赵秀琴与庞美莲排除妨害纠纷二审民事判决书

赵秀琴与庞美莲排除妨害纠纷二审民事判决书

法院： 呼和浩特市中级人民法院|

案号：（2014）呼民一终字第1号

上诉人（原审被告）赵秀琴，女，1958年6月17日出生，汉族，退休工人，住呼和浩特市玉泉区。

被上诉人（原审原告）庞美莲，女，1965年10月17日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市回民区。

上诉人赵秀琴与被上诉人庞美莲排除妨害纠纷一案，呼和浩特市玉泉区人民法院于2013年3月6日作出（2013）玉民一初字第57号民事判决，庞美莲不服向本院提起上诉。本院于2013年7月2日作出（2013）呼法民一终字第212号民事裁定，发回重审。呼和浩特市玉泉区人民法院于2013年10月24日作出（2013）玉民一初字第310号民事判决，宣判后，赵秀琴不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月20日公开开庭审理本案。上诉人赵秀琴及委托代理人苗荣盛、尹宏，被上诉人庞美莲及委托代理人戴静轩、刘韫烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院重审查明，2004年10月15日，内蒙古海源房地产开发有限责任公司（以下简称海源公司）将位于呼和浩特市玉泉区新生街西侧商业步行街B座三单元二楼西户（建筑面积71.6平方米）的住房一套抵顶给苏日夫，并签订了《商品房销售合同》，合同签订人为万长虹。2005年3月21日，苏日夫的妻子万长虹（甲方）与刘占波（乙方）签订了《房屋销售合同》，合同约定:甲方将诉争房屋卖给乙方，房屋价款为82340元。2009年，刘占波的妻子何忠月将诉争房屋卖给庞美莲，2009年1月由苏日夫带庞美莲去海源公司变更了商品房买卖合同，由海源公司与庞美莲重新签订合同，将诉争房屋卖给庞美莲，总金额为82340元，落款时间为2005年3月21日。2009年3月1日，庞美莲（甲方）与刘占波（乙方）签订了《租房协议》，协议约定:甲方自愿将诉争房屋租赁给乙方使用，租期1年，年租金5000元。2009年1月5日，刘占波给赵秀琴出具《房屋抵押欠款协议》一份，主要内容为:刘占波借赵秀琴人民币166000元，刘占波于2009年3月15日前还清欠款，在此期间刘占波愿以坐落于呼和浩特市玉泉区海源商住楼B座3单元203室，建筑面积为71.6平方米的住房抵押给赵秀琴，逾期未能还清所有欠款，该房屋由赵秀琴处置。2009年3月，刘占波将该房屋的钥匙交给赵秀琴，2009年6月赵秀琴入住至今。2013年8月29日开庭审理时，庞美莲出示了该房屋购房款收据:时间为2005年3月21日、金额为82340元、收款单位为海源公司。该诉争房屋尚未办理房屋权属登记证书。故庞美莲于2013年1月28日起诉至呼和浩特市玉泉区人民法院，请求判令赵秀琴停止侵权行为，腾退诉争房屋，并赔偿2010年3月至今的房屋租金损失15000元。

原审法院重审认为，本案争议焦点是:一是庞美莲是否有权请求赵秀琴排除妨害；二是庞美莲的租金损失是否有依据。庞美莲与海源公司签订了商品房买卖合同，并支付了房款，又将该房屋租赁给刘占波，房屋买卖合同已经履行完毕。该房屋虽然未办理房屋权属登记证书，但庞美莲对该房屋已经拥有了所有权。因此对庞美莲要求赵秀琴排除妨害的主张，该院依法予以支持。庞美莲与刘占波签订的租房协议中已经确认年租金5000元，因此，对庞美莲主张的租金损失，依法予以支持。赵秀琴提出的房屋抵押欠款协议有效及房屋应由其合法占有的抗辩理由于法无据，该院依法不予支持。经该院审判委员会讨论，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条 、第三十七条 ，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条 第一款 第（一）项 、第（四）项 、第（六）项 之规定，判决:一、被告赵秀琴于判决生效之日起30日内立即停止侵权，将坐落在呼和浩特市玉泉区新生街海源商住楼B座3单元203号房屋返还给原告庞美莲；二、被告赵秀琴于判决生效之日起立即赔偿原告庞美莲房屋租金损失15000元。案件受理费176元，由被告赵秀琴承担。

赵秀琴不服一审判决，向本院提出上诉称，1、原判决认定庞美莲与海源公司签订了商品房买卖合同并支付了房款，房屋买卖合同履行完毕属认定事实错误。事实上刘占波、何忠月是争议房屋的最后买受人，刘占波是否又将该房屋出售与庞美莲无从知晓，刘占波属必须参加诉讼的当事人，原审法院应通知刘占波参加诉讼而未通知属程序违法；2、原判决认定刘占波妻子何忠月将从苏日夫手中购买的房屋出售与庞美莲，庞美莲未提供何忠月为其出具的购房收据，庞美莲提供的是2005年3月21日海源公司出具的收据，海源公司又于2012年11月21日出具说明，声明从未给庞美莲开具过收据，庞美莲提供的购房材料不具有真实性，不应予以认定；3、原判决认定庞美莲对该房屋享有所有权于法无据；4、赵秀琴作为抵押权人占有使用该房屋属有权占有，庞美莲在未取得所有权的情况下，行使排除妨害请求权无法律依据。故请求二审法院撤销原判决，依法改判驳回被上诉人庞美莲的诉讼请求。

庞美莲答辩称:1、庞美莲是向何忠月、刘占波夫妇交纳了购房款后，从海源公司处变更了购房合同，海源公司为庞美莲开具了购房收据。刘占波、何忠月不参加诉讼不影响庞美莲作为该房屋合法权利人的认定；2、庞美莲未取得该房屋的权属证书，亦不影响庞美莲为该房屋的实际买受人；3、赵秀琴无权占有庞美莲房屋应予返还。故请求二审法院驳回赵秀琴的上诉，维持原判。

二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，根据双方陈述的意见，本案的争议焦点为赵秀琴占有使用诉争房屋的行为是否构成对庞美莲相应权利的侵害。

首先需要对庞美莲的权利性质进行确定。庞美莲与刘占波的房屋买卖行为、返租行为根据证据材料反映可以确定发生在2009年3月1日。当时该转让行为虽经开发商海源公司确认并倒签了买卖合同书，但由于庞美莲没有实际接收控制该房屋，且未办理房屋登记手续。因此庞美莲的权利属于合同上的请求权。基于上述理由，庞美莲认为其享有物的所有权的主张，也因未办理不动产物权登记尚未设立取得而不能成立。

其次需要对赵秀琴的主权利性质进行确定。赵秀琴因与刘占波存在债权债务关系，进而依据刘占波于2009年1月5日出具的带有承诺性质的房屋抵押欠款协议占有、控制诉争房屋的事实存在。该份协议有两部分内容，一部分是欠款抵押，一部分是转让处分权用于偿还债务。前一部分不符合法律规定，显然没有法律效力，后一部分则成为赵秀琴占有、处分该房屋的原因或理由。因此赵秀琴的权利应为物权上的占有权利。

第三需要对诉争双方的权利冲突进行价值取舍。根据双方的权利性质，庞美莲不享有物权，故请求返还房屋、排除妨碍缺乏法律基础。另外需要说明的是，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条 规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险”。庞美莲即使因返租行为推断其取得上述规定的占有权，其行使占有物返还请求权仍需同时具备下列三个条件:一是请求权的主体应为原占有人，请求权的相对人应为现占有人。二是须有侵占行为或事实。三是侵占行为具有违法性。现由于庞美莲占有诉争房屋行为不具有违法性，故其行使占有物返还请求权也不能成立，本院不能予以支持。

综上，原判决认定事实清楚，但适用法律不当，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条 、一百零八条、二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（二）项 的规定，判决如下:

一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2013）玉民一初字第310号民事判决；

二、驳回被上诉人庞美莲的诉讼请求。

一、二审案件受理费352元，由庞美莲负担。

本判决为终审判决。

审判长杨海鹰

代理审判员张蒙江

代理审判员杨蔚堃

二〇一四年六月二十三日

书记员于文硕

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