张某诉李某房屋买卖合同纠纷案

北京市第一中级人民法院 微信号：beijingyizhongyuan

小额贷款公司利用房屋买卖合同担保贷款合同的情况越来越常见。实践中小额贷款公司会保留签订合同过程中的全部凭证，借款人手头上无其他证据。因此一旦发生纠纷，即便有存在借贷关系的可能，但缺乏证据佐证的诉讼请求，仍然无法得到法院支持。

相关法条：

《中华人民共和国合同法》第九十四条

基本案情：

张某在一审法院诉称：2011年11月15日，张某与李某签订房屋买卖合同一份，约定将李某名下坐落于北京市石景山区玉泉西里二区8号楼一单元2302号的房屋出售给张某，房屋作价人民币2 000 000元整。合同签订后，张某分别于2011年11月15日、16日通过工商银行网上转账汇款的方式，将该款汇至李某指定的收款人王某的卡号内，李某亦为张某出具了收条。时至今日，李某却未将该房屋过户至张某名下，严重侵犯了原告的合法权益。根据相关法律规定，诉请判令：一、李某履行其与张某签订的房屋买卖合同，将坐落于北京市石景山区玉泉西里二区8号楼一单元2302号房屋过户至张某名下；二、李某承担本案的诉讼费。

李某在一审法院辩称：李某与张某之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，李某未曾指定任何收款人，也未收到任何购房款。不同意张某的诉讼请求。

李某在一审期间提起反诉：张某的诉讼代理人陈某及张某等人开办小额贷款公司。李某的朋友赵某开办公司，因资金紧张，向陈某等借款，并找到李某请求以其房产提供担保。李某认为赵某有能力还款，出于信任而同意。李某也以为只是办理抵押手续，但陈某等人欺骗李某签署了包括房屋买卖合同、公证委托书、收条等一系列文件。李某并无出卖房屋的真实意思，其真实意思是为赵某借款提供担保，但陈某等人的行为违反了担保法律有关规定。李某从未指定任何收款人，也从未收到任何购房款项。综上，因双方并非真实房屋买卖关系，且李某未曾收到任何购房款项，故反诉诉请判令解除李某与张某之间的房屋买卖合同及网签合同，诉讼费由张某承担。

张某针对李某的反诉辩称：李某的反诉事实不属实，不同意其反诉请求。

审判结果：

一审法院判决：一、解除张某与李某就北京市石景山区玉泉西里二区8号楼1单元2302号房屋签订的2011年11月14日《房屋买卖合同》；二、解除陈某以李某的委托代理人身份与张某就北京市石景山区玉泉西里二区8号楼1单元2302号房屋签订的网签合同，即合同编号为CW191558的《存量房屋买卖合同》（自行成交版）；三、驳回张某的诉讼请求。

张某不服一审法院的判决，上诉至北京市一中院，一中院经过审理，二审判决：一、撤销北京市石景山区人民法院（2012）石民初字第5071号民事判决。二、李某于本判决生效后30日内协助张某将坐落于北京市石景山区玉泉西里二区8号楼一单元2302号房屋过户至张某名下。三、驳回李某的全部反诉请求。

裁判理由：

本案的争议焦点有二。争议焦点一、李某究竟是买卖房屋还是仅用诉争房屋为借款提供担保。争议焦点二、李某是否收到诉争房屋的房款。

关于争议焦点一。本院认为，结合本案双方的举证情况，张某与李某之间存在《房屋买卖合同》的主张应当成立。理由如下：其一、张某与李某签订了的《房屋买卖合同》、李某签署了的收到案外人陈某200万元房款的收条、陈某按照李某的委托与张某办理了网签。《房屋买卖合同》及其网签合同、收条的标的均明确指向北京市石景山区玉泉西里二区8号楼一单元2302号的房屋。以上证据可以形成一个完整的证据链证明李某与张某之间存在房屋买卖关系。其二、李某是完全的民事行为能力人，具有相应的判断能力。李某签署的《房屋买卖合同》的抬头即为《房屋买卖合同》。李某在办理公证时面对公证员的询问亦明确表示委托陈某代办网签合同。李某在办理上述手续时应当预见其可能会因签署上述文件而丧失本案诉争房屋。其三、李某虽主张上述文件系李某为赵某的借款提供担保而签署，李某应当就其主张向法院提供证据证明。李某不能证明其主张，应当由其承担相应的不利后果。本院对李某的该项主张不予认可。

关于争议焦点二。赵某认可王某系其司机，李某认可赵某系其朋友。李某在一审期间提供王某和赵某出庭作证。赵某表示12万元已经以现金方式支付。中国工商银行的转账记录显示，王某开立于工商银行的卡号为6222**105的账号于2011年11月15日、2011年11月16日共收到款项188万元整。李某亦于2011年11月16日就此出具了收到房款为人民币200万元的收条。上述证据的金额、时间可以相互印证，可以证明李某已经收到了200万元的房款。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。本案中陈某代张某履行给付房款的义务，李某为其出具了200万元的收条。该收条可以认定李某同意陈某代张某履行了给付房款的义务。由此，张某已经履行了《房屋买卖合同》的付款义务。现李某以其未收到任何房款为由请求法院解除其与张某签订的《房屋买卖合同》及网签合同，但未能提供证据证明其主张，本院对其该项主张不予支持。一审法院认为不能认定李某实际收到房款，该认定是错误的，本院予以纠正。

本案中，张某与李某签订了《房屋买卖合同》，且张某已经支付了全部房款，张某有权要求李某将诉争房屋过户到自己名下，李某应予配合。《房屋买卖合同》未约定具体的履行期限。对于履行期限约定不明确的，债权人可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案诉争房屋的过户时间由本院根据本案的具体情况酌定。

裁判解析：

小额贷款公司利用房屋买卖合同担保贷款合同的情况在现实生活中越来越常见。实践中小额贷款公司的习惯做法是让借款人签订房屋买卖合同、借款合同、房款收条、借款收条等，然后小额贷款公司保留签订合同过程中的全部凭证，借款人收到的只有借款，手头上无其他证据。

在本案审理中，合议庭评议过程中有共识也有分歧。通过庭审对各方当事人的观察，张某和李某之间的法律关系确为借款合同无疑，对于这点合议庭达成共识。对于本案的处理方法，合议庭有分歧。少数意见认为，虽然李某的证据不能证明其主张，但鉴于上述手法是小额贷款公司的一贯做法，且房屋买卖合同从合同内容到签约、履行等环节均有不合常规之处（如付款人是多人付款，银行显示的收款人也不是卖房人本人，张某的委托代理人确为小额贷款公司总经理），可以认定双方之间的法律关系是借款关系，认为李某的诉讼请求可以成立，张某的诉讼请求应予驳回。多数意见认为，虽然庭审中的感觉是双方真实的法律关系确实是借贷关系，但案件的定案结果要以证据说话，按照双方的举证情况来认定双方之间的法律关系，不宜抛开证据主观判断。

双方对于本案的争论非常激烈，最后按照诉讼法的规定，少数服从多数——依据证据的本来面目来认定此案。

关于本案到底属房屋买卖合同还是借款合同上，有以下疑问：一、付款人并非张某本人，而是多人付款。银行显示的收款人也不是卖房人李某本人，而是他人代收。但房款的代收代付并不影响买卖关系的成立。二、张某的委托代理人确为小额贷款公司总经理。虽然存在以上疑问，但上述疑问都是孤证，且不能形成完整的证据链来否认张某和李某的房屋买卖关系。

张某提交的重要证据包括：一、张某与李某签订了的《房屋买卖合同》；二、李某签署了收到案外人陈某200万元房款的收条，该收条明确表示李某收到诉争房屋的房款；三、陈某按照李某的委托与张某办理了网签。李某通过公证办理了委托，公证时面对公证员的询问李某明确表示委托陈某代办网签合同。上述证据可以证明，李某在办理上述手续时对于其可能会因签署上述文件而丧失本案诉争房屋至少是有预判的。另外，李某不能证明其主张的帮张某办理贷款的情况。结合以上证据认定张某与李某之间的房屋买卖关系是没有疑义的。

认定了双方的法律关系之后，余下的争议焦点是李某是否收到款项，这一点合议庭并无争议。赵某认可王某系其司机，李某认可赵某系其朋友。李某在一审期间提供王某和赵某出庭作证。赵某表示12万元已经以现金方式支付。王某的账户也显示其收到188万元整。为此，李某出具了收到房款为人民币200万元的收条。上述证据的金额、时间可以相互印证，证明李某已经收到了200万元的房款。

债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经过债权人同意。陈某代张某履行给付房款的义务，李某为其出具了200万元的《收条》。该《收条》可以认定李某同意陈某代张某履行给付房款的义务。由此，张某已经履行了《房屋买卖合同》的付款义务。现李某以其未收到任何房款为由请求法院解除其与张某签订的《房屋买卖合同》及网签合同，但未能提供证据证明其主张，本院对其该项主张不予支持。一审法院认为不能认定李某实际收到房款，该认定是错误的，应予以纠正。

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