买方承担房屋转让过程中的全部税费不合法

近几年来，我国的房价如脱缰的野马般狂飙，为抑制房价的过快增长，国家采取了一系列的调控措施，其中一项重要的措施是通过税收的手段对房地产市场进行调控，例如，2005年5月，建设部等七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明确规定：“自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税”，此举旨在通过“全额征收营业税”的方式增加房地产交易的成本，打击房地产市场上的投机行为。但是，国家出台的一系列调控房价的税收政策在实践中的效果却并不明显，甚至被认为不仅没有起到抑制房价的作用，反而在客观上推动了房价的上涨，发生上述现象的一个重要原因在于处于房屋交易强势地位的卖方，往往会将本应由其承担的税费转稼到买方身上，让买方承担房屋转让过程中的全部税费。

对于买方转稼税费的行为是否合法，目前有一种观点认为：该行为是合法的，原因是因为整个房屋交易过程并未少交税，因此，未损害国家的利益，且与他人无涉，也不损害第三人的利益，只不过是由买方代卖方交纳了本应由卖方承担的国家税费。但是，笔者认为，上述观点是难以成立的，举个相类似的例子，根据《社会保险费征缴暂行条例》的规定，用人单位应当按照国家规定的缴费标准为劳动者缴纳社会保险费用，如果用人单位不为劳动者缴纳社会保险，而要求劳动者自己掏腰包缴纳社会保险，从社会保险费的缴纳数额来看，也没有向国家少缴纳社会保险费，如果按照“卖方转稼税费合法论”的逻辑，用人单位要求劳动者自己缴纳全部社会保险的行为也是合法的，但是按照我国《劳动合同法》第26条第1款第2项的规定：“用人单位免除自己的法定责任、排除劳动者权利的条款无效”，因此，由于用人单位为劳动者缴纳社会保险是其法定义务，用人单位让劳动者自行缴纳社会保险的行为是违法的，一旦发生劳动争议，劳动者将会主张用人单位让其自行缴纳社会保险的规定是无效的，并有权要求用人单位赔偿损失。卖方向买方转稼税费的行为与上述用人单位的作法十分相似，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第72条的规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”，在房屋交易过程中，卖方处于优势地位，卖方利用了买方急于买房的心理而将本应由其承担的国家税费转稼给买方，这明显是违反了公平和等价有偿的原则，因此，卖方转稼税费的行为对于买方来说是一种显失公平的行为，根据我国《民法通则》第59条的规定，显失公平的行为属于可撤销的民事行为，因此，买方有权要求卖方返还其代卖方缴纳的税费。而且，近年来，房屋买卖也逐渐纳入到《消费者权益保护法》的范畴，因此，如果卖方是房屋开发商，买方还受到《消费者权益保护法》的保护。《消费者权益保护法》第24条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任”，卖方将税费转稼到买方（消费者），对消费者来言，是明显不公平的，因此，买方有权主张税费转稼的约定无效，并有权要求卖方赔偿损失。

另外，从国家税收征管的角度来看，《中华人民共和国税收征收管理法》第4条规定：“纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款”，在房屋交易的过程中，卖方要承担的税费主要有营业税、个人所得税及契税等，卖方是上述税费的纳税人，其纳税的义务属于法定的义务，法定的义务在通常情况下是不能由他人代为行使的，更何况，卖方转稼税费的行为还使国家通过税收调控房地产价格的行为落空，与国家的政策背道而驰，因此，卖方转稼税费的行为还有可能受到国家税务部门的行政处罚。

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。