恶意骗保的虚假按揭合同被确认无效后的责任承担

恶意骗保的虚假按揭合同被确认无效后的责任承担

——开发商与自然人为套取银行贷款所签商品房买卖合同被依法确认无效后，二者应对银行贷款本息负连带清偿责任。

标签：保证｜恶意骗保｜虚假按揭

案情简介：2007年，开发公司与陈某串通，借陈某名义向银行办理按揭贷款，并办理了抵押权的预告登记，同时约定开发公司提供阶段性（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）连带保证责任。2011年，陈某诉开发公司商品房预售合同纠纷案的生效判决确认该商品房预售合同无效，贷款合同一并解除，陈某应归还银行贷款。随后，银行诉请开发公司与陈某连带清偿逾期贷款。

法院认为：①依最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第10条规定，开发公司提供阶段性连带保证的主合同为系争贷款合同，现主合同虽被解除，在开发公司与银行未在保证合同中另有约定情况下，开发公司仍应对债务人相关民事责任承担连带清偿的保证责任。而所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期间届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。②本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记前，依物权法定原则，银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即开发公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。且该期限届满条件的未成就并非银行造成，而是开发公司与陈某恶意串通，以商品房买卖为名，行开发公司融资之实，损害了银行利益，危及银行贷款安全，陈某与开发公司具有明显过错。故开发公司应对陈某因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。至于开发公司承担连带清偿责任后与陈某之间的权利义务关系，双方可能另行存在约定，可另行解决，本案不予处理追偿权问题。故判决开发公司对陈某所欠银行贷款本息承担连带清偿责任。

实务要点：开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行贷款共同承担连带清偿责任。

案例索引：上海二中院2012年10月26日判决“某银行与某开发公司等保证合同纠纷案”，见《中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案》，载《最高人民法院公报·案例》（201409/215:36）。

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