门批准并办理土地出让手续

南京富力精细化工有限公司诉南京四力化工有限公司出资纠纷案

[案号]

一审：南京市中级人民法院（2004）宁民二初字第82号二审：江苏省高级人民法院（2005）苏民二终字第034号

[裁判要旨]

以国有划拨土地使用权出资既未办理土地出让手续，也未经国家主管部门明确批准作为国家出资投人，该土地不可以作为企业财产对外承担责任。

[案情]

南京富力精细化工有限公司诉南京四力化工有限公司出资纠纷一案，经审理查明：南京四力化工有限公司（以下简称四力公司）为出资设立南京富力精细化工有限公司（以下简称富力公司），于1998年8月委托南京永诚国际咨询评估公司对其拟作为出资的部分房地产进行评估。经评估：房产面积为1055平方米，评估值为301700元；土地面积为2830平方米，使用权价格为424500元；设备评估值为 118142元。1998年9月18日，江苏富森科工贸有限公司（以下简称富森公司）、四力公司及徐某某签订三方合资联营协议一份，约定：三方共同出资设立富力公司，四力公司出资75万元，出资方式为以土地、厂房和部分设备折价出资；土地以联营各方确认的图纸为准，土地使用期限为50年。同日，三方又签订土地房产人股协议一份，约定：四力公司以土地房产人股，三方认定为75万元（含设备金额），其中房产实际使用面积为1055平方米，土地实际使用面积为2830平方米，经三方签字盖章后生效；四力公司以富力公司名义办理产权使用证和土地使用证，土地使用权年限为50年，办证所需一切费用由四力公司承担。后四力公司将土地、房产及设备交付给富力公司，双方对土地的四至范围表述一致。1998年10月27日，南京审计事务所出具验资报告，证明富力公司的注册资本已由投资方缴足，其中，四力公司投人实物资产部分（含房地产）计84．43万元，以其中75万元用于注册，超过部分按应付款核算。同年I l月4日，富力公司领取企业法人营业执照。1999年7 月，房产部门向富力公司核发房屋所有权证，房屋面积759．61平方米；同年1 1月土地管理部门向富力公司核发国有土地使用证，使用权类型为国有划拨。

经现场勘查查明，四力公司交付富力公司实际使用的房屋为三处房产，即生产用房、办公用房和实验用房，房屋的实际状况与评估报告中所记载的房屋一致，面积也基本一致，评估报告中评估价值分别为生产用房价值204700元、办公用房价值85000元、实验用房价值12000元。该三处房产中的生产用房、办公用房已办理了房产所有权证，但房产所有权证面积分别比实际面积分别少88．78平方米和 133．61平方米（该部分面积属于房屋内部隔层，房产部门未颁发所有权证），实验用房73平方米未办理房屋所有权证书。另，四力公司已将价值H8142元的机器设备交付给富力公司。

富力公司于2004年5月24日以公司成立至今四力公司仅交付房产759．61平方米。且未交纳土地出让金为由诉至法院，请求判令：（1）四力公司补足395．39平方米的房产，如不能交付，则支付该面积房产1998年的价值，并赔偿房屋价格上涨的差价损失，共计750000元；（2）四力公司支付土地出让金850000元。

一审法院判决：驳回富力公司的诉讼请求。

富力公司不服一审法院判决，上诉请求二审法院撤销原审判决，依法支持富力公司的诉讼请求。

[结论]

二审法院判决如下：一、撤销一审判决；二、四力公司在判决生效10日内向富力公司补足出资342158元；三、驳回富力公司其他诉讼请求。

[法院认为]

一审法院认为，根据合资联营协议及土地房产人股协议的约定，四力公司应投人价值750000元的土地、房产和设备，作为对富力公司的出资。经评估机构评估，四力公司拟作为出资的实物的总价值超过750000元，该评估结论得到富力公司三方股东的一致认可。实际履行中，四力公司已按约将上述实物全部交付给富力公司，该事实也得到验资机构的确认。从房屋所有权证可以看出，实物交付后，房屋结构已发生变化，与原平面图存在明显差异，致房屋面积与约定不符。因房产在四力公司交付后已发生变化，故富力公司以房屋所有权证为依据认为四力公司出资不足，缺乏依据，其要求四力公司补足房屋面积并赔偿差价损失的请求不能成立协议约定四力公司应为富力公司办理土地使用证，并未特别约定土地使用权的类型，四力公司也于1999年为富力公司办理了国有土地使用权证，使用权类型为划拨，富力公司已实际取得该土地的使用权。四力公司的行为符合协议约定。因该片土地的使用权类型并非出让，无须交纳土地出让金，也无任何管理部门要求富力公司交纳土地出让金，故富力公司要求四力公司支付土地出让金85万元，缺乏事实依据，其请求不能成立。

二审法院认为：根据1998年9月18日富森公司、四力公司及徐某某三方签订的合资联营协议、土地房产人股协议和1998年10月27日南京审计事务所验资报告，四力公司应当向富力公司投人价值75万元的房产、设备和土地使用权作为注册资金。在实际投人过程中，四力公司将联营协议中约定的相关实物交付富力公司使用情况如下：价值H8142元的机器设备完全按约交付所有权；为价值204700 元的生产用房和价值85000元办公用房办理的房产所有权证记载的面积虽与约定的投人面积不相符，与实际面积不相符，但由于该房产与所评估的房产一致，其价值并不因房产所有权证记载面积的减少而下降，因此该两处房产应认定投人到位；价值12000元的实验用房因四力公司至目前为止仍未将房产所有权证办理到富力公司名下，该房产不属于富力公司所有，因此，四力公司对该房产的投人没有到位； 2830平方米土地使用权性质至目前为止仍为国有划拨土地，没有办理出让手续，且四力公司未能举出该土地使用权经国有资产管理部门批准可以作为注册资本投人和其被授权管理该土地使用权的证据，根据相关法律规定，富力公司虽然取得该土地的国有划拨土地使用权证，但仅仅可以根据国家的授权使用，不能将土地记人公司资产范围和进行处分，因此，四力公司对土地使用权的投人没有到位。综上，四力公司实际投人到位的资产价值407842元，对于未到位的资产依法应当按约定履行，但鉴于客观上该房产、土地使用权已无法按合同约定履行，其依法应对 750000元注册资金中342158元的不实部分承担补足责任。原审判决认定四力公司已经履行出资义务不当，应予纠正。富力公司认为四力公司的注册资金投资不到位的上诉请求成立，该院予以支持。根据公司法规定，有限责任公司股东以其出资额为限对公司承担责任，股东作为出资的实物、土地使用权的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补交其差额。因此，富力公司要求四力公司赔偿差价损失和支付土地出让金的诉讼请求缺少法律依据，该院不予支持。

[法律法规链接]

《公司法》第27条第1款、第28条

解释（三）》第8条、第10条

[（观点〗

原则上，划拨土地使用权是不得用于出资的，但司法实践中，如出资人已以划拨土地出资设立公司，工商行政管理机关已经办理了公司登记，法院在审理有关诉讼中，如果土地使用权存在的权利瑕疵可以补正，且在法院指定的合理期限内已经补正的，可以认定出资的效力。出资人以划拨土地使用权出资的，应当在法院指定的合理期限内依法补缴土地出让金，办理土地变更手续，将划拨土地使用权变更为出让土地使用权。能否补正瑕疵的决定权在于土地管理部门，而不是法院，法院的审理是以瑕疵补正的结果为判断前提的。

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