房产查封后设立租赁权，不能对抗执行房产受让人

房产查封后设立租赁权，不能对抗执行房产受让人

——以被查封房产为标的物签订租赁合同有效。房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院执行而受让该房产的第三人。

标签：执行｜房屋｜租赁权

案情简介：2006年，法院查封商贸公司名下房产。2007年，商贸公司与物流公司签订厂房租赁合同，约定租赁期限20年。2013年，实业公司竞拍取得法院执行拍卖房产并办理物权变更登记手续，遂起诉商贸公司、物流公司，要求确认租赁合同无效，并支付租金、返还房屋和土地。

法院认为：①案涉租赁合同系商贸公司、物流公司的真实意思表示，是合法、有效的合同。实业公司对涉案房产、土地使用权提出权利主张时，应终止商贸公司、物流公司之间的租赁合同关系以排除障碍、实现其合法权利。②当事人应在充分遵循市场规律前提下与交易相对人建立经济关系，因本人审查不充分或预测不准确等原因而产生的交易风险应由自己承担。涉案房产在出租前已被法院查封，权利人对不动产物权的行使已受限制，换言之，所有权人在出租涉案房产前已丧失对该不动产的处分权，一旦房产进入拍卖执行阶段即可用以优先担保权利人债权实现的事实已成既定化，故房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。判决商贸公司与物流公司所签租赁合同有效，物流公司应向实业公司赔偿其占用厂房期间实业公司的租金利益损失67万余元，并在6个月内向实业公司返还涉案房产和土地，商贸公司应协助物流公司将涉案标的物返还给实业公司。

实务要点：以被查封的不动产为标的物签订租赁合同，其合同有效。房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。

案例索引：广东江门中院（2015）江中法民一终字第275号“某实业公司与某商贸公司等物权保护纠纷案”，见《买卖不破租赁不能对抗在先变动的物权——广东江门中院判决彩艳公司诉华联公司、胜昌公司物权保护纠纷案》（陈华），载《人民法院报•案例精选》（20160225:06）；另载《人民法院报•案例精选》（20160114:06）。

作者：陈枝辉

特别声明：本网站上刊载的任何信息，仅供您浏览和参考之用，请您对相关信息自行辨别及判断，本网站不承担任何责任；本网站部分内容转自互联网，如您知悉或认为本站刊载的内容存在任何版权问题，请及时联系本站网络服务提供者或进行网上留言，本站将在第一时间核实并采取删除、屏蔽、断开链接等必要措施。网络服务提供者联系电话：15313195777。