田志为诉杨智敏房屋买卖合同案

田志为诉杨智敏房屋买卖合同案（居间人义务、定金合同）

（一）首部

1．判决书字号

一审判决书：北京市海淀区人民法院（2006）海民初字第28790号。

二审判决书：北京市第一中级人民法院（2007）一中民终字第1618号。

2．案由：房屋买卖合同纠纷。

3．诉讼双方

原告（上诉人）：田志为。

委托代理人（一审）：朱波。

委托代理人（一、二审）：梁志刚。

被告（被上诉人）：杨智敏。

第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司。

法定代表人：刘田，该公司董事长。

委托代理人：王坤煜。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织

一审法院：北京市海淀区人民法院。

独任审判人员：审判员：肖菲。

二审法院：北京市第一中级人民法院。

合议庭组成人员：审判长：高卫；代理审判员：刘新泉、张瑞。

6．审结时间

一审审结时间：2006年12月8日。

二审审结时间：2007年4月30日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张

（1）原告诉称

2006年9月12日我与杨智敏以及北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）签订了“北京市房屋买卖合同”、“补充协议”以及居间合同，合同约定我购买杨智敏所有的位于北京市海淀区太月园9号楼701号房屋一套，合同签订后向我爱我家支付了房屋定金12万元，后杨智敏迟迟不履行合同，并在2006年9月30日递交了解除合同以及相关附件和补充协议的通知，并明确表示不再履行合同。故我要求解除双方签订的“北京市房屋买卖合同”以及“补充协议”、居间合同；杨智敏、我爱我家返还我定金12万元；杨智敏支付违约金12万元，并负担诉讼费。

（2）被告辩称

田志为所述与事实不符，双方签订买卖合同是真实的，合同第4条第2款规定，田志为应当天交纳定金，但在10天之后其还没有交钱，我在合同履行过程中并没有过错。我同意解除合同，不同意返还定金及支付违约金。

（3）第三人述称

在2006年9月12日签订合同的当天，田志为交纳定金，定金依合同约定由我公司提存，因为杨智敏一直拒绝对该房屋作价格评估，所以其未履行协议，我公司也无法给其定金。现我公司同意解除合同、返还定金。

2．一审事实和证据

北京市海淀区人民法院经公开审理查明：2006年9月12日田志为与杨智敏经我爱我家中介签订了“北京市房屋买卖合同”及“补充协议”，三方还签订“居间中保合同”，合同约定田志为购买杨智敏所有的位于北京市海淀区太月园9号楼701号房屋一套，田志为按约定交纳房屋定金12万元，该定金在居间合同中约定由我爱我家提存，由我爱我家转交杨智敏。后我爱我家以杨智敏未进行房屋评估为由未将该定金交付杨智敏，导致田志为与杨智敏之间未能履行房屋买卖合同。本案在审理过程中，三方均同意解除合同，我爱我家同意返还定金。

上述事实有下列证据证明：

（1）双方当事人陈述；

（2）“北京市房屋买卖合同”；

（3）“补充协议”；

（4）“居间中保合同”；

（5）定金收据。

3．一审判案理由

北京市海淀区人民法院经审理认为：在合同履行过程中定金是一方向对方提供的债权担保。田志为与杨智敏就房屋买卖事宜签订的“房屋买卖合同”系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合同应属有效。现合同未能实际履行，系因我爱我家未能及时将定金转交杨智敏所致。我爱我家称杨智敏有违约行为，因未向本院提交充足证据，本院对此不予采纳。故田志为要求杨智敏承担定金违约责任的诉讼请求，本院不予支持。本案在审理过程中三方均同意解除合同，我爱我家同意返还定金，本院对此不持异议。

4．一审定案结论

北京市海淀区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，作出如下判决：

（1）解除2006年9月12日田志为与杨智敏签订的“北京市房屋买卖合同”、“补充协议”及双方与北京我爱我家房地产经纪有限公司签订的“居间中保合同”；

（2）本判决生效后7日内北京我爱我家房地产经纪有限公司返还田志为人民币12万元；

（3）驳回田志为其他诉讼请求。

（三）二审诉辩主张

1．上诉人诉称

请求二审法院撤销原判，判令杨智敏支付田志为违约金12万元。其主要上诉理由是：（1）田志为交付了定金和所有权证及相关文件，说明双方的买卖合同已经开始实际履行。（2）田志为交付的定金在买卖合同签订后即应由我爱我家转交杨智敏的认定没有事实和合同依据。（3）一审法院认定杨智敏没有违约责任缺乏事实根据和合同依据。（4）一审法院对因第三人原因杨智敏不承担违约责任的认定，没有合同依据，适用法律错误。

2．被上诉人辩称

服从一审法院判决。

3．原审第三人述称

同意上诉人的意见。

（四）二审事实和证据

北京市第一中级人民法院经公开审理查明：2006年9月12日，杨智敏（甲方）与田志为（乙方）经我爱我家中介签订了“北京市房屋买卖合同”，约定田志为购买杨智敏所有的位于北京市海淀区太月园9号楼701号房屋一套，价款合计975 730元，采用商业贷款方式支付，签订合同时卖方即应当支付10％的定金（实际金额以收据为准）。该合同第8条第1款约定，“如甲方悔约，应当书面通知乙方，并自悔约之日起三个工作日内将乙方所付房款（含定金）返还给乙方，并支付乙方相当于房价款10％的违约金”。当天，杨智敏作为甲方、田志为作为乙方、我爱我家作为丙方还签订了“居间中保合同”，其中第4条约定对付款方式作以下修订：“1．乙方的付款义务为将购房定金、房款依《买卖合同》约定如期如数支付到丙方指定账号，由丙方进行提存。2．丙方收到乙方付款后负有以下义务：……（2）如乙方为商业贷款客户，则丙方自甲乙双方在房屋土地管理局办完过户手续，贷款到达丙方账户起第三个工作日将房价款的70％支付给甲方。……”当天三方还签订“补充协议”，其中第1条约定“实际购房定金及违约金均为人民币十二万元整”。签订合同当日，田国生代田志为向我爱我家支付了购房定金12万元。杨智敏于2006年9月30日向其他两方发出“解除‘房屋买卖合同’、‘居间中保合同’及相关附件和补充协议的通知”，称以上合同属无效合同，杨智敏未收到定金，要求解除以上合同。后田志为与杨智敏之间未能继续履行房屋买卖合同，我爱我家未将该定金交付杨智敏。一审法院审理过程中，三方均同意解除合同，我爱我家同意返还定金给田志为。

上述事实有下列证据证明：

1．双方当事人陈述；

2．“北京市房屋买卖合同”；

3．“补充协议”；

4．“居间中保合同”；

5．定金收据；

6．杨智敏的解除合同通知。

（五）二审判案理由

北京市第一中级人民法院经审理认为：

1．本案中“房屋买卖合同”、“补充协议”及“居间中保合同”均为有效合同，三方均应依约履行，违约应当承担相应责任。审理中，三方均同意解除合同，我爱我家同意返还定金，本院不持异议。

2．根据“居间中保合同”第4条第1款，定金应由我爱我家提存，田志为于合同订立当天未直接向杨智敏交付而是向我爱我家交纳了定金12万元，符合合同约定。田志为于签订合同当天交付定金，并不意味着杨智敏当天要收到定金。我爱我家作为房屋买卖合同的中保方，是为买卖双方按约履行合同作出担保，而不是仅为其中一方担保。该合同中约定定金由我爱我家提存的：意义在于，买卖双方任一方未按约定履行，都不能收回或收取该定金，我爱我家有义务在一定期限内保管定金，无权随意支付给甲乙任何一方，以体现定金和中保方的担保作用。三方约定定金抵作房款，而“居间中保合同”第4条第2款约定的丙方支付房款给甲方的条件尚未成就，我爱我家在收到田志为交付的定金后未立即给付杨智敏是符合合同约定的。

3．杨智敏单方面解除合同所持理由不能成立，根据“房屋买卖合同”第8条第1款，杨智敏应当支付田志为相当于房价款10％的违约金，依据“补充协议”第1条，违约金数额应当确定为12万元。

综上所述，田志为上诉理由成立，本院予以支持。一审法院判决认定事实不清，应予改判。

（六）二审定案结论

北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：

1．维持北京市海淀区人民法院（2006）海民初字第28790号民事判决第一项、第二项；

2．撤销北京市海淀区人民法院（2006）海民初字第28790号民事判决第三项；

3．本判决生效后10日内杨智敏给付田志为违约金人民币12万元。

（七）解说

在《合同法》中，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。随着房地产交易中介行业的发展，中介服务机构的业务已经超出了报告订约机会、提供订立合同媒介的范围。当前，房屋中介实际存在如下功能：（1）报告订约机会、提供订立合同媒介；（2）帮助起草合同、代理办理贷款、过户等手续；（3）居中担保。

审判实践中因为中介提供以上的服务导致的纠纷有增加的趋势。这类纠纷中存在多重法律关系：（1）出卖人与买受人之间的买卖合同；（2）一方与居间人之间的居间合同；（3）中保关系。这些合同有时是分别签订的，有时以三方合同的形式出现，有时既有买卖合同又有三方合同。

本案中既有买卖合同，又有居间合同还有补充协议，判断买卖合同的内容应当与其他相关合同的内容结合起来考虑。缔约的过程只有一个，各方当事人的合意也只有一种，订立两份或多份合同只是依照法律对事实的一种抽象和划分。不能因为以房屋买卖合同为案由的案件原、被告是买卖双方，就只考虑买卖合同的约定。

本案中卖方解除合同的理由是买方没有按期交付定金，买方答辩称定金已经交付而且是交给了中介。“房屋买卖合同”中约定的“合同签订时支付10％定金”，未明确定金支付给谁，于是法院在审理过程中必须对此作出解释。三方的“居间中保合同”第四条约定买方将款打入中介的账号由中介提存。这种“提存”效力在法律中没有明确的规定。

提存一般是指公证处等机构依照法定条件和程序，对债务人或担保人为债权人的利益而交付的债之标的物或担保物（含担保物的替代物）进行寄托、保管，并在条件成就时交付债权人的活动。提存之后，债权人可以随时领取提存物，但债权人对债务人负有到期债务的，在债权人未履行债务或者提供担保之前，提存部门根据债务人的要求应当拒绝其领取提存物。提存是合同权利义务消灭的原因之一。

房屋中介不是法定的提存部门，根据“居间中保合同”的约定来看，这种“提存”实质上是一种担保。对买方来说，定金直接交付给卖方，若出现买方违约，其虽然有要求双倍返还定金的权利，但这权利能否真正得到实现，存在较大风险；而卖方收取定金后如果买方违约，没收定金的权利是可以直接实现的。这就出现了实现担保权的成本和风险的不对等。经过第三方（即中介）“提存”，卖方没收定金需要向中介索要，买方要求双倍返还定金也只需要向中介要回已交部分其余再向卖方主张，双方实现担保权的成本和风险得到了一定程度的平衡。买卖双方选择“提存”的原因在于，中介相对于买卖双方个人来说，承担民事责任的能力和信用一般都要强得多，向中介主张定金比向对方主张成本和风险都要小，“至少还有个店面，不那么容易跑掉”。

分析了以上交易习惯后，可以发现，中介名义上是简单地保管定金，实际上还扮演了对定金担保的实现提供保证的角色。定金担保的是买卖合同的履行，中介保证的是定金罚则的实现。这种保证不是对定金罚则全部的担保，而是对买方已缴纳部分的担保。

买卖双方任意一方违约后，如定金仍在中介控制下，中介将定金交给未违约的一方即可消灭自己的担保责任。若是否存在违约、哪一方违约有争议，应等待争议解决后再支付。如果违约责任认定后，未违约的一方发现“提存”的定金已经交给了违约方，中介则应当在定金罚则范围内与违约方承担连带责任。

本案中，在“居间中保合同”中约定定金和房款打到中介的账号，中介在过户后才支付给原告。定金合同实际交付定金才生效，卖方同意向第三人（中介）交付，则向第三人履行交付定金的责任由卖方承担。中介收到定金，即相当于卖方收到定金，定金合同即生效，买卖双方就要收到定金合同的约束。因此卖方主张买方违约没有交付定金的理由不成立，买方要求按照定金罚则双倍返还定金的请求法院应予以支持。

中介服务机构以代管定金和房款形式进行的居间中保，实际上在卖方的信用中加上了中介机构的信用，这种交易形式在法律上既不是典型的担保也不是简单的保管，而是一种在交易中发展出来的促成交易的安排，法院在审判中应当予以尊重和确认。

北京市第一中级人民法院 刘磊

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