政策调整致使房屋买卖合同不能履行怎么办

政策调整致使房屋买卖合同不能履行怎么办？

作者：王娟

问： 我与张某签订了房屋买卖合同，约定：我通过银行按揭贷款方式购买张某所有的房屋，房屋价款共计155万元。合同签订后我向张某交付定金20万元，约定1个月内再交付20万元，余款115万元通过银行贷款支付给张某。现由于银行贷款政策有所调整，对于首付款和贷款利率都有所提高，致使我申请的按揭贷款未办理成功。由于不能支付房款，我要求解除合同，张某认为我违约，先期缴付的 20万元定金不予退还。请问，我能否解除合同并要求张某返还20万元定金。

答：我国《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。根据《民法通则》和《合同法》的解释，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

本案中签订房屋合同是出于买卖双方的真实意思，双方当事人均不存在过错；由于国家政策变化，发放贷款条件的提高，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，此类情况应当视为发生了不可归责于双方当事人的事由，按照法律规定你可以请求解除合同，张某应当返还收受的定金。

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