房地产纠纷案件裁判规则汇总（6-10）

房地产纠纷案件裁判规则汇总（6-10）

6、守约方实际损失大于违约方应支付的违约金数额，违约方还应承担违约赔偿责任，但赔偿数额应以守约方实际损失为限

违约方因违约给守约方造成的经济损失超过了违约金，违约方除了向守约方支付违约金外，还要支付一定数额的货币，以弥补违约金不足的部分。

关键词：实际损失；违约金；违约赔偿责任

规则详解：《民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括履行合同后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”违约方无论是支付违约金，还是支付违约赔偿金，其都应具备一定的前提条件。这些条件是：合同必须合法有效；违约方违约的事实存在。违约方支付违约赔偿金还必须具备：损害后果已经实际发生，该损害后果与违约方的违约行为之间存在因果关系，并以守约方遭受的实际损失数额为限。因此，法院在处理此类纠纷案件时，当判决违约方支付守约方违约赔偿金的时候，首先要查证清楚违约行为究竟给守约方造成了多大的实际损失，该实际损失是否超出了违约方应当支付的违约金数额，这些实际损失都包括哪些范围等。否则，就无法确定违约方应当支付多少才能弥补违约金不足部分的数额，最终导致案件认定事实和适用法律的错误。在商品房买卖交易中，若卖房逾期交房，致使买方的实际损失大于卖方应支付的违约金数额，卖方还应承担逾期交房的滞纳金及租金损失等违约赔偿责任，但赔偿数额应以买方实际损失为限。

案例索引：(2000)渝中民初字第1696号；（2004）民一终字第8号，见《民事审判指导与参考》（第30集）第207-227页。

7、当事人订立合同过程中均存在缔约过失，损失应各自承担

当事人双方在合同订立过程中均存在缔约过失责任时，应当分别承担各自应负的民事责任。

关键词：合同的订立；缔约过失；损失分担

规则详解：《民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条分别规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿。”“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。”《合同法》第四十二条、第一百零七条分别规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中，国土局为拍卖出让争议地块发布的具有法律意义的《拍卖规定》、《出让合同》等12项文件，并受上述文件的约束。但由于其对编制的文件内容未尽审查注意义务，未履行提前告知的法定义务，其自应承担缔约过失责任。恒兴公司亦存在对其行使竞买权利未尽足够的注意义务的事实。据此，对双方该项争议，应当适用《合同法》第四十二条之规定，运用缔约过失责任原则予以调整，即在双方订立《出让合同》过程中均存在缔约过失的情况下，应当认定恒兴公司损失的1000万元保证金，由双方各半分担。

案例索引：(2004)浙民一初字第12号；（2005）民一终字第83号，见《民事审判指导与参考》（第27集）第200-220页。

8、依据诉讼过程中形成的债权转让协议制作的民事调解书被人民法院撤销后，债权转让协议也失去法律效力

从《合同法》第八十条的规定来看，债权人没有向债务人撤销合同的权利。通知到达，债权转让合同生效，但该条并没有限制债权人向人民法院、仲裁机构申请撤销合同的权利。随着民事调解书的被撤销，债权转让协议也就失去了法律效力。

关键词：债权转让；调解书；合同效力

规则详解：本案涉及的主要法律问题是债权人能否撤销约定转移债权的合同。根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让债权应当通知债务人，该通知债权人不得撤销。郑明如将其对北海市政府的1438余万元出让金的债权协议转让给利达公司，并于1999年6月7日以《关于泰中公司与利达公司土地纠纷和解处理情况的报告》的形式通知北海市政府。债权转让协议是泰中公司与利达公司在诉讼中达成的，并经北海市中级人民法院的民事调解书予以确认。民事调解书生效后，泰中公司申请再审，请求撤销该民事调解书。法院经审查认为，双方在达成债权转让协议过程中，利达公司存在欺诈行为，遂判决撤销了民事调解书。从《合同法》第八十条的规定来看，债权人没有向债务人撤销合同的权利。通知到达，债权转让合同生效。但该条并没有限制债权人向人民法院、仲裁机构申请撤销合同的权利。《合同法》第五十四条第二款的规定很明确：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”从本案的实际情况看，债权人泰中公司请求撤销民事调解书，其实质就是请求撤销双方的债权转让协议，因为民事调解书的被撤销，泰中公司的债权转让行为也就失去了法律效力，故不能认定为民事调解书被撤销后债权转让协议仍然有效。

案例索引：(2005)民一终字第31号，见《民事审判指导与参考》（第25集）第198-206页。

9、当事人协商一致解除合同，一方反悔的法院不予支持

合同成立并符合法律规定的生效条件，双方当事人协商一致解除合同，合同效力归于消灭，一方反悔，依法不予支持。

关键词：房地产合作开发；解除合同；一次性形成权

规则详解：合同成立并符合法律规定的生效条件，在当事人双方未履行或者未完全履行前，通过协商或者行使约定解除权的方式解除合同，只要该解除合同的行为不违背法律或者不损害社会公共利益即可。涉案合同双方当事人在诉讼中均请求解除合同，无论双方就解除合同后的违约或赔偿是否能够达成一致，都不影响和改变协议解除的事实与效力。即一旦当事人双方行使该项权利，解除合同的效力即发生，无正当理由不能反悔。本案当事人未就合同解除权事先在《合作协议》中作出约定。2004年11月23日，中云公司以鹏诚公司单方提出解除《合作协议》违反诚实信用原则为由提起诉讼，鹏诚公司以中云公司单方面占有广场购物中心项目场地，单方与设计院修改设计方案等违约行为为由提出反诉，请求解除《合作协议》。该事实表明，在本案诉讼前，当事人已就《合作协议》是否解除产生争议。诉讼中，双方在继续履行与解除《合作协议》之间作出了解除的选择。当事人虽然没有以订立一个新的合同方式解除原《合作协议》，但其诉前与诉讼中实施的一系列解除合同的行为之目的是明确清楚的，即就是要告知对方终止履行《合作协议》约定的权利义务。无论双方就解除《合作协议》后的违约或赔偿是否能够达成一致，都不影响和改变《合作协议》解除的事实与效力。客观上，当事人各自解除《合作协议》的意思表示不仅到达对方，为对方知晓无异议，且双方在解除《合作协议》之争议焦点上意思表示完全一致。而这种解除一旦协商一致，原《合作协议》即归于消灭。

案例索引：（2005）冀民一终字第146号；（2008）民提字第22号，见《民事审判指导与参考》（第46辑）第128-139页。

10、合同履行殆尽时守约方不得依约解除合同

在合同履行殆尽的情况下，守约方即使符合依约解除合同的条件，因不符合当事人缔约时的初衷和尽量使合同有效的立法目的，故合同不得解除。

关键词：建设用地；转让合同；履行殆尽

规则详解：根据合同约定和合同法的规定，守约方符合解除合同的要件，但在合同履行殆尽的情况下，守约方再依约解除合同，不仅会使合同目的无法实现，甚至会损害第三人的利益，不符合当事人缔约时的初衷和尽量使合同有效的立法目的。故对守约方滥用合同解除权的行为，人民法院应当加以限制，以平衡双方当事人的利益，维护公平正义。本案中，银座公司向京顺公司支付的土地转让款已占合同全部款额98.1%，离全部履行完毕仅差1.9%，合同权利义务即将终止。此时，如果法院判决解除合同，将会产生三种负面效应：（1）损害有关购房人的利益。涉案土地交付后，银座公司已在该土地上建设了别墅区并已销售，许多业主已取得了所购别墅的房产证和土地使用权，客观上土地使用权已无法回归，倘若法院判决合同解除，购房人的利益将受到损害，也不利于社会稳定。（2）导致双方当事人利益严重失衡。通过履约，京顺公司在本案中的合同利益已基本实现，并将土地转让款投入自己的房地产开发项目。合同履行期间恰逢土地大幅升值，如果通过解除合同要回土地，京顺公司将会获得高额利润。而银座公司不仅无法实现合同利益，而且将面临购房户的巨额赔偿，被迫陷入窘境。（3）违背缔约初衷和立法目的。当事人的缔约目的是通过履行合同实现各自的经济利益，合同法的立法目的是尽量使合同有效，鼓励和促进交易，实现合同利益最大化。合同解除制度本身也是制约违约、促进守约。合同法第九十四条把不能实现合同目的、不履行主要债务、迟延履行主要债务等作为解除合同的条件，对任意解除合同作出了严格限制。如果在合同履行殆尽的情况下任意解除合同，将会增加交易成本，扩大合同风险，既有损当事人的合法权益，也有违立法目的。

案例索引：（2010）民一终字第121号，见《民事审判指导与参考》（第46辑）第140-158页。

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