关于房屋登记的两个典型案例

一、离婚协议中关于房屋所有权将来归儿子继承的约定，不影响离婚转移登记后所有权人对房屋的出卖

夏某与沈某协议离婚，离婚协议约定：登记在夏某名下的房屋(商品房)归沈某所有：沈某将来死后，此房屋由儿子继承。2010年5月7日，夏某和沈某持离婚协议等材料申请将房屋所有权转移登记到沈某名下，不久，沈某将房屋卖给曾某。2010年?月2日，沈某和曾某持相关手续共同申请因买卖产生的转移登记时，夏某持离婚协议，以该房屋将来由其儿子继承为由，请求登记机构对沈某和曾某申请的转移登记不予办理。试问：该如何处理?

1．《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。本案中，夏某与沈某约定：登记在夏某名下的房屋归沈某所有。事后，夏某和沈某共同申请将房屋所有权转移登记到了沈某名下，即沈某依法取得了该房屋的所有权。《物权法》第39条规定，不动产所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故作为房屋合法所有权人的沈某，无须他人同意，可以按自己的意思出卖所有权登记在自己名下的房屋，夏某无权干涉。

2．夏某与沈某在离婚协议中约定：沈某将来死后，该房屋由儿子继承。笔者认为：(1)该房屋由儿子继承的前提是，沈某将来死亡时，房屋的所有权仍然登记在沈某名下。如果沈某在世时已经出卖了该房屋，则夏某与沈某间关于儿子将来继承房屋所有权的约定无法履行。至于沈某违反她与夏某间将来由儿子继承房屋的约定产生的后果，属于另一种法律关系，与现时的房屋登记无关。(2)如果把沈某将来死后，该房屋由儿子继承作为房屋归沈某的前提，或者作为离婚协议生效的条件，但是，在协议订立后，夏某配合沈某将房屋所有权转移登记在了沈某名下，为此，可以视为夏某、沈某共同否认了这个前提或条件。故夏某和沈某的离婚约定不影响沈某对登记在自己名下的房屋的出卖。

3．对夏某提出的不为沈某、曾某办理因买卖产生的转移登记的请求，登记机关应当书面告知夏某，如果他认为登记在沈某名下的房屋所有权有错误，可以按《房屋登记办法》第76条的规定，持异议登记申请书、身份证明、房屋所有权登记错误的证明等材料申请异议登记。同’时，受理沈某、曾某的转移登记申请。《房屋登记办法》第23条规定，国有土地范围内的所有权登记应当在 30日内完成，因此，自收到沈某、曾某的转移登记申请之日起30日内，登记机构不停止对沈某、曾某的转移登记申请进行审查，如果夏某在30日内不申请异议登记，则按时核准转移登记：如果夏某申请异议登记并被核准，则对沈某、曾某的转移登记申请作暂缓登记处理。

二、房屋买卖合同虽然签订于夫妻婚姻存续期间，但在夫或妻一方死亡后取得的房屋所有权不是夫妻共同财产

陈某持房屋所有权证(2004年8月11日核发)、买卖合同等材料申请转移登记。登记人员经询问当事人和查阅产籍档案得知：该房屋所有权取得的法律关系是陈某于2003年3月与某房地产开发公司签订的商品房买卖合同；陈某妻子印某已经于2003年7月病故；印某无遗产处理遗嘱。陈某和印某的独子、印某的父母健在。登记人员遂告知陈某应当先办理继承转移登记后再办理买卖转移登记。试问：是否必须先行办理继承转移登记?

按《物权法》第29条和第31条的规定，继承人处分因继承取得的房屋所有权的，须先办理继承产生的转移登记后才能处分。基于此规定，登记人员认为，登记在陈某名下的房屋所有权，是在陈某与妻子印某婚姻关系存续期间取得的，是夫妻共同财产，印某病故后，房屋所有权的一半属于印某的遗产，故应当先办理继承转移登记后，才能办理买卖转移登记。

笔者认为，登记人员要求申请人先行办理继承转移登记，然后再办理买卖转移登记的告知是不正确的。

作为遗产的不动产物权，必须是已经依法产生效力的不动产物权。按彻权法》第14条规定，因买卖取得的不动产物权，自该物权记载于不动产登记簿上时发生效力。在《物权法》实施前，建设部发布的《关于颁发和制作全国统一房屋权属证书的通知》(建房[1997]178号)中，关于房屋权属证书的填写说明中规定“填发日期：填写领导核准登记的该项权利的日期”。据此可知，《物权法》实施前的房屋所有权自房屋所有权证填发之日生效。本案中，陈某持有的房屋所有权证核发于《物权法》实施前的2004年8月11日，其妻印某却病故于2003年7月，陈某拥有的房屋所有权生效于印某病故后，故此房屋所有权不属于陈某与印某的夫妻共同财产，也就没有任何部分是印某的遗产。因此，陈某不必申请办理继承转移登记。

但是，陈某与房地产开发公司签订的商品房买卖合同是在其与印某的婚姻关系存续期间，基于此合同建立的债权也是一项财产性权利。在印某病故后，此债权的一半属于印某的遗产，应当由其继承人继承，但继承人继承与否，如何继承，均与现时的房屋登记无关。

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