处分登记在其名下的房屋需要他人同意吗

离婚时约定原夫妻共有的房屋归成年女儿所有，在基于离婚民事调解书产生的转移登记未办理前，原夫妻共同转让此房屋申请的转移登记也可以办理

甲、乙因民事调解书离婚，离婚时，在民事调解书中约定，登记在甲和乙名下的一套住房赠与22岁的女儿丙所有，甲、乙、丙没有申请基于离婚民事调解书产生的转移登记。后来，甲、乙共同将房屋转让给丁，甲、乙、丁持房屋所有权证、离婚民事调解书、房屋转让合同等材料共同申请转让转移登记。试问：甲、乙、丁共同申请的转让转移登记可否办理?

有观点认为，《物权法》第28条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。据此可知，离婚民事调解书属于人民法院解除当事人婚姻关系，对原夫妻共同财产进行分配的法律文书，基于此调解书取得的财产，自离婚民事调解书生效时起，权利人享有具有法律意义的财产所有权。本案中，甲、乙的女儿丙，基于离婚民事调解书取得原属于甲、乙的房屋，自此民事调解书生效时起，丙取得了房屋的所有权，甲、乙无权转让房屋，故甲、乙、丁共同申请的转让转移登记，登记机构不予受理。

也有观点认为，按《物权法》第28条规定，自甲、乙的离婚民事调解书生效时起，丙依法取得了房屋的所有权，但房屋却登记在甲、乙名下，申请人提交丙书面同意转让的材料后，可以办理甲、乙、丁共同申请的转让转移登记。

笔者不支持此两种观点。

1、权利人基于民事调解书不能直接取得房屋所有权

《物权法》第28条规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。笔者据此认为，权利人自人民法院的法律文书生效时起依法享有物权，此处的法律文书应当是确认物权归属的判决书或裁定书。《民事诉讼法》第 97条规定，调解达成协议，人民法院应当制作调解书。质言之，民事调解书虽然属于法律文书，但本质上仍然是协议。换言之，民事调解书本质上仍然是一种协议，是一种民事法律行为。通过协议明确房屋所有权归属，反映的是当事人间的房屋所有权的流转关系，是一种动态的财产性权利，即协议债权。债权人实现这种债权的目的，就是要把动态的财产性权利转换成静态的财产性权利，即房屋物权——房屋所有权，但此情形下取得的房屋物权属于《物权法》第14条规定的记载于登记簿上时才生效的物权。要将该物权记载在登记簿上，须由债务人履行协助办理转移登记义务，将原属于债务人的房屋所有权转移登记到债权人名下后，债权人才能取得具有法律意义的房屋所有权。《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。据此可知，本案中，甲、乙、丙没有申请基于离婚民事调解书产生的转移登记，并将房屋登记到丙名下。因此，甲、乙仍然是法律意义上的房屋所有权人，有权转让登记在自己名下的房屋，因此而申请的转让转移登记，登记机构应当办理。

2、在被赠与的权利转移前，赠与人可以撤销赠与

《婚姻法》第39条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。据此可知，本案中，甲、乙将登记在自己名下的房屋，通过离婚民事调解书赠与丙，于法有据。但是，《合同法》第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。据此可知，本案中，甲、乙基于离婚民事调解书将房屋赠与丙，但丙取得的房屋所有权，应当自房屋所有权在登记簿上记载于其名下时起才产生法律上的效力。但此房屋的所有权并没有经过转移登记在登记簿上记载到丙的名下，即没有完成房屋所有权的转移。甲、乙共同将房屋转让给丁，并与丁一起申请转移登记，应当视为甲、乙对赠与丙房屋的行为予以撤销。但是，丙若认为甲、乙撤销赠与的行为损害了其利益，可以向人民法院提起维权诉讼。

3、权利人处分登记在其名下的房屋所有权，无须他人同意

《物权法》第31条规定，基于生效的法律文书取得的物权，非经登记不得处分。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第35条规定，因人民法院生效的法律文书取得的房屋所有权，权利人转让该房屋所有权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记。据此可知，本案中，即使丙基于生效的确认权属的判决书或裁定书取得原来属于甲、乙的房屋，也须转移登记到自己名下后，才能转让给他人。何况丙还只是基于甲、乙的离婚民事调解书取得协议债权，没有取得房屋所有权，房屋所有权还登记在甲、乙的名下，故甲、乙将房屋转让给丁，是行使房屋所有权中的处分权能，无须取得丙的同意。

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