预售商品房转让需要哪些条件

预售商品房转让需要哪些条件

商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地预售给广大投资者，如“落花片片坠落”，故商品房预售又被称为“卖楼花”。因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题，因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。

预售商品房的转让，是指商品房预售后，预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间建立新的权利义务关系。

预售商品房再转让是否属于房地产转让?根据《城市房地产管理法》第36条之规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这个概念规定了房地产转让的主体是房地产权利人，包括房地产所有人、经营人和使用人等。商品房预购人是否可以成为这里的房地产所有人呢?有人认为，根据《合同法》第133条关于买卖合同标的物所有权转移的规定和物权变动的公示原则，如果商品房预售人按照《城市商品房预售管理办法》第10条的规定，在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理了登记备案手续，预售商品房的所有权即发生转移，这时，预购人即成为预售商品房的所有人。本文认为，预购人“在签约之后并未得到真正的房屋所有权，其转让的只是将来取得房屋所有权的期待权利”。预售商品房作为一种正在建筑、尚未竣工的不动产，还未到房产管理部门办理房产登记，预购人并没有获得商品房产权，即没有取得商品房所有权，而是在商品房竣工并办理房产登记后，根据预购合同享有要求开发商办理产权转移，将房产过户到预购方的权利。因此，预购时预购方只获得了期待将来取得产权的权利。

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