夫妻一方未经另一方同意擅自解除房屋买卖协议的行为是否有效

夫妻平等处分权——房屋岂能由一方卖了了事

【基本案情】

原告：吴明秀，女。

被告：樊升容，女。

原告诉称：原、被告是同村同组的村民。1997年，被告及其前夫租赁原告的自建房屋（有产权证）。2000年2月10日，双方约定购买原告的房屋，房价为14400元，但双方没有办理房屋的过户手续。2005年11月28日，原告和李隆忠签订了房屋归还协议，约定双方于2000年2月10日签订的房屋转让协议作废，乙方（李隆忠）将原甲方（吴明秀）的房屋产权证归还甲方，甲方同意退还乙方房屋折旧后房款6300元，双方证款交清后，乙方于2006年7月底前搬离该房。现被告拒绝腾房，故诉至法院。

被告辩称：本案争议房屋在自己离婚前向原告租住，之后约定向原告购买，依约交纳了购房款，并且取得了原告的房屋所有权证。之后，又向税务机关交纳了房屋产权转让的契税，持有契税证。没有办理产权证是由于原告的故意推脱。2005年12月6日，自己和李隆忠在永川市人民法院经调解协议离婚，确认两人的夫妻共同财产即位于永川市胜利路跳石河村7社住房一套归樊升容所有，该院（2006）永民初字第274号民事调解书为证。前夫李隆忠与吴明秀签订房屋归还协议是串通所为，是无效的。

【一审法院意见】

永川市人民法院审理认为：原告吴明秀将房屋出售给被告之夫李隆忠后，在尚未办理产权转移登记中，李隆忠于2005年11月28日与原告签订了房屋归还协议，双方约定了退房退款，实际是对原买卖合同的解除，故其买卖关系不存在，该房屋的所有权仍为原告所有，至于李隆忠在与被告离婚时隐瞒了房屋买卖关系已被解除的事实，系另一法律关系，与本案无关，被告在未获得该房屋的所有权的情况下，继续占有和使用该房屋，应属于侵权行为。

【二审基本案情】

上诉人（原审被告）：樊升容，女。

被上诉人（原审原告）：吴明秀，女。

上诉人樊升容上诉称：自己与前夫李隆忠于2000年2月10日以14400元购买了被上诉人的房屋，并向吴明秀交付了房款，缴纳了过户的契税后，一直实际使用居住，只是因被上诉人拖延，未能取得房屋的产权证，但上诉人与李隆忠合法拥有房屋的所有权。李隆忠于2005年11月28日应樊升容的要求与其签订房屋归还协议，是双方恶意串通的行为，实际该协议是在自己与李隆忠签订离婚协议之后签订的，该房屋属于夫妻共同财产，李隆忠单方与吴明秀就该房屋达成的协议是无效的，而根据其与李隆忠的离婚协议，该房屋明确为自己所有，故其占有和使用该房屋是有依据的，吴明秀以侵权为由要求自己搬出争议房屋的请求没有事实和法律依据，原审法院认定事实不清，处理显失公正，上诉要求撤销一审判决。

被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持一审判决。

【二审法院意见】

重庆市第五中级人民法院审理认为，吴明秀与李隆忠就位于永川市胜利路街道办事处跳石河村7组的房屋约定进行了买卖，李隆忠将房款交付了吴明秀，吴明秀将该房屋的产权证交付给了李隆忠，只是没有办理过户手续，该房屋买卖行为有效，应依法得到保护。故原审法院认定双方房屋买卖合同予以解除，其买卖关系已不存在，该房屋的所有权仍为吴明秀所有的事实理由不充分，本院不予采信。同时在本案中，樊升容与李隆忠在永川市人民法院协议离婚时就该房屋的处理达成了一致意见，并经该院民事调解书确认该房屋归樊升容所有，因该调解书具有与判决书同等的法律效力，在此之后作出的判决应该以该调解书为依据，故本院认为吴明秀以樊升容没有合法依据占有争议房屋并要求其搬迁的请求理由不能成立，本院不予支持。综上，樊升容的上诉理由成立，原审法院认定事实不清、证据不足，应该依法予以改判。

【律师评析】

本案是一起离婚前由配偶故意撤销房屋买卖合同导致的房屋权属争议案。综观本案所涉及的法律纠纷，实际存在两个法律问题需要解决：一，没有办理产权过户手续的房屋买卖是否有效；二，夫妻一方未经另一方同意擅自解除房屋买卖协议的行为是否有效。

首先，关于没有办理产权过户手续的房屋买卖是否有效问题。

本案讼争房屋系吴明秀取得房屋所有权证的自建房屋，吴明秀对该房屋具有完全的处分权。1997年，吴明秀将房屋租赁给樊升容和李隆忠居住后，又于2000年2月10日将该房屋以14400元的价格出售给李隆忠。李隆忠依约将房款付清，取得了原告的房屋产权证书并在交纳契税后获得了该房屋的契税证。

对于吴明秀与李隆忠签订的买卖房屋协议是否有效，实践中存在以下两种分歧意见：

第一种意见认为：根据《城市房地产转让管理规定》第7条的规定，房屋买卖双方须持房屋买卖协议、房屋所有权证到房屋所在地房产管理机关办理房屋产权变更登记手续。吴明秀与李隆忠虽然房款两清，但未依法办理房屋产权变更登记。根据《民法通则》第58第5项违反法律或者社会公众利益的民事行为应属无效之规定，该房屋买卖行为系无效的民事行为。为此，吴明秀与李隆忠签订的房屋买卖协议无效。

第二种意见认为：吴明秀与李隆忠之间签订的房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且已实际履行，李隆忠依约支付了价款，吴明秀也将房屋交付李隆忠使用，并将房屋产权证交给了李隆忠。因此，该房买卖协议是有效协议。依据《民法通则》第55条“民事行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”以及最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”之规定，吴明秀与李隆忠签订的房屋买卖协议有效。

笔者赞同第二种意见。理由首先是：我国《城市房地产转让管理规定》规定，房屋买卖双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记。该规定体现的是国家对不动产的监督和管理，但这并不意味着未办理房屋产权变更手续的房屋买卖协议即视为无效的民事行为。除了上述《民事政策意见》第56条之规定外，最高人民法院法发（1993）37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益，公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。本案中吴明秀与李隆忠之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，应认定双方签订的房屋买卖协议有效。

其次，夫妻一方未经另一方同意擅自解除房屋买卖协议的行为是否有效的问题。

前述已分析，吴明秀与李隆忠签订的房屋买卖协议是有效的，那么该房屋就应作为李隆忠与樊升容的夫妻共同财产。根据《婚姻法》第17条的规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。《婚姻法解释一》第17条亦规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”为此，李隆忠未经樊升容的同意，于2005年11月28日与吴明秀签订的房屋归还协议侵犯了樊升容的合法权益，应为无效。

更何况，李隆忠与樊升容于2005年12月6日经永川市人民法院经调解协议离婚，该院（2006）永民初字第274号民事调解书确认本案讼争房屋归樊升容所有。这也说明，李隆忠与吴明秀约定将房屋归还的约定是向樊升容作了隐瞒的，或是李隆忠与吴明秀的约定是双方的恶意串通。

为此，李隆忠与吴明秀签订了房屋归还协议，双方均依约退还了相应款项，但这并不影响樊升容对本案讼争房屋享有所有权。樊升容可据李隆忠与吴明秀签订的房屋买卖协议以及与李隆忠的离婚调解书要求吴明秀办理产权过户手续。二审法院最终维护了樊升容的合法权益是正确的。

需要注意的是，此案发生在《物权法》实施以前（《物权法》于2007年10月1日开始施行），根据《物权法》第14条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”也即房屋买卖合同签订后，若未办理完产权变更手续，买受人并不能取得房屋所有权。

但是，合同该如何履行呢？根据《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”也就是说，房屋买卖合同签订后，合同即宣告生效，在没有办理好产权过户手续的，买受人虽无法直接享有房屋的所有权，但是依照合同约定，享有要求出卖人履行房屋过户手续的债权。

若在房屋买卖合同签订后，出卖人拒不协助办理房屋过户手续的，买受人可诉至法院要求出卖人履行房屋过户手续，并承担相应的违约责任，造成买受人损失的可以要求赔偿。

但是，对于买受人而言，仍然存在的一个风险是，在房屋买卖合同签订后，房屋所有权人又将房屋卖与他人并办理好房屋过户手续，后一个房屋买受人享有的房屋所有权是受法律保护的。前一买受人只能依照签订的房屋买卖合同要求出卖人承担违约责任并赔偿相应损失。为防止出卖人又将房屋卖与他人，建议及早办理房产过户手续；若因客观原因无法及时办理产权过户手续的，根据《物权法》第20条的规定，可先向登记机构申请预告登记，进行预告登记后，未经买受人同意，出卖人又将房屋卖与他人并办理好产权过户手续的，就不发生物权变动的效力了。不过在预告登记后应在能够进行产权变更登记之日起三个月内申请登记，否则预告登记失效。

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