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开发商未缴纳维修基金,业主追缴获支持

日期:2017-12-05 来源:律政中国 作者:律政中国 阅读:2223次 [字体: ] 背景色:        

住房维修基金是购房者根据售房合同一次性缴纳的,用于日后对小区公共部位和设施设备进行维护的储备资金,通常被人们称为房屋的“养老钱"、“看病钱"。根据规定,业主缴存的住宅专项维修基金属于业主所有,成立业主大会的,资金由业主大会负责管理使用,未成立业主大会的由物业管理公司所在地人民政府住房建设主管部门代管。而很多小区迄今为止并没有成立业主大会,偌大一笔维修基金缺乏有效管理,更难以使用,变成了一笔“糊涂账"。一方面,不少小区的业主们发现,买房时交的一大笔公共维修基金却很难使用。居民申请使用维修基金,存在不小的羁绊,太过繁琐的审批程序,太过苛刻的使用条件,让房屋维修金难以应百姓之需。另一方面,在一些城市的住房维修基金账户上,大部分资金却在“睡大觉",很多人自从买完房子、交完维修基金,便无从知道这笔维修基金的去向,也从来没有使用过。

当然,还有些小区曾发生过更换了物业公司,物业公司就把维修基金卷走的事情。2006年10月,广州一笔250万元的房屋维修资金不翼而飞。2007年,上海就查处了房屋维修资金涉嫌违规炒股的事件,市值近8亿元。因此,作为业主,既要让维修基金真正发挥作用,同时又要看好它不被乱用,更不被非法侵占。

典型案例

案例1:开发商未缴纳维修基金,业主追缴获支持

1999年至2004年4月,天津某小区商品房陆续建成并交付使用。2011年,该小区召开业主大会,正式成立了业主委员会,并向政府管理部门办理了备案手续。

然而业主委员会在与物业交接有关资料中却发现,按照天津市人民政府《批转市房管局关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金工作意见的通知》的规定,开发商应向天津市房屋维修资金管理中心按照该住宅小区建安工程费的2%缴存 2003年1月1日以前出售住宅的维修基金。但开发商却一直未向该中心缴存。因此,业主大会将开发建设单位告上法庭。

法院经审理认为,根据相关的规定,凡在本市行政区域内,全市出售的住宅均应当统一缴存公共设施维修基金。按照目前相关规定,业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织,其作为适格原告有权代表全体业主提起诉讼。因本案涉及的维修基金属于物权的相关权利,故不适用诉讼时效的规定。法院确认被告应补缴房屋维修基金的数额以房屋维修资金管理中心依据目前仅有的资料按照相关政策估算的130万余元为准。

案例2:维修基金程序多,维修电梯实在难

20H年6月,某小区的电梯出故障停用。根据电梯出现的问题,物业公司和业委会联系了有关维修公司做鉴定,确定电梯维修方案,测算了维修预算。

2011年7月,物业公司将维修电梯的消息和方案张榜公示。然而随后使用维修基金遇到了一个大难题一一一征求业主意见。2008年出台的《住宅专项维修资金管理办法》规定,动用住房维修基金,必须征得2/3以上的业主同意。小区共有 696户业主,要2/3以上业主同意,意味着至少要征集到464户以上业主的签字才行,工作量巨大。足足用了两个月时间,物业公司才终于“凑到"了482户业主签字同意。

2011年9月,物业公司和业委会按照规定,将使用申请上报北京市住房和城乡建设委员会(以下简称住建委)。这是小区第一次申请使用维修基金,因为没有经验,申请过程尤为繁琐,直到2012年1月,申请才正式批下来。2012年7月,小区电梯维修才终于用上这笔房屋“看病钱"。为此,物业公司工作人员整整忙活了一年多,总算松了一口气。

律师评点

根据国务院制定的《物业管理条例》,住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交纳专项维修资金。该资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。维修基金应当在银行专户存储、专款专用。在业主办理房产权属时,商品住房销售单位应将代收的维修基金移交给当地房管部门代管。业主委员会成立前,维修基金的使用由售房单位委托的管理单位提出使用计划,经当地房管部门审核后划拨。业主委员会成立后,经业委会同意,房管部门可将维修基金移交给物业管理企业代管。维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经业主委员会审定后实施。

同时,法律规定,房屋的业主有权要求随时查询小区维修基金的使用情况,即可以要求物业管理公司将维修基金的使用理由、使用部位、花费款项、资金余额等包括所有的账目和支出凭证在小区明显处向所有业主公示列明。同时,对于开发商或者物业公司违规使用、擅自挪用维修基金的行为,可以向房管部门举报并要求查处或者直接寻求司法途径解决。因此,作为业主,要提高维权意识,经常要关心自己小区维修基金的使用情况,看住房子的“看病钱"、“养老钱"

法条链接《物业管理条例》

第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

第五条商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2到%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。

第七条维修基金应当在银行专户存储,专款专用。为了保证维修基金的安全,维修基金闲置时,除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外,严禁挪作他用。

第十条业主委员会成立后,经业主委员会同意,房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金,应当定期接受业主委员会的检查与监督。

第十一条业主委员会成立前,维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划,经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后,维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划,经业主委员会审定后实施。维修基金不敷使用时,经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定,按业主占有的住宅建设面积比例向业主续筹,具体办法由市、县人民政府制定。



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