房地产纠纷案件裁判规则汇总（21-25）

房地产纠纷案件裁判规则汇总（21-25）

21、合作开发房地产合同无效后，不能根据无效合同约定所能分得的房产价值作为投资补偿

合作开发房地产合同被认定无效后，当事人无法举证证明因合同无效造成其他具体损失的情形下，投资损失应按银行同期贷款利率计算。

关键词：合同无效；房产估价；投资补偿

规则详解：根据《合同法》第五十八条规定，合同无效时，受损害方可通过请求过错方赔偿损失以回复缔约前其所处的状态。这里的损失是指合同一方基于对合同相对方信任而为合同履行所作必要准备而支出的费用和为准备该合同所丧失的其他合同机会所造成的损失。学理上，一般将该类损失归属到信赖利益损失的范畴。一般认为，信赖利益的损失赔偿，原则上不得超过当事人在订立合同时应预见到合同不成立、无效或被撤销时可能造成的损失，在总额计算上也不得超过合同有效成立后当事人可能得到的履行利益。这里应对信赖利益和履行利益加以区分。信赖利益是缔约人在缔约过程中善意一方因相对人过错行为导致合同未成立、无效或者被撤销时自身失去的利益。与信赖利益不同，履行利益则是合同的有效成立和合同的圆满履行所带来的利益。合同缔约过程中，当事人之所以自愿地实施作为或者不作为，损失掉本属自己拥有的利益，目的在于以牺牲较少的成本获得更大的所需利益履行利益。当履行利益因当事人的过错无法实现时，则善意一方有权要求过错方弥补其为缔约所付出的成本也即信赖利益。因为合同无效是法律对当事人合意内容的彻底否定性评价，所以当事人因合同无效取得的赔偿，一般不能超过因合同有效得到履行后获得的收益。也即信赖利益应小于履行利益。因此，当事人因合同无效取得的赔偿，一般不能超过因合同有效得到履行后获得的收益。若双方均存在过错，则应对合同无效的损失共同分担责任。本案中，合作开发房地产合同被认定无效后，当事人无法举证证明因合同无效造成其他具体损失的情形下，投资损失应按银行同期贷款利率计算。

案例索引：一审：（2003）高民初字第1301号，见《民事审判指导与参考》（第46辑）第183-199页。

22、合同解除以享有解除权一方的相关解除文件送达相对方之时生效

合同一方当事人构成根本违约时，守约方享有法定解除权，合同解除的确定以享有解除权一方的相关文书送达相对方时作为发生合同解除效果的依据，相对方有一定期限的异议权，未在法定期限内行使的，异议权丧失。

关键词：法定解除权；文书送达；发生效力

规则详解：合同当事人一方构成根本违约时，守约方享有法定解除权。《合同法》第九十六条第一款规定“依法解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除”，其中“通知”应当包括各种形式，如信件、函、电话、传真、电子邮件、直接送达等。由此可见，诉讼不是行使法定解除权的唯一方式。为平衡双方利益，守约方行使解除权时，另一方享有异议权，即需在异议期间内，向人民法院提起确认之诉，若“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月后向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”本案中富山宝公司于2004年12月25日收到解除函件后，并未在规定的时间内行使异议权，因此，应当认定福星公司与富山宝公司签订的《合作投资兴建三星花园合同书》已经在合同解除函到达富山宝公司时解除。

案例索引：二审：（2010）民一终字第45号，见《民事审判指导与参考》（第48辑）第190-211页。

23、当事人之间签订的合同所约定的合同义务与民事法律行为所附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件

法律上所称的条件是指决定民事法律关系的效力产生和消灭的不确定的事实。双方当事人在合同中约定的一方应履行的合同义务，是确定的。合同约定的当事人义务同民事法律行为的附条件是有区别的，其不能被认定为民事法律行为的附条件。

关键词：附条件；合同效力；不确定事实

规则详解：民事法律行为的附条件与给付义务的区别主要在于：第一，附条件是不确定的，而履行义务是确定的。第二，对于所附条件来说，当事人恶意阻止条件成就的，则视为条件已成就，当事人之间约定所约定的法律行为就发生法律效力；对于合同义务来说，当事人违反则要承担相应的违约责任。第三，民事法律行为的条件还可以区分为延缓条件和解除条件，其所附条件的成就对于法律后果有影响；而在履行义务上其分类对于其法律后果来说影响不大。实践中，当事人一方往往会将合同履行条件未成就作为抗辩理由，此时法院会审查抗辩理由是否成立。若成立，则另一方主张的事实就不存在；若不成立，则另一方主张的原因就成立，此时才需要进一步审查是否存在违反交付义务的情形。本案中，关于建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的问题，如果这是绿庭公司付款的条件，则此条件无论是否系建宇公司配合取得的条件，还是建宇公司的主要条件，在条件不成就时，则绿庭公司的付款行为即不成立，而一审法院支持建宇公司相应的诉讼请求则理由并不充分。而将上述事实理解为合同的履行义务来说，则当事人基于实际行动就可以实现合同内容的相应变更。故虽然双方当事人关于建宇公司配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证的约定因违反国家土地管理政策不能履行，但双方对上述约定已经在实际履行时作了变更，香泉湖公司能否取得高尔夫别墅用地的土地使用权证，并不影响香泉湖公司按照政府批准的香泉湖温泉度假区总体规划的要求进行建设。进一步，绿庭公司以建宇公司未配合香泉湖公司取得高尔夫别墅用地的土地使用权证拒绝支付本案所涉相应款项，不符合诚实信用原则，亦与双方当事人实际履行行为和本案事实不符。对于绿庭公司拒绝付款的理由，法院不予支持。

案例索引：一审：（2011）皖民四初字第00005号，见《民事审判指导与参考》（第53辑）第184-204页。

24、合作开发房地产合同中，不负有出资建设义务的一方，实际完成案涉项目建设的，不应认定为违约

合作开发房地产合同中，不负有出资建设义务的一方，实际完成案涉项目建设，在对方对此明知并认可的情况下，应视为双方在合同履行过程中的变更行为。工程已实际交付使用的，负有出资义务的一方应自工程实际移交之日支付相应的工程款及利息。

关键词：出资义务；房地产开发；项目工程

规则详解：合作开发房地产合同中，对不负有出资建设义务的一方，实际完成涉案项目建设的行为应如何认定的问题。二审法院最终将该行为的性质定性为合同履行过程中的变更，理由在于双方合同中只约定了其中一方有出资的义务，而未约定其有项目建设的义务，但从各方签署的会议纪要、用地分配协议以及公司付款等事实看，能够证明各方对此行为默示同意。故认定本案中当事人已在实际履行过程中对合同原约定进行了变更，不视为违约，各方应按照变更后的权利义务关系承担相应责任。

案例索引：一审：（2007）高民初字第154号，见《民事审判指导与参考》（第53辑）第205-216页。

25、当事人对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积

当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量规范或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。

关键词：商品房买卖；结算面积；转让价款

规则详解：商品房于预售合同中，合同的解释具有十分重要的意义。商品房结算面积条款与国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准具有不同的功能和目的。有关结算面积条款的约定是当事人意思自治的体现，而国家有关部门发布的建筑物测量规范或者房屋初始登记的测量标准主要是基于行政管理、公共政策的目的。当事人就房屋的某一部分面积是否计算价款、如何计算价款的约定不受测量范围或者登记规范的影响。人民法院应当根据当事人的约定确定商品房的转让价款。本案中，根据双方当事人的合同约定，外交服务局不应向华富公司承担支付涉案房屋实测面积超出合同约定面积部分的价款。

案例索引：一审：（2005）二中民初字第01100号；二审：（2005）高民终字第1059号；再审：（2006）高民再终字第915号；见《民事审判指导与参考》（第46辑）第171-182页。

房地产纠纷案件裁判规则汇总（26-30）

26、买卖双方均认可存在房屋买卖关系，但在诸多重要事实上存在疑点，人民法院应综合各种证据准确认定是否存在真实购房关系

买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，但关于买卖过程的细节中存在众多疑点，甚至出现双方多次陈述不一、前后矛盾的，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。

关键词：预售合同；真实购房关系；过户登记

规则详解：商品房买卖关系是否真实存在不能仅以买卖双方是否达成合意为准，需要结合正常交易习惯，综合考虑案件产生的原因、双方利益诉求的对抗程度、双方当事人关系、资金往来等情况，尤其要注意各证据形成的证据链是否合理合法。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此实践中虚构商品房屋买卖关系，抵抗实际施工人建设工程价款优先受偿权的问题，是源于对《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的滥用。这既涉及到更深层次（物权）与债权、物权与物权保护顺位等法理问题，更涉及到平衡各项利益等社会政策的考量。

案例索引：（2006）二中民初字第16218号，（2009）二中民初字第17337号，（2009）高民再终字第5744号；见《民事审判指导与参考》（第51辑）第213-227页。

27、业主委员会不具有要求开发商履行商品房销售合同约定的建设公共配套设施义务并承担违约责任的诉讼主体资格

商品房销售合同是业主与开发商之间形成的合同法律关系，基于商品房销售合同形成的权利主张是特定主体之间的权利义务关系，不属于业主共有和物业共同管理事项的范围，业主委员会无权代为主张，也不能通过业主授权或业主大会决议取得诉讼主体资格。

关键词：业委会；诉讼主体；开发商

规则详解：业主委员会的诉讼主体范围是由其民事权利能力范围决定的，其诉讼主体资格应当受到法律、法规以及有关业主委员会职责规定的限制，只限于业主共有和物业共同管理事项以及由此延伸引发的诉讼。业主与开发商之间的商品房销售合同纠纷的争议，要遵循合同的相对性，只要不涉及业主共有和物业共同管理事项，业主委员会就无权介入。若双方当事人的争议是关于商品房买卖合同中有关条款的履行和违约责任承担的问题，合同权利义务关系存在于特定当事人的，则业主委员会就不具有诉讼主体资格。

案例索引：（2012）赣中民一初字第19号，（2013）赣民一终字第53号；见《 民事审判指导与参考》（第55辑）第196-205页。

28、房屋买卖合同纠纷中认定当事人之间形成的是预约还是本约的关系，应综合审查相关协议以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关履行事实

房屋买卖合同中认定当事人之间形成的是预约还是本约关系至关重要，应综合审查相关协议约定之内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思。

关键词：房屋买卖合同；预约；本约

规则详解：预约是指将来订立一定契约的契约，其将来应订立之契约成为本契约。基于预约的性质，预约的标的与本约的标的不同，前者是指将来订立本约的作为义务。以房屋买卖为例，本约的标的是房屋买卖关系，预约的标的则是订立本约以在当事人之间成立房屋买卖关系。也即，如果当事人存在明确的将来订立本约意思，那么即使预约与本约在内容上非常近似，并且通过合同解释的方式可以补充相关合同条款使本约的内容完全齐备，也应当排除这种合同解释的运用。在形成预约后，如果当事人一方已经履行了主要义务，对方也接受的，应当承认在当事人之间已成立相应的合同法律关系。

案例索引：(2010)成民初字第433号， (2011)川民终字第247号， (2013)民申字第188号；见《 民事审判指导与参考》（第57辑）第190-210页。

29、人民政府依法收回划拨土地使用权后对原划拨土地使用权人的补偿不是划拨土地使用权本身的对价，不包括对划拨土地使用权增值部分的补偿

当事人从政府手中划拨取得土地使用权无需按市场价格支付土地使用权出让金，政府收回该划拨土地使用权时亦无需支付该土地使用权的对价。对于划拨土地使用权人的补偿款，既非划拨土地使用权的市场价，亦非所谓的划拨土地使用权的增值，更不是用划拨土地使用权出资后的投资收益。

关键词：划拨土地；收回；补偿款

规则详解：划拨土地使用权人从国家手中取得划拨土地使用权时，是未支付土地使用权出让金的，因为其用途是特定的，即用于公益性用途，故就不能利用该划拨土地使用权进行营利性活动，也就无所谓投资获利。因此国家收回划拨土地时，是无偿收回，只是对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况给予适当补偿，而非足额补偿或超额补偿。事实上，划拨土地使用权收回后，政府给原划拨土地使用权人的补偿费的数额大小，也是政府综合个案相关主客观因素，自由裁量的结果。

案例索引：（2011）鲁民一初字第15号，（2013）民一终字第47号；见《民事审判指导与参考》（第59辑）第163-187页。

30、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿一般不与《合同法》第一百一十三条规定的可得利益损失同时适用

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿制度主要是针对房价涨速过快、涨幅较大的情形，其“损失”不包括对可得利益损失的赔偿，一般不应与《合同法》第一百一十三条第一款规定的可得利益损失同时适用。

关键词：房屋买卖；可得利益损失；惩罚性赔偿制度

规则详解：《商品房买卖合同解释》第八条中所称的“损害赔偿”是指违约方以支付金钱的方式弥补受损害方因违约行为所减少的财产或所丧失的利益。合同解除后的损害赔偿首先应包括因恢复原状而发生的损害，因合同解除的法律效果就是要将当事人之间的权利义务关系恢复到合同订立前的状态。而合同法第一百一十三条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得以合同双方继续履行为前提的。在合同解除的情况下，表明守约方不愿继续履行合同，放弃了可得利益，故赔偿损失范围内不应包括可得利益损失。

案例索引：（2013）青民一初字第4号；见《 民事审判指导与参考》（第61辑）第245-255 页。

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