解除合同后的“房屋空置预期损失”，法院会支持吗

解除合同后的“房屋空置预期损失”，法院会支持吗？

王女士与蓝天公司曾签订资产管理服务合同，后蓝天公司提前发函解约。王女士遂诉至北京市海淀区人民法院，要求解除资产管理服务合同、蓝天公司赔偿损失23635.68元。海淀法院经审理，判决驳回王女士全部诉请。

王女士诉称，其与蓝天公司于2019年9月达成资产管理服务合同，约定蓝天公司为王女士名下房屋提供对外出租房屋服务，服务期限自2019年9月至2025年3月，蓝天公司违约导致王女士提前解除合同，应支付双倍当期月预期收益的违约金。

2024年5月2日，蓝天公司向王女士发送解除通知函；2024年5月4日，蓝天公司支付王女士扣减相应费用后的违约金10700.44元。王女士不同意蓝天公司单方解除合同，故诉至法院，要求蓝天公司解除资产管理服务合同，并赔偿损失23635.68元。

蓝天公司未在答辩期内提交答辩状，经法院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院依法缺席审理。

法院经审理查明，2019年9月，双方就涉案房屋签订资产管理服务合同。合同约定，2024年预期收益为5908.92元/月；蓝天公司违反合同约定导致王女士解除合同，应支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿相应损失。

2024年5月2日，蓝天公司向王女士发送解约通知函，确认于2024年5月3日解除服务合同，并结算相应费用、收房等事宜。王女士当即告知蓝天公司不同意解除合同。

王女士于2024年5月4日收到结算款。据蓝天APP结算账单显示：蓝天公司应退还剩余租金、业主违约金11817.84元，扣除业主退还服务质量保证金等费用后，结算总额10700.44元。

经询，王女士主张涉案合同于2024年7月22日解除，2024年7月27日后涉案房屋已经再次出租。王女士主张损失计算方式是2024年4月至5月空置房屋损失及5月之后的房屋预期收益。

法院经审理认为，资产管理服务合同主要内容是王女士将其所有涉案房屋交由蓝天公司出租管理，由蓝天公司以实际出租情况及获得租金情况，向王女士支付资产收益。该合同履行应属继续性合同，需要王女士持续提供涉案房屋，蓝天公司持续提供服务。

虽然王女士要求继续履行合同，但蓝天公司多次表示要求解除合同，合同订立、履行均应以当事人自愿为前提，继续履行有违公平原则，现双方已无继续履行的基础，蓝天公司已于2024年5月2日通知王女士，2024年5月4日在蓝天APP中生成解除协议，且王女士已收到结算款项，故资产管理服务合同已于2024年5月4日终止。王女士请求解除资产管理服务合同已无必要，故法院对此不予支持。

蓝天公司在合同中未约定单方解除权情形、蓝天公司提出解除合同未获得王女士同意，亦无法律规定享有解除权的情形下，单方通知王女士解除合同，蓝天公司应当承担其解除合同后造成王女士的损失。王女士主张损失可分为空置费用与预期利益损失两部分。

空置费用损失部分，资产管理服务合同中已经约定违约金条款，蓝天公司已退还相应费用、赔偿违约金，王女士已经收到结算款项，违约金实质应属双方为弥补在合同履行过程中对可能发生的损失而作出的提前安排。现王女士已经获得违约金，填补因蓝天公司单方解除合同造成的损失，故该部分损失，法院不予支持。

王女士主张预期利益损失，亦应考虑2024年5月3日蓝天公司工作人员告知王女士收房，但王女士并未及时收房，至2024年7月方将涉案房屋另行出租，故因其未及时收房造成损失扩大部分，该部分损失应由其自行承担。

最终，法院判决驳回王女士全部诉讼请求。宣判后，王女士提出上诉，二审法院维持原判。该判决现已生效。

法官说法

五年的资产代管服务，蓝天公司在第四年时提前解约，让王女士的收益受到损害，房屋空置期间全部损失是否应当由蓝天公司承担？

房屋空置损失应受到可预见规则、过错相抵规则等限制。本案中，合同解除前剩余未结房租已经计算于结算款中，不存在空置损失；合同解除后，王女士就涉案房屋收房保洁、对外转租等会产生相应费用及成本，再次出租期间造成房屋资产空置。考虑到涉王女士晚收房、涉案房屋已于2024年7月底对外出租等事实，蓝天公司退还2个月违约金足以涵盖其房屋空置损失。

提前解约触发的违约赔偿问题，损失认定往往是双方争议焦点，如何确定预期损失？

首先，双方当事人有约定，应当遵循双方合同约定。当事人可以在合同中约定违约行为情形、违约行为导致的违约责任、解除权、违约金等条款，便于双方产生纠纷后明晰双方责任。

其次，提前解除合同触发违约赔偿，违约金条款不能忽视。实践中，租赁合同中多会约定一方提前解除合同的通知时间、提前解除合同的违约金、提前解除押金等费用结算等条款，违约金条款是双方当事人约定而成，对违约行为造成损失及预期损失有一定考量。违约金也应以实际损失为基础，根据合同性质、合同履行情况、当事人过错程度等予以调整，若违约方认为违约金金额过分高于实际损失，可向法院主张调整。

最后，关键证据不能丢，违约损失应由证据来支撑。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。预期损失会受到缔约时可预见规则限制，即预见或者应当预见到的损失，缔约时未曾想到的情形造成的损失不属于预期损失。预期损失部分不能事后想当然发生，若违约行为与可能发生的损失并无直接因果关系，或者具有随机性发生的不利结果，亦不属于预期损失范畴。预期损失发生争议，应由负有举证责任的当事人提供证据予以证明，若无法证明相应损失，需要承担相应举证责任。（文中均系化名）

作者：高靖凯来源：中国法院网

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