《城市房屋拆迁估价指导意见》的思考

研读《城市房屋拆迁估价指导意见》的思考

作者：范永泉 郭新平

为了规范城市房屋拆迁估价行为，使拆迁估价行为有法可依，有章可循，确保拆迁估价结果客观、准确，以维护拆迁当事人的合法权益，国家建设部制定并印发了《城市房屋估价指导意见》（以下简称《意见》），笔者认真研读了全文，并结合日常的拆迁工作实际，作如下思考：

《意见》明确了房屋拆迁估价的价格和价值标准。《意见》第三条规定：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格”。第十一条规定：“拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。说明了被拆迁人应该得到的被拆房屋的货币补偿额是市场价格，即与自己的被拆房屋在区位、结构、用途等方面相同或相近的房屋在公开、自由的市场上成交的合理价格，对无估价知识或对估价了解不多的被拆迁人来说，有了一个看得见、摸得着，比得来的价格。彻底摒弃了老百姓信不过、意见大、引发纠纷多的市场指导价和政府定价，使被拆迁房屋的货币补偿真正走向了市场。

《意见》明确了房屋拆迁估价机构的确定方式。《意见》第六条规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式”。彻底摒弃了以往由拆迁主管部门指定估价机构或拆迁人单方聘请估价机构的方式，从制度上给被拆迁人主动参与确定拆迁估价机构以权利，从程序上杜绝了估价机构确定的暗箱操作，使被拆迁人摆脱了弱势地位，被拆迁人可以根据自己的要求确定资质等级高、估价技术力量雄厚、社会信誉好的估价机构，以切实保护自身的合法权益。

《意见》明确了房屋拆迁估价结果的公示和对估价结构产生争执的解决办法。《意见》第十八条第一款规定：“估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见”。《意见》第三十条、第二十二条也规定：“拆迁当事人对估价结构有异议的，有权申请出具估价报告的估价机构复核，对复核结果仍有异议的，可以向被拆房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定”。从根本上杜绝了拆迁人对估价机构的操纵，杜绝了估价机构违规评估，与拆迁人串通提供虚假估价结果，损害被拆迁人利益的行为发生，保证了房屋拆迁估价结果的公开、公平。

《意见》对被拆迁房屋评估价格范围确定不完全。《意见》第三条规定：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆房屋室内自行装修装饰的补偿金额……。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可通过委托评估确定”。而《房地产估价规范》中关于建筑物的描述说明中明确规定包含建筑物的装修，也就是说房屋建筑物的装修是估价对象之一，房地产的评估价格中一定要包含其装修价格。显然，《意见》将被拆迁房屋的装修价格排除在房屋的评估价格之外，这是与《房地产估价规范》的要求相悖的。况且，房屋的装饰装修是与房屋紧密联系的，并影响着房屋的评估价格，《意见》第十六条规定：“拆迁估价应当采用市场比较法”。在估价实践中，运用市场比较法评估被拆房屋的价格时，参照可比案例，对被拆房屋的装饰装修在进行个别因素修正时，作参数调查，就可以把被拆房屋的装饰装修价格包含到评估价格中去。从国家规范的要求和估价技术操作上看，都应把装饰装修价格包含到评估价格中去。不必由拆迁当事人协商解决，更没有必要另行评估。

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