房屋租赁合同终止时租赁添附物的处理问题

【要点提示】

在不定期房屋租赁合同中，添附使用时间较为长久的固定设备，双方未对添附物的处置进行约定，租赁合同终止后，可结合实际情况，运用公平原则对损失问题进行处理。

【案例索引】

一审：江苏省赣榆县人民法院[2005]赣民一初字第313号（2005年3月25日）

二审：江苏省连云港市中级人民法院[2005]连民一终字第498号（2005年6月20日）

【案情】

原告。

2001年，被告伏开贵租赁原告赣榆县工商局所有的位于赣榆县农贸市场西北角处营业房。双方未签订书面租赁协议，被告按月交纳租金。被告在租赁期间，在该营业房内建造简易冷库并对外经营使用。2003年9月至2004年10月被告累计欠原告租金2240元未付。2004年11月，根据赣榆县城整体规划的需要和[赣建拆布字[2004]02号]房屋拆迁公告的要求，赣榆县人民政府决定于2004年11月20日关闭赣榆县农贸市场，并要求工商部门积极配合好拆迁工作。原告遂于2004年11月17日、11月20日、11月29日、12月21日多次书面通知被告限期搬出所租用的营业房内的物品并办理退房手续。被告以租赁期间所建冷库耗资巨大、搬迁给其造成损失太大、原告应予补偿为由，拒绝搬迁。原告经与被告协商未果，遂向法院提起诉讼。

原告诉称，自2001年被告不定期租用原告所有赣榆县农贸市场内西北角营业用房至今，逐月缴纳租金至2003年8月，自2003年9月至今没有支付租金。现因原告拆迁，国有土地被征用，须迁出营业房，但被告以营业房有自建冷库为由，拒不退还营业房。被告承租不定期房屋，原告有权随时收回，被告以营业房有自建冷库为由，拒不交还其租用营业房，侵犯了原告的权利。要求依法解除合同并判令被告退还其租用原告所有的位于赣榆农贸市场西北角的房屋，并搬出营业房内物品，同时支付所欠租金2240元，并承担本案的诉讼费用。

被告辩称，原告所诉与事实不符。答辩人租用原告房屋，并建有冷库，若拆迁，将会给我带来140 000元的损失，原告应赔偿被告因拆迁所造成的损失。

【审判】

赣榆县人民法院经审理后认为，原、被告就房屋租赁所达成的口头约定为有效合同。因双方未采用书面形式，故应视为不定期租赁，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案原告作为出租人已在合理期限之前通知被告（本案承租人）解除合同，故对原告要求解除与被告的租赁合同，由被告返还其所租用房屋的诉讼请求，法院予以支持。被告未按约定给付原告租金，被告称不给付租金系经原告方领导同意，对此被告不能举证证实，且原告予以否认，故对原告要求被告给付租金的诉讼请求，法院予以支持。被告不应在不定期租赁的房屋内安装使用时间较为长久的固定设备，安装使用时间较为长久的固定设备应当与原告协商一致签订书面协议；原告对被告在承租的营业房内修建简易冷库，当时未表示反对，且被告已经使用经营多年，原告亦未有提出异议，故应视为原告对被告在该营业房内修建简易冷库的认可。现在原告要求解除租赁合同系城镇建设、旧城改造的需要，并非其主观因素要求解除不定期租赁合同。因双方未对解除租赁合同后该增设物如何处理进行约定，故按公平原则处理为宜。对连云港市价格认证中心的鉴定结论，原、被告虽有异议，但均不要求进行重新评估鉴定，故对该鉴定结论，法院予以确认。依据《中华人民共和国民法通则》第4条、《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第86条、第157条、《中华人民共和国合同法》第60条第1款、第212条、第215条、第223条第1款、第227条、第232条之规定，于2005年3月25日做出赣民一初字[2005]第313号民事判决：一、解除原告连云港市赣榆工商行政管理局与被告伏开贵间的房屋租赁合同。二、被告伏开贵于本判决生效之日起十日内给付原告租金2240元。三、原告连云港市赣榆县工商行政管理局于本判决生效之日起十日内补偿被告各项损失（拆装、搬运费用1340元、材料损失21 000元）的50％即人民币11 170元。案件受理费50元，其他诉讼费450元，合计500元，均由被告承担。评估费用1200元，由原告承担600元，被告承担600元。

伏开贵不服一审判决，向连云港市中级人民法院上诉称：（1）一审法院判决上诉人给付被上诉人租金2240元与事实不符，且证据不足。2001年6月21日，被上诉人强行拆除上诉人的4间冷库，造成上诉人损失12 000元，上诉人于2001年11月22日向赣榆县外来投资者投诉中心反映这个问题，该部门经过调查和调解，于2001年12月27日给上诉人的答复中称被上诉人免除了上诉人部分租金，上诉人除了免除的租金外，其他的租金都交给了被上诉人青口分局的工作人员。另外，一审原告并没有提供足够的证据证明上诉人拖欠其租金；（2）一审判决显失公正。上诉人在租用的营业用房内修建冷库是经过被上诉人同意的，在上诉人经营时间很短的情况下，被上诉人擅自终止双方的租赁关系，拆除房子，给上诉人造成了十几万的经济损失。上诉人冷库设备拆装搬运费和材料损失经评估为22 340元，对于这部分损失，被上诉人于情于理于法应全额赔偿，而一审判决被上诉人给付上诉人仅承担50％，有失公正。

二审法院经审理，确认了一审法院认定的事实。

二审法院认为，上诉人租赁被上诉人的房屋用于经营，就应按双方约定向被上诉人支付租金。上诉人上诉称其不欠被上诉人2003年9月至2004年10月期间的租金，并称被上诉人免除了其部分租金，免除之外的租金已被其交付给了被上诉人青口分局的工作人员，但上诉人对此未能提供证据证明，法院不予采信。关于上诉人要求被上诉人应对其冷库设备拆装搬运费及材料损失承担全部赔偿责任的主张，由于双方对解除租赁合同后冷库设备拆装搬运费及材料损失的分担未有约定，且双方对此损失的造成均具有过错，一审依据公平原则判决双方平均分担损失并无不妥，故法院对上诉人的该项主张不予支持。

综上，伏开贵的上诉请求不能成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第（1）项的规定，于2005年6月20日做出[2005]连民一终字第498号民事判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案涉及的焦点问题是房屋租赁合同的相关问题以及房屋租赁合同终止时租赁添附物的处理问题。

房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人与承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于合同终止时将租用房屋返还给出租人的协议。合同形式可以是书面的，也可以是口头的，本案中原、被告双方就房屋租赁所达成的口头约定，系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，应视为有效合同。

《合同法》第215条规定“租赁期限在六个月以上的。应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”又依《合同法》第232条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”所以原、被告口头所达成的租赁合同为不定期租赁，其结果就是出租人只要在合理的期限前通知承租人就可随时解除租赁合同。在本案中，由于城市建设需要，2004年11月赣榆县人民政府决定于11月20日关闭赣榆农贸市场，原告作为出租人于2004年11月17日、11月20日、11月29日、12月21日四次通知被告搬出所租用的房间内物品以及办理退房手续，可以视为原告已经在合理的期限前通知了承租人，租赁合同应该予以解除。伏开贵租赁赣榆工商行政管理局的房屋用于经营，就应按双方约定支付租金，伏开贵上诉称其不欠2003年9月至2004年10月期间的租金，并称赣榆工商行政管理局免除了其部分租金，免除之外的租金已被其交付给赣榆工商行政管理局青口分局的工作人员，但伏开贵对此未能提供证据证明，依据“谁主张、谁举证”原则，伏开贵应承担举证不能的不利后果。

关于添附问题的处置。添附是附合、混合、加工三者的通称，指不同所有人的物经附合、混合或加工方式合在一起形成不可分离的物的客观事实。因添附而形成的不可分离的物即添附物。《合同法》第223条第1款“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”以及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”这些均是对添附物的相关规定。民法理论认为添附在法律上的效果主要是一方取得添附物的所有权，而另一方则丧失了原物的所有权，非财产所有人只有在善意的情况下，才可以得到一定的补偿。其关于善意添附人可以得到补偿的规定，主要是出于公平原则的考虑。因为，添附人虽不能对添附物主张所有权，但毕竟因添附而受到损失，产权人从添附中获得了利益，双方的利益是不平衡的，因此产权人应当对添附人给予适当的补偿，以维护当事人之间利益的平衡，并体现公平原则的要求，当然对利益的界定应以实质利益为限而非形式上的。结合本案，伏开贵对承租房屋加装长久固定设备冷库的行为虽然没有与原告签订书面协议，但由于原告当时并未明确表示反对，且被告已经使用多年，原告亦未有提出异议。此外，本案中原告并未因被告的添附行为，在租赁合同解除后取得实质利益，且原被告没有按照法律的规定签订书面租赁合同建立稳定的租赁合同关系，也没有对添附物的处置进行约定，从情、理、法的角度，运用公平原则对损失问题进行处理是最好的选择。在损失价值认定上，庭审时，被告申请要求对其所建冷库及相关拆迁费用进行鉴定，连云港市价格认证中心于2005年2月15日做出连鉴字[2005]第102号《关于伏开贵冷库设备拆装搬迁费用及材料损失价值鉴证结论书》，确定该冷库设备的同城拆装、搬运费用为1340．00元，冷库设备的材料损失价值21 000．00元。原被告双方虽对鉴定结论均有异议，但都未要求重新进行鉴定，因此法庭认可了鉴定结论。被告伏开贵在返还承租房屋时，对于可拆除的部分应当由其拆除，而拆装、搬迁费用以及材料损失费用，则根据公平原则由原被告各承担一半。

（编写人：江苏省连云港市赣榆县人民法院　李子龙 李　虎 责任编辑：黄　斌）

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