因拆迁利益无法实现 后手诉前手解除合同获支持

因拆迁利益无法实现 后手诉前手解除合同获支持

作者：曾巧艺

一套即将拆迁的房屋几易其手，最后一手买房人隗女士在购房之后被告知房产证是通过伪造判决取得的，而前手焦女士却称自己并不知情。双方因此诉争至法院。近日，北京一中院作出二审判决，支持了隗女士要求解除双方合同的诉讼请求。

隗女士在一审中起诉称，2012年6月经易家公司介绍，其以47万元价格购买了焦女士的6平米房屋因征收取得的一套一居室安置房。因房屋面临征收，双方无需办理产权登记手续，可由隗女士直接签订征收补偿安置协议。隗女士通过易家公司向焦女士支付了房款，并与门头沟征收事务中心签订征收补偿安置协议。2014年，征收事务中心明确告知隗女士，涉诉房屋的产权证书已经确认没有法律效力，并撤销了征收补偿安置协议。隗女士认为，其已无法取得交易房屋，双方买卖合同目的无法实现，因此应该解除双方买卖合同，焦女士应该返还购房款并赔偿购房款的利息损失。

焦女士则称，自己是通过中介公司合法购买了涉诉房屋，自己实际支付了房款及居间服务费，其受让房屋时是善意，而且通过登记取得了交易房屋的所有权证。自己并不知道该房屋是因为伪造判决而取得的房产证，也不具有过失，因此不同意隗女士的诉讼请求。

一审法院经审理查明，涉诉房屋涉及征收，经易家公司介绍，焦女士与隗女士口头约定焦女士将涉诉房屋出售给隗女士，房屋交易价款47万元，后隗女士于2012年6月26日，与门头沟的征收事务中心签订了补偿安置协议，约定安置一套一居室安置房，协议签订当日，焦女士与隗女士又签订了一份买卖协议。该协议约定，涉诉的6平米房屋如遇拆迁所得的楼房归隗女士所有，所得拆迁补偿款归焦女士所有。

另外，经过法院审理查明，门头沟法院的另案判决曾认定：胡文杰于2011年购买了门头沟的一套房屋，2012年2月，胡文杰以伪造的判决将这一套房屋分给了七个人，并利用伪造的判决办理了七个房屋产权证，其中就包括焦女士购买的这间6平米的房屋。门头沟的判决最终认定，胡文杰以伪造判决书等方式违法办理分户，骗取征收补偿款及安置房，其行为构成诈骗罪。2014年10月，征收事务中心向隗女士发出《告知函》：因被征收房屋所有权证书系依据虚假判决书取得的，故房屋所有权证书没有法律效力。双方签订的征收补偿安置协议作废。隗女士名下的征收补偿利益尚未发放，涉诉房屋亦尚未拆除。

一审法院认为，隗女士与焦女士就涉诉房屋签订的合同是双方真实意思表示，对双方均有约束力。但由于焦女士房屋所有权证是通过虚假的判决书办理过户手续取得，征收事务中心亦发函表示不再履行与隗女士的补偿安置协议，因此隗女士无法实际取得交易房屋，双方合同目的已无法实现，故支持了隗女士要求解除合同的请求，并判决焦女士返还隗女士47万元购房款及利息损失。

焦女士不服一审判决，上诉至北京一中院。二审法院经审理认为，所有人对其所有的财产承担权利瑕疵担保责任。合同法第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。其构成要件包括，权利瑕疵必须在买卖合同成立时即存在，买房必须不知权利存在瑕疵；权利瑕疵必须于买卖合同成立后仍未消除，且权利瑕疵作为一种无过失责任，卖方不能以其不知权利有瑕疵而主张免除其责。本案中，焦女士取得的6平米房屋，原所有权是案外人通过伪造判决所得，其权利的取得是存在瑕疵的。因此，焦女士应当按照法律规定对其所取得的房产承担法律责任。因而，焦女士未能履行权利瑕疵担保义务即构成了违约。正是这一点导致隗女士就拆迁利益中一居室的交易目的未能实现，故合同可以依法解除。

最终，法院二审驳回了焦女士的上诉，维持了原判。

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