本案房屋买卖合同是否系恶意串通损害他人利益

【案情】

原告：张红

被告：张三（购房人），周军、蒋华（卖房人）

原告张红因与被告周军民间借贷纠纷一案，诉至本院，该案诉讼过程中，张红申请对周军所有的位于泰兴市黄桥镇黄桥休闲广场二期N区10幢A室的房屋进行财产保全，本院于2011年1月6日作出（2011）泰黄民初字第0087号民事裁定书，依法查封了该房屋。后该案经本院作出（2011）泰黄民初字第0087号民事判决，判决生效后，张红向本院申请执行，本院于2011年9月22日作出（2011）泰执字第1501号民事裁定书，裁定拍卖周军的上述房屋。在执行过程中，被告张三向泰兴市人民法院提出执行异议，认为该房屋已于2010年12月23日由周军、蒋华卖给了其本人，并提供其与周军、蒋华于2010年12月23日签订的房屋买卖协议书。本院于2012年1月17日作出（2011）泰执异字第0043号民事裁定书，认定张三的异议成立，并裁定撤销（2011）泰执字第1501号民事裁定书。张红不服该裁定，向本院提起诉讼。

原告张红为证明其主张，向本院提供以下证据：

1、（2010）泰黄民初字第0087号民事裁定书、民事判决书、（2011）泰执字第1501号民事裁定书、（2011）泰执异字0043号民事裁定书，证明相关案件的审理、执行过程以及张三在最后的法律程序中才提出异议。

2、三被告之间的房屋买卖协议，证明三被告间恶意串通损害原告的利益。

3、2011年1月13日张三在黄桥邮电支局形成的询问笔录以及黄桥邮电支局原负责人潘兴祥的证词，证明2011年元月13日张三在黄桥邮电支局进行调查时，张红将申请保全手续及保全费发票给张三看，同时张三也详细地询问了情况，但张三并未讲其已经购买了该房屋。

4、周军的个人住房借款合同，证明合同约定了抵押人不得以任何方式处理抵押财产和其他一些约束条款，周军出售房屋违反了该合同的约定。

5、周军的房屋买卖合同以及泰兴市AA房地产开发有限公司证明，证明该房屋所有权人是周军，但房产公司多次催促周军办理房产证，但周军一直置之不理。

6、周军按揭贷款并按期还款的凭证，证明直到争议发生后，周军仍然是自己还贷。

7、2011年12月12日本院的听证笔录，张三在笔录中陈述，其在黄桥邮电支局作询问笔录时还不认识周军。

8、开锁公司出具的收据，证明法院执行局对周军的房屋已经进行评估拍卖，当时该房屋已没有人，执行局请开锁公司开锁。

9、“黄桥在线”网站的网帖记录，证明“瓦是老三里的”就是张三本人（张三就是原三里乡人），卖房帖子实际上就是张三自己发布的。

被告张三为证明其主张，向本院提供以下证据：

1、2010年12月2日“黄桥在线”网站周军的卖房的帖子，证明张三购房消息的来源。

2、2010年12月23日到12月28日张三建行账户的明细情况，证明张三向周军付款的情况。

3、黄桥镇南街社区居委会出具的证明，证明周军不是会头。

4、证人戴远康的证言，证明房屋买卖的经过。

5、证人蒋翠兰的证言，证明张三给付首付款19.6万元的情况。

另查明，张三系黄桥镇镇政府工作人员，2011年1月13日，张三就周军借高利贷问题对张红及其丈夫吴伯生进行询问。在询问中，张红夫妇陈述了已向法院起诉周军并已对其房产申请财产保全的事实，并出示了申请财产保全的相关手续，张三未告知张红夫妇其已购买该房屋。另外，涉案房屋至今尚未办理产权证书。

【审判】

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：

确认被告周军、蒋华与被告张三签订的坐落于泰兴市黄桥休闲广场N区10幢A室的房屋买卖协议书无效。

【评析】

本案的争议焦点在于，张三与周军、蒋华订立房屋买卖合同是否系恶意串通损害张红的利益。

首先，本案三被告称于2010年12月23日签订了房屋买卖协议书，而在2011年1月13日张三在对张红及其丈夫的询问过程中，张三虽得知张红已对该房屋申请了财产保全，但其并未声明已购买该房屋，也未对张红申请财产保全提出任何异议。直至进入执行阶段，准备拍卖该房屋时，张三才称其已购买了该房屋。张三称其没有义务告知张红已购买周军房屋的事实，与常理不符。并且，在2011年12月12日本院的听证中，张三陈述其2011年1月13日在黄桥邮电支局作询问笔录时还不认识周军，这与其所主张的三被告于2010年12月23日签订房屋买卖协议书的事实存在矛盾。

其次，在本院2012年8月23日的庭审中，被告周军对于与张三发生房屋交易的经过有如下陈述：“当时我在房子里，和我朋友叫戴四在一起，有人敲门进来，我不认识张三，但戴四认识他。戴说：‘原来是你啊，大家都是朋友，可以坐下来谈’。”但在本院2013年3月12日的庭审中，张三与证人戴四称，是张三约戴四一起去看房子，正好看到周军在卖房子。周军与张三及证人戴四的以上陈述相互矛盾。

再次，在张三提供的银行交易明细中，2010年12月23日转出的19.6万元，转入的账户名为何斌。在本院2012年8月23日的庭审中，周军称其当时没有银行卡，而其朋友何斌的卡恰好在其身边，就把钱打到何斌的卡中了。但在本院2013年3月12日的庭审中，周军又称，当时因其没有建行卡，故向其妻妹蒋翠兰借建行卡，而蒋翠兰因借用何斌的房屋申请贷款而持有何斌的建行卡，遂将该卡借给周军使用。周军对该节事实的前后陈述不一致。在本院2013年3月12日的庭审中，周军称其在19.6万元转入后一周内即将该款从建行卡中一次性取出，并将建行卡还给了蒋翠兰，该陈述与本院调取的银行交易明细不相符。张三称在其转账19.6万元到周军指定的账户后，在中间人的监督和担保下，张三承诺余款32万元在一个星期内分两次付清，周军当即出具了51.6万元的收条，该陈述与交易习惯明显不符。（本案原被告都是化名）

作者：陈新建 宋炳忠 单位：泰兴市人民法院

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