出租按份共有房屋应遵循多数决规则

出租按份共有房屋应遵循多数决规则

裁判摘要

出租共有房屋的行为，不属于处分行为亦不属于改良行为，属于共有物的利用行为。共有人对包括出租在内的利用方法不能达成协议起诉到法院的，应类推适用物权法第九十七条。出租共有房屋未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意的，承租人相对于不同意的共有人为无权占有人，不同意的共有人可以向承租人请求返还原物。

基本案情

沈某、杨某系夫妻。

2011年9月29日，沈某、杨某及郭某约定，三人共同拥有坐落于某大厦16室 、26室房屋产权 ，比例如下：沈某和杨某共占房屋产权的50%，郭某共占房屋产权的50%。

2011年9月30日，沈某、杨某及郭某取得房屋所有权证书，载明：16室、26室均为沈某、杨某以及郭某共同共有，16室建筑面积425平方米、26室建筑面积411平方米。

2011年3月10日签订的《写字楼租赁合同》中约定，沈某、杨某、郭某将16室出租给金康公司，租赁期限自2012年3月11日 － 2013年11月11日，月租金为两万元。

2012年7月18日签订的《房屋租赁合同》中约定，沈某、杨某、郭某将某大厦26室建筑面积80平方米出租给晨阳公司，租期自2012年7月18日－2013年7月17日，租金为八千元。

2013年10月8日签订的《房屋租赁合同》中约定，沈某、杨某、郭某将某大厦26室建筑面积425平方米出租给天华公司，租期从2013年10月8日中午12时零分起至2023年10月8日中午12时零分，每月租金五千元。2013年1月10日沈某、杨某、郭某与中国建设银行股份有限公司某城南支行签订最高额抵押合同，约定以该大厦16室、26室房屋及土地为金康公司提供最高额抵押担保。

原告沈某、杨某诉称，被告郭某未经两原告同意，擅自将上述共有房屋出租于他人，该行为侵犯了两原告合法权益，要求金泰公司、晨阳公司、天华公司停止侵害、腾空案涉房屋，赔偿使用费。

金康公司提出，从2012年3月开始单独使用某大厦16室、26室房屋至今，从未付过房租，沈某、杨某以及郭某从未向金康公司主张过房租。

法律评析

物权法第96条规定了共有物管理，第97条规定了共有物处分和重大修缮。对于共有物的出租属于管理还是处分，也就是适用物权法第96条还是第97条的规定，一直存在争议。

在理论和实务层面，有观点认为，对财产的出租是共有人处分行为的表现形式之一。在应有份部分，按份共有人可以任意的对应有部分予以出租；在共有财产部分，全体共有人当然更无阻碍的可以对共有财产予以出租。［1］ 也有观点认为：对共有财产的出租，不是对共有财产的处分，而是对共有财产的使用和收益。［2］ 还有观点认为，共有物的利用行为，是指以满足共有人共同需要为目的，不变更共有物的性质，而决定其使用、收益方法的行为。对共有房屋出租，即其著例。［3］

本案一审过程中也存在三种处理意见：

第一种意见认为，出租共有房屋属于对共有物的利用，应当适用物权法第96条的规定。关于共有物的管理，共有人不能达成协议时，不得请求人民法院裁判，应当裁定驳回原告起诉。

第二种意见则认为，出租属于负担行为而非处分行为，不应适用物权法第97条规定，而应适用物权法第96条规定，在共有人没有约定的情况下，各共有人都有管理的权利和义务，应当判决驳回原告诉讼请求。

第三种意见认为，出租共有房屋属于对共有物利用方法的选择，对于包括出租在内的利用方法选择类推适用物权法第97条，本案没有经过三分之二以上按份共有人同意，应当支持原告诉讼请求。

一、处分、处分行为与负担行为的概念辨析

负担行为与处分行为的区分，在理论上源自德国民法上的法律行为学说，并在德国民法典的立法例中得到了充分的体现。所谓负担行为，即使人担负给付义务的法律行为，在许多中文著作中也被称为债权行为，是使某人担负给付义务并因此而为他人创设一项或多项给付请求权的法律行为。处分行为是直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为，其处分的客体是权利。处分行为包括物权行为及准物权行为，包括契约（如所有权的移转、抵押权的设定）及单独行为（如所有权的抛弃）。

关于我国现行民法上是否存在处分行为的问题，一直有争论。纵观我国现行法律规范， “处分”大致出现在三种场合：

一是在论述所有权的权能时使用处分，如民法通则第七十一条：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。物权法第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

二是在论述合同的效力时对处分加以论述，也就是在论述无权处分时论及处分和处分行为。比如合同法第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。最高法院 《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

三是出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。如继承法第十六条：公民可以立遗嘱处分个人财产。继承法第三条：夫妻一方死亡后另一方再婚的，有权处分所继承的财产。

由此可见，我国现行民事法律规定中处分的含义比较丰富，有时是一种权能，有时是一种权利，有时是一种行为。我国民法上处分的概念明显不同于以德国为代表的大陆法国家处分行为的概念。最广义的处分包括事实上的处分和法律上的处分，法律上的处分又分为负担行为和处分行为。

二、出租共有物行为的法律性质

为取得对他人不动产利用的权利，人们可以采取两种方法：一是通过设定用益物权的方法，取得对不动产的用益物权；二是通过债权的方法，取得对不动产的债权利用权，如租赁权、借用权等。这就是通常所说的不动产利用的二元体系。租赁权的主体即有可能指向出租人又有可能指向承租人。关于租赁权之性质，学说上基本分为四种，即债权说、物权说、债权物权化说、立法政策说。

物权法出台前，就有学者指出 ：“ 在我国法上，租赁权属于债权，但历来承认租赁权的物权化，基于对不动产租赁权的不同认识，我国多数学者认为，不动产租赁权属于债权的范畴，应通过合同法加以规范。但为保护承租人的利益，应赋予不动产租赁权以一定的物权效力，即实行租赁权物权化。”［4］在物权法出台之后，也不存在法条明示规定租赁权。物权法第一百九十条的表述中，采用的是租赁关系而非租赁权 。我国法语境中之 “租赁权” 实则债之效力 ，条文的意义旨在强调法律赋予承租人的对抗地位，更适宜用租赁关系来表达此种地位。因此物权法出台后并没有改变租赁权 “ 债权物权化说 ” 在我国的通说地位。

物权法第96条中的 “管理”是处分的上位概念，共有物的管理包括对共有物的处分、占有、使用、收益以及保存等行为，并且此处的 “管理”是指实际的利用，对于共有物利用方法的选择并不包括在内。出租共有物行为不属于处分行为亦不属于改良行为，而属于对于共有物的利用行为。

三、共有人对利用方式不能达成协议的处理

物权法实施之初，有观点认为，对于利用行为，共有人对于共有物的使用收益方法不能达成协议起诉到人民法院的，人民法院不予受理。其理由，是参考了我国台湾地区 “民法”：物权编修正草案重点虽然由 “法院不介入共有物的管理” 改为 “法院介入共有物的管理 ”，但该规定只是草案，台湾地区现行法仍然坚持法院不介入共有物的管理。［5］

上述观点提到的我国台湾地区 “民法”物权编修正草案是在2010年通过。修正之后的我国台湾地区 “民法典” 于第 819 条规定：各共有人，得自由处分其应有部分。共有物之处分、变更、及设定负担，应得共有人全体之同意，第 820 条规定：共有物之管理，除契约另有约定外，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。但其应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。依前项规定之管理显失公平者，不同意之共有人得声请法院以裁定变更之。

物权法中关于共有物的处分，除了第97条有明确规定之外，其他规则尚付阙如。当共有人不能达成一致的时候，须经由法律解释或者漏洞填补来确定其规则，拒绝裁判并不符合物权法的立法目的以及民法理论发展趋势。

因而，对于物权法第96条应当有正确的理解，即对于共有物的管理，若共有人不能达成一致，每个人共有人均有按照法律规则管理的权利和义务，而不是每个共有人均有任意管理的权利。由于房屋具有不可分性，所以包括出租在内的对共有房屋利用方法的选择很多情况下具有唯一性。对于包括出租在内的利用方法选择，应当类推适用物权法第97条的规定，即在共有人没有约定的前提下，出租共有房屋应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意。部分共有人出租共有房屋不符合该条件的，其他共有人可以向承租人行使返还原物请求权。

[1]王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2007年版，第689页。

[2]杨立新：《共有权理论与适用》，法律出版社2007年版，第94页。

[3]黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第300页。

[4]房绍坤：“论不动产利用的二元结构”，载《河南司法警官职业学院学报》2003年第2期。

[5]前引[3]，黄松有主编，第302页。

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