个人转让住房的价格确定问题

个人转让房屋营业税规定

(一)税收政策

自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过5年(合5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。省辖市单套建筑面积标准可以适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.

纳税人销售平房住宅，凡符合本地区规定普通住宅关于销售价格和建筑面积标准的，可视同普通住房;个人拥有具有产权的房改房首次上市转让时，可视同普通住房，免征营业税;动迁后回迁住房首次上市转让的，凡符合本地区享受税收优惠政策的普通住房标准的，免征营业税。

(二)个人转让住房的价格确定问题

售房收入是指住房持有人对外销售房屋的成交价格。合同签订的成交价格明显偏低，由有资质的房地产价格评估机构进行评估，按评估价格征收税款。

个人销售非普通住房的按其售房收入减去购买房屋时取得的税务部门监制的发票上的价款后的差额征收营业税。

个人将通过继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房价格按发生继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

(三)个人购买住房的时间确定问题

个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。

1、关于继承住房转让。继承住房对外转让的，可以原购买住房取得的房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间作为其购买房屋的时间。但纳税人需向主管地方税务机关提供继承前原产权人身份证明(已死亡的，需死亡证明);继承前原房屋产权证书;继承人身份证明;继承人与继承前原产权人关系证明(有户口簿的，提供户口簿);继承公证资料。对不能同时提供上述资料的，一律按现有房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间作为其购买房屋的时间。

2、夫妻更名住房转让。夫妻离婚分割住房、夫妻间更名住房对外转让的，可以原购买住房取得的房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间作为其购买房屋的时间。但纳税人需向主管地方税务机关提供更名前原产权人身份证明;更名前原房屋产权证书;更名后房屋所有权人身份证明;结婚证或离婚证。对不能同时提供上述资料的，一律按现有房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间作为其购买房屋的时间。

3、关于个人转让赠与房屋。个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况，免征营业税。但必须办理营业税免税申请手续，纳税人应区分不同情况向税务机关提交相关证明材料原件。

个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。

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