无偿使用的房产如何征收房产税

无偿使用的房产如何征收房产税？

问：甲公司是一家外商投资房地产开发企业。甲公司开发建设了A房地产，公司老板又组建了乙公司（属内资公司），乙公司与甲公司将A房地产二楼（1300平方米）的1000平方米以每平方米30元订立了租赁合同，乙公司又将该1000平方米以每平方米40元价格租给了B公司。多余的那300平方米是老板的亲友以乙公司子公司的名义（即乙公司下的分支机构）开了个咖啡馆，是甲公司无偿给咖啡馆用的，该咖啡馆是定额包税的，已经开了3年，且年年亏损。现地税局要甲公司缴纳给咖啡馆用了3年的租金收入的营业税（按B公司租金价格计算）。请问：（1）这3年的租金非缴不可吗？（2）该如何筹划？用何种办法能更节税？（如果以甲公司和乙公司共同投资该咖啡馆是否可行？）

答：（1）甲、乙两企业是独立的法人，独立的纳税主体。甲、乙两企业签订租赁合同，应按规定缴纳印花税，双方按照租赁金额的1‰计算；甲公司取得的租金应按规定缴纳5%的营业税和18%的城市房地产税。

（2）公司将房产再转租给B公司，则乙公司需按取得的租金收入缴纳5%的营业税。如果取得的租金超过了支付给甲公司的租金，则超过部分还要缴纳12%的房产税。

（3）甲公司老板的亲友以乙公司的名义设立咖啡馆。在这笔业务当中，虽然甲公司无偿给咖啡馆使用，但由于甲、乙公司存在关联关系（乙公司是甲公司老板投资组建），因此，按照《税收征收管理法》第三十六条的规定，应视同租赁，由税务机关核定同行业、同类型租赁金额，由甲公司缴纳城市房地产税和营业税。《税收征收管理法》第三十六条规定，关联企业之间的业务往来，必须按照独立企业之间的业务往来，收取或者支付价款费用，而影响应税收入或应纳税所得额的，税务机关有权合理调整。这里的关联业务包括购销、租赁、提供劳务、借贷款业务等等。因此，当地税务机关要求甲公司按照B公司的租金价格计算缴纳3年的租金收入是完全有依据的。

如果甲以该300平方米的房产出资、乙公司以现金出资，共同成立咖啡馆，则城市房地产税、营业税均或免除。

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