铭泰公司诉吉兴公司返还原物纠纷案

北京市第一中级人民法院 微信号：beijingyizhongyuan

与占有物返还纠纷不同，返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷，返还原物纠纷案件是对物权的保护，因此原告应为所有权人，被告应为无权占有人。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条

基本案情

铭泰公司在原审法院诉称：2003年12月30日，钓鱼台管理局将北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄的房屋出租给万市公司，万市公司拥有合法转租的权利。嘉华公司与万市公司签订《房屋租赁合同》（以下简称转租合同），万市公司将位于北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄内的18号别墅及配套设施作为办公场所出租给嘉华公司；租期自2006年11月1日至2023年12月31日止。此后万市公司与嘉华公司于2010年12月31日解除双方的转租合同。

2011年1月1日，铭泰公司与万市公司、钓鱼台管理局签订《协议书》，钓鱼台管理局同意万市公司将在租赁合同2003中的全部权利义务转让给铭泰公司，铭泰公司愿意接替万市公司成为钓鱼台山庄的承租方。此后，铭泰公司发现18号别墅仍有住户居住，经询问嘉华公司，嘉华公司表示在承租期内没有将房屋转租，也没有允许任何单位或个人使用该房屋，现占有该房屋的单位或个人与嘉华公司没有任何关系。后铭泰公司发现邓某在使用该房屋，遂起诉邓某腾房，庭审中吉兴公司出具证明称该公司在使用诉争房屋，邓某是该公司员工，铭泰公司遂撤诉。由于吉兴公司与铭泰公司没有合同关系，无权使用18号别墅。故铭泰公司诉至法院，请求依法判令吉兴公司腾退房屋，并支付房屋使用费（自2012年5月11日铭泰公司起诉邓某之日至吉兴公司将上述房屋腾退交还之日止，租金标准按年租金50万元标准计算）。

吉兴公司在原审法院辩称：不同意铭泰公司诉讼请求。我公司有合法合同依据，有权使用诉争房屋。嘉华公司与万市公司的合同真实性我公司存有异议。

审判结果

一审法院判决：吉兴公司将该公司占用的北京市海淀区西三环中路8号钓鱼台山庄内的18号别墅及配套设施腾空并交还给铭泰公司；并按每年人民币五十万元的标准向铭泰公司支付自2012年5月11日至该公司将上述房屋腾空并交还给铭泰公司之日止的房屋使用费。吉兴公司不服一审判决，上诉至北京市一中院。一中院经审理查明，判决：一、撤销一审法院（2013）海民初字第7193号民事判决；二、发回一审法院重审。

裁判理由

一审法院经审理认为：铭泰公司、万市公司及钓鱼台管理局签订的协议书系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。铭泰公司通过签订该协议已成为西三环中路8号“钓鱼台山庄”（包括36栋楼座及一栋办公楼）的合法承租人。

铭泰公司还提交了嘉华公司向铭泰公司出具的关于钓鱼台山庄18号楼的情况说明及万市公司与嘉华公司签订的关于解除房屋租赁合同的协议，嘉华公司在情况说明中确认该公司自2010年12月31日起即与万市公司解除了关于诉争房屋的租赁合同关系、该公司在承租期内未将诉争房屋转租且目前占用该房屋的单位或个人与该公司没有任何关系；关于解除房屋租赁合同的协议载明万市公司与嘉华公司经协商一致，从2010年12月31日起解除关于诉争房屋的租赁合同关系，双方互不负违约责任并按该房屋现状即刻办理房屋交接手续。

吉兴公司向法院提交了万市公司与嘉华公司于2004年8月5日签订的房屋租赁合同、授权书、万市公司出具的证明、嘉华公司与吉兴公司于2006年10月签订的房屋租赁合同、吉兴公司与中新公司于2006年10月23日签订的股权转让合同书及嘉华公司原法定代表人吉迎春出具的证人证言等其他证据材料用以证明该公司对诉争房屋享有合法承租权。但是，万市公司在与铭泰公司及钓鱼台管理局签订协议书时并未提及曾于2004年8月5日将钓鱼台山庄全部物业转租给嘉华公司；授权书的出具单位为“外交部钓鱼台宾馆管理局钓鱼台山庄”，并非产权人钓鱼台管理局或钓鱼台山庄的管理部门；股权转让合同书与本案无直接关联性；吉迎春未出庭作证。

同时，铭泰公司对上述证据真实性均不予认可，且铭泰公司提交的嘉华公司出具的情况说明中明确载明该公司在承租期内未将诉争房屋转租且目前占用该房屋的单位或个人与该公司没有任何关系。综上，法院认为铭泰公司提交的证据的效力高于吉兴公司提交的证据的效力，吉兴公司提交的证据不足以证明该公司对诉争房屋享有合法承租权。鉴此，在铭泰公司已通过与产权人钓鱼台管理局及原承租人万市公司签订协议书的方式成为“钓鱼台山庄”（包括36栋楼座及一栋办公楼）合法承租人的情况下，而吉兴公司与铭泰公司不存在租赁关系，吉兴公司至今占用诉争房屋的行为缺乏法律依据，故法院对铭泰公司要求吉兴公司腾退诉争房屋并将诉争房屋交还该公司的诉讼请求予以支持。

吉兴公司庭审中确认该公司从2005年开始使用诉争房屋，并主张现向嘉华公司交纳租金，因嘉华公司对该公司欠款，故以租金折抵嘉华公司对该公司的欠款，但吉兴公司就此主张未举证予以证明，法院对此无法采信。铭泰公司自2011年1月1日即已成为“钓鱼台山庄”的合法承租人，吉兴公司未向铭泰公司支付过诉争房屋的使用费用，故铭泰公司要求吉兴公司按照年租金50万元的标准支付自2012年5月11日（铭泰公司起诉吉兴公司员工邓某腾退诉争房屋之日）起至吉兴公司将诉争房屋腾退交还给该公司之日止的房屋使用费的诉讼请求并无不当，法院予以支持。

二审法院认为：一、本案案由认定错误。铭泰公司以腾房为由提起诉讼，一审法院将案由定为返还原物纠纷不妥。返还原物纠纷是权利人请求无权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷，返还原物纠纷案件是对物权的保护，原告应为所有权人。铭泰公司并不是本案诉争房屋的所有权人，吉兴公司亦非无权占有。本案实质为出租人解除租赁关系后要求次承租人腾房纠纷，应为租赁合同纠纷。二、本案存在遗漏当事人情形。本案实际上是铭泰公司解除与嘉华公司之间的租赁合同的后续纠纷，故应追加嘉华公司为共同被告。三、本案中万市公司与嘉华公司签订的关于18号别墅的租赁合同、解除租赁合同的协议以及吉兴公司与嘉华公司签订的租赁合同，对于上述合同签订的时间、内容及效力，一审法院应进一步核实并兼顾各方利益做出认定。

裁判解析

本案处理重点主要在于案由与当事人诉讼地位的确定以及次承租人是否应当腾退租赁房屋。

根据《最高人民法院民事案件案由规定理解与适用》，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷。处理返还原物纠纷的法律依据主要是《物权法》第34条的规定。《物权法》第34条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。该条款属于物权法中对物权的保护，因此权利人要求返还原物是基于对物权的保护，其前提是要求权利人对物享有物权。具体到本案中，诉争房屋产权属于钓鱼台管理局，本案原告铭泰公司并非诉争房屋所有权人，而是作为承租人，其在诉争房屋上的权利并非基于物权产生的相关权利，故铭泰公司不应作为产权人要求吉兴公司返还原物。吉兴公司占用诉争房屋是基于与嘉华公司的房屋租赁合同，而嘉华公司系与万市公司签订租赁合同，现铭泰公司从万市公司处取得所有权利义务，主张万市公司与嘉华公司已解除租赁合同，故铭泰公司应审查万市公司与嘉华公司之间的合同关系，并以此要求次承租人吉兴公司腾退诉争房屋。综上，一审法院认定本案案由为返还原物纠纷错误，应查清案件基本法律关系，确定案由为租赁合同纠纷，并追加嘉华公司为本案被告。

关于出租人要求次承租人腾退租赁房屋的问题。按照我国合同法规定，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求其在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。对于出租人与次承租人之间的相应法律关系，合同法中并没有明确规定。合同法第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。出租人与次承租人之间并没有直接的合同关系，出租人是否能直接要求次承租人腾退房屋以及两者之间的法律关系在合同法及其司法解释中并没有明确规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。根据上述第十八条的规定，出租人有权直接向次承租人收取占有使用费，但其前提是次承租人负有腾房义务，至于次承租人在何种情况下具有腾房义务，在此并没有明确，可见次承租人并不是无条件的负有腾房义务。此外，关于房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，该租赁合同是指出租人与承租人之间的合同还是承租人与次承租人之间的转租合同亦没有明确。综合来看，如果承租人与次承租人之间的合同无效、期限届满或解除，次承租人具有当然的腾退义务，此种情形与合同法的适用一致，承租人可以要求次承租人腾退房屋，故此处房屋租赁合同应理解为出租人与承租人的合同。那么出租人与承租人合同无效、期限届满或解除，次承租人是否就必然具有腾房义务？对此存在一定的争议：一种观点认为次承租人占有房屋的权利基础便是与承租人的租赁合同，现承租人已无权继续转租房屋，故次承租人权利基础消失，承租人与次承租人之间的合同应该认定为无效，次承租人应当腾退房屋。另一种观点认为次承租人占有使用房屋如果是基于合法有效的租赁合同，次承租人是有权占用房屋，出租人与承租人之间的合同无效、期限届满或解除，并不必然导致次承租人具有腾房义务。

结合上述第十七条的规定来看，笔者认为对于承租人与次承租人之间的租赁合同的效力应当区别对待。如果出租人与承租人之间的租赁合同无效或期限届满，主合同自始无效导致转租合同无效，或主合同期限届满，转租合同因超过主合同的租赁期限而无效，上述情形次承租人与承租人之间的租赁合同应当认定为无效，次承租人负有腾退房屋的义务，并应支付占用期间的房屋使用费。如果出租人与承租人之间要解除租赁关系，则应考虑到次承租人的相关权利，如第十七条中规定，次承租人具有代为偿还所欠租金或支付违约金等权利，此时出租人并不当然具有合同解除权，亦无权要求次承租人腾退房屋。在具体实践中，考虑到次承租人的相关权利，如果出租人与承租人解除合同即可以要求次承租人腾退房屋，必然导致次承租人的权利无法保护，因为出租人可以选择在先将房屋出租给利益相关人时便具有任意解除与次承租人关系的权利，次承租人的合法利益将无法保证。因此，出租人与承租人的租赁合同解除尤其是双方协议解除时，并不必然导致次承租人负有腾房义务。

具体到本案中，首先还要对出租人进行界定，出租人应当特指房屋的所有权人还是包括转租合同中的转租人，在法律中并没有明确。本案中原告铭泰公司并不是诉争房屋的所有权人，而是该房屋的第一手承租人，其是否能作为出租人行使相关权利。笔者认为上述法律及相关司法解释中的出租人应当是指房屋的所有权人，但是在多次转租合同关系中，转租人在要求其后手的转租合同中相关权利义务时，应当具有出租人除物权以外的相关权利。故铭泰公司作为承租人，尽管不能行使要求返还原物的物权，但可以作为其与嘉华公司租赁合同的出租人，并在嘉华公司与吉兴公司的转租合同中主张相关权利。现铭泰公司主张万市公司与嘉华公司已协议解除合同，至于解除合同的原因并未注明，亦未明确告知吉兴公司，并不必然导致嘉华公司与吉兴公司之间的租赁合同无效，故为了保护吉兴公司作为次承租人的合法权益，吉兴公司并不当然具有腾退房屋的义务。

综上，一审法院认定案由错误，遗漏案件关键当事人，并且嘉华公司与万市公司解除合同的关键事实并未查清，二审法院依法裁定撤销原判发回重审正确。

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